私の購入体験談（大規模vs小規模、板状vsタワー）

マンションと戸建てを比較してマンションを買うことに決めたが、マンションには様々な形態がある。大規模、小規模、板、タワー・・・また、部屋にも低層、高層、角部屋、中住戸、方角などなど、色々な選択肢がある。間取りも千差万別である。

好みによるところもあるので、実物をいくつか見た結果、妻と一致して、大規模なタワーマンションが最も良いという結論になった。

賃貸の時は100戸程度のマンションで、１階にゴミ捨て場があったが、ゴミ出しが面倒で、ついつい玄関がゴミ袋であふれた。各階ゴミ捨て場のあるマンションはほぼタワーマンションだけだ。

また、ゴキブリが出ない、蚊が入ってこない高層階が良いということになった。この点では、最も高いフロアである必要はなく、窓を開けても蚊が入ってこない、20階くらいならいいだろうと思った。

もちろん、高層階ほど眺めがよいし、抜け感に優れることもあったが、それを重視したというよりは、実用性を重視したところ、オマケがついてきたという感覚だ。

マンションを実用品として考える場合、各階ゴミ捨て場とディスポーザーは必須である。我が家ではこれらの設備は活躍していて、これがないとQOLが悪化してしまう。

おそらく、各階ゴミ捨て場とディスポーザーが必須のため、次に引っ越すとしてもタワーマンションになるだろう。一度楽を覚えると、それを失うのは辛い。もはや1階にゴミ出しにいくのは不可能な体になってしまった。

（なお、HARUMIフラッグは各階ゴミ捨て場とディスポーザーが標準仕様であり、「わかってるな」という感じである。）

なお、一般的に良いとされる角部屋、ワイドスパン、アウトフレーム、ダイレクトウィンドウなどは、あればより快適だろうが、マンションを実用品として考える我が家にとっては、マストではないと判断した。

一方で、方角については南東向きか南向きにこだわることにした。タワーマンションの高層階に住む以上、西向きだと西日が厳しすぎるため南西向きと西向きは避けた。また、以前の賃貸が東向きだったが午前中からすぐに日が当たらず暗かったため、北向きや東向きは避けた。

このように、我が家ではマンションを実用品として捉えて、求める要件を明確化していった。とはいえ、要件がすべて満たされなければアウトかというと、満点の物件はないので、特に気に入った点があれば、いくつかは妥協しても良いとは考えていた。

私の購入体験談（マンションvs戸建て）

新築モデルルームめぐりと並行して、戸建てもいくつか見に行った。

実家の近くの広々とした戸建てや都心の狭小三階建てを見に行った。

広々とした戸建ては、駐車場付きで収納豊富で便利そうだったが、通勤の便が悪すぎて共働き子育てには向かないと判断した。

子供ができて車が必要になるかと考えたが、平日は車には乗らないし、休日はカーシェアで十分であった。私は車が好きなほうだが、妻がペーパードライバーであったこともあり、平日に車を車庫で寝かせておくのはバカバカしく感じられた。

都心の狭小三階建ては、子供をかついで三階までの登り降りが大変そうだし、中古になった際には妥当な価格で売れるとは思えなかった。また、都心の狭小三階建ては意外と価格が高く、価格とそこで得られる経験が見合っていないように感じられた。

都心の狭小三階建ては、どうしても戸建てに住みたいというこだわりが強い人向けのものではないかと思う。よく、家を建てる系の番組で、狭小土地にスキップフロアを多用した（変な）家を建てるのを見るが、施主は戸建てに住むことにこだわりがあるのであろう。

実は決定的だったのは、ゴミの捨てる日が決まっているということで、24時間ゴミ出しできるマンションと比べて非常に不便に感じた。オムツのゴミを家の中に保管しておくのは避けたい・・・

戸建てをめぐりながら、共働き子育て世帯にとって、マンションとは実用品であって、時短やコスパを追求するべきだと考えるようになった。

コスパとは、極力安いほうがいいということではなく、同じコストで効用を最大化すべきということである。

多少高かったとしても時短設備が充実しているマンションや通勤時間を節約できるマンションを買うことで、子育ての時間を捻出するべきだということである。

実用品としてのマンションを考えると、湾岸タワマンは我が家にとっては合理的であった。勤務地に近い。保育園に近い。公園に近い。駅に近い。スーパーに近い。そして価格がそこそこ。

中央線沿線の宅地や、高級低層マンションなどに住みたい人からすると、湾岸タワマンというのは宗教上相いれないものだろうが、品川～東京に勤務する人にとって、最もコスパの高い選択肢であると私は考えた。

私の購入体験談（新築マンション検討3.パークシティ中央湊 ザ・タワー）

グローバルフロントタワーやティアロレジデンスは、販売の終期に近いところから検討を始めたので、不完全燃焼感があった。

そこで、検討エリアの近くの未販売のマンションを検討してみることにした。いわゆる一期一次から見るべきだというやつである。

パークシティ中央湊 ザ・タワーは、住むイメージはわかなかったが、とにかくデザインがカッコよくて、一度見てみたいと思わせるマンションだった。

一連の説明をした後、三井の営業ウーマンは丁寧に、

「大変お伝えしづらいのですが、このマンションは中央区の内陸物件であり、周辺再開発も行い、仕様やデザインにも力をいれておりますので、晴海や勝どきのマンションよりも価格を高く設定しています。３ＬＤＫだとこのくらいの価格水準です。」と、説明してくれた。たしか9000万円とかそういうレベル感だったと思う。

この時は、モデルルームに子供を連れて行ったのだが、営業ウーマンはかわいがってくれたり、ムービーはスキップするなどイレギュラーな対応をしていただいた。

物件自体はとても気に入ったが、予算的に買おうとすると狭い部屋になってしまうのでやめておこうということになった。モデルルームに来ている方もお金持ち風の年齢高めの方が多かった。若い共働き世代みたいな方はあまり見かけなかった。

物件自体は文句なく気に入りましたが、予算的に手が届きませんでしたとその場で伝えてモデルルームを後にした。

パークシティ中央湊 ザ・タワーは今でもお気に入りのマンションだし、三井の営業ウーマンの営業態度も素晴らしかった。グローバルフロントタワーの営業マンはたまたまハズレだったんだろう。

私の購入体験談（新築マンション検討2.ザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンス）

次に行ったのは、晴海３兄弟の真ん中のティアロレジデンス。クロノはすでに完売しており、パークタワー晴海は計画さえ発表されていなかった。クロノは安かったがティアロは高いという評判だった。

この物件も途中から見に行ったため、微妙な住戸しか残っていなかったが、価格が安かったのでそれなりに選べそうだった。坪300万円くらいだったかな。

グローバルフロントタワーの営業マンと違って、三菱の営業マンは真面目な感じで、ネガティブな情報も正直に話してくれた。三菱では外部環境に変化があっても、一度価格を決めると値上げできない。取引先割引の1％の対象から外すことさえ社内のプロセスが重たすぎてできないとのことだった。

6000万円台でまぁまぁ眺望の開けた良い間取りの部屋が買えそうだった。

ティアロレジデンスは真剣に買おうかと検討した。通勤は遠くなるが、まぁなんとかなるだろう。周囲には何もないが、人が少ない場所が好きなので悪い印象はなかった。むしろ勝どき駅前は交通量も多く、ごちゃごちゃしていて嫌な印象だったので、清々して気持ちが良かった。

生活のイメージを作るためいろいろなシミュレーションをした。その中で、保育園事情が気になり、区に電話したところ、衝撃の回答だった。

・勝どき、晴海では０歳児４月入園だと、共働きの人は半分が待機している。

・タワマンが建つと待機児童が増えるが、これからもどんどんマンションが建つため、短期的に改善する見込みはない。

・認可外もかなり競争が厳しく、認可より入園しづらい場合もある。

・新築マンションに保育園がついていても、住民に優先権はなく、長く待機している人で埋まることが多いから期待しないで欲しい。

・区外からの転入の場合、認可保育園の登録に間に合わないと転居予定で登録するが、ポイントで不利になることがある。その場合、入園はほぼ絶望的である。

・どうしても０歳児の４月入園したいなら、今住んでいる自治体で入れて転園してから転居するか、勤務先の近くの保育所に入れてほしい。中央区では対応できない。

担当者はベストを尽くしているが都市計画が無謀すぎてどう頑張っても改善できない、すみませんと言っていた。その後調べてみると、認可外や認証も大行列で厳しいのは事実のようだった。

我が家はいざとなれば待機することができたが、待機してもいつ入れるかわからない状況で待つのは精神衛生上よろしくないことから、勝どき・晴海エリアで新築を買うのは諦めた。

なお、保育園激戦区であっても、転勤などで抜けていき、するっと入れることもあるが運次第である。ソワソワしながら待ちたくないし、妻の仕事にも差し障るのは嫌だった。

買おうと思って前向きだったので、区の説明には腹がたったし、我が家にとって保育園がいかに決定的な要因であるのかを知った。

なお、デベロッパーは周辺にたくさんの保育園があることを説明してくれるが、入れるかどうかまでは調べていないので、自分で区役所に電話して確認する必要がある。最近は区役所も、「昨年度は最低何点で入れたか」というデータをネットで公表しているので参考になる。

子供が０歳児の４月入園し、そのタイミングで買う場合、マンションがどうこうなどと言ってられない。保育園が最重要かつ必須の条件である。現実的に、ゼロ歳児の4月入園と新築マンション購入を両立するのはかなり難しい。

どうしても新築マンションを買いたければ、前もって新築マンションがある自治体に転居しておき、保育園の利用登録の段階で不利にならないことが必要だろうと思う。また、いざとなったら待機できることも必要になる。

※なお、これはティアロレジデンスの販売時の保育園の状況なので、現在は大きく変わっている可能性がある。必ず区役所に電話して確認してみてほしい。

私の購入体験談（新築マンション検討1.グローバルフロントタワー）

マンション購入に向けて、モデルルーム訪問を進めていくことにした。たくさんのモデルルームを巡ったのだが、今振り返ればなかなか勉強になった。

以下はその記録とメモ。ただし、冷やかしでいったところは除いている。

■グローバルフロントタワー

まず見に行ったのは品川から近い田町から徒歩10分程度の新築マンションで、私たちが見に行った時には残りは少ない状況だった。

70平米の低層階が6000万円台後半から7000万円程度だった。平均単価は350万円くらいでマスコミから「局地不動産バブル！」と騒がれていたが、その分企画に気合いが入っており、価格は高いが割高な印象はしなかった。

モデルルームでは、高い価格の理由を説明する力の入ったプレゼンテーションだった。プロジェクションマッピングで、いかに国家戦略特区だか再開発エリアに近いのかをプレゼンしていて、力が入りすぎていて笑ってしまった。

グローバルフロントタワーは東京タワーやレインボーブリッジが見える住戸があるが、私たちが行ったころにはもう残っておらず、現実的なのは隣接するディーラーとお見合いか少し抜けるくらいの感じの物件だった。つまり、印象はよくなかった。

また、営業マンが若手のチャラ男で、住友や三菱の悪口を言いまくっていたのも印象が悪かった。「住友さんは割高ですよ、タカチャレばっかします」「三菱さんは保守的でつまらないですよ」

いや、お前の印象が一番悪いわ、コイツからは買いたくないなと思った。妻と話して、もっと見てから決めるかということで、この物件は見送りとなった。

グローバルフロントタワーは、駅から少し離れており周辺は寂しいが、静かで私は好きな物件だ。共用施設の気合いの入り方もよかった。新築時350万円だが、中古では400～450万円程度で取引されている。

ただ、この価格は高すぎると思う。適正な価格で取引されることが、住民の適切な定着や入れ替わりを促すと思っている。

実際、グローバルフロントタワーは長期居住の予定だったのに転売して出ていく人もいる。あまりにも短期間で価格があがったので、欲が出てしまったんだろう。なかなか難しいが、マンションはマイルドな価格上昇が望ましいと思う。

私の購入体験談（賃貸か購入か）

住み替える理由は子供ができて手狭になったからなので、まず少し広い面積の賃貸を調べてみた。

すると、60～70平米くらいの物件があまりない。港南はファミリーマンションが多いので、80平米以上の物件が多く、賃料も最低25万円以上であった。20万円未満はほとんどなく、短期の定期借家だけ。たまに20万円台前半の募集が出ると、微妙な物件でもすぐに消えてしまう。

当時、妻が育児休業中であったこと、子供ができて残業が減って収入が落ちたこと、子供ができて生活費が増えたこと、子供がこれから増えるかもしれないと考えていたことから、20万円以上の賃料を払うのは抵抗感があった。

子供ができて住み替える場合、基本的には長くそこに住むことになる。マンション転売屋や転勤族でもなければ、親の都合で保育園や小学校を途中で移動させることは避けたいと考えるはずだ。少なくとも、私と妻はそう考えた。

となると、長く住むにも関わらず、カスタマイズできない賃貸に住むのは嫌だなと考え、購入を検討していくことにした。

よく、賃貸と購入ではどちらが有利か？といった議論があり、利回りが高ければ購入、低ければ賃貸が有利だとは思うが、このとおり、この時点では賃貸と購入がどちらが有利かといった比較はほとんどしなかった。

あまり知識がなかったため、なんとなく、貯蓄を頭金にいれれば、月次のキャッシュフローを抑えられるかな？くらいに考えていた。

私の購入体験談（エリア）

賃貸か購入かという話以前に、どの場所に住むべきか考えた。

もともと、港南は通勤の便が良いから住んでいたため、ここで子育てをしようと考えてしっかり調べて選んだわけではなかった。

一般的に、共働き子育てをする場合は、妻の実家の近くか職場の近くに住む人が多い。共働き子育ては忙しすぎるので、負担軽減や時短が大切である。

そこで、「妻の実家の近く」「職場の近く」の両方を検討していくことにした。

まず、妻の実家の近くだが、住宅費は安く広々とした戸建てもあるエリアだが、通勤時間が２倍以上になることから、日常的に実家の助けを得なければ生活が回らなくなることが予想された。

祖父母は現役であったことや、実家に丸投げせず自分たちで子育てしたいと考えたことから、実家の近くではなく、職場の近くで検討することにした。

妻が実家の近くに住みたいという希望を持つ家庭もあるだろうが、我が家の場合は、まずは自分たちだけでやってみようということになった。

次に、職場の近くでもいくつかの選択肢があった。少し通勤時間を長くして、浅草線沿線や京急線沿線に住むことも検討し、現地を見に行ってみたが、港南に比べるとあまり魅力的には感じなかった。

浅草線沿線や京急線沿線は歴史のある住宅街であり、古い住宅が密集しているエリアで生活利便性は高い。一方で、港南は2005年くらいから一気に開発されたニュータウンであり、電線は地中化され、公園が多く、街が機能的に作られていて無駄がない。

また、品川駅は平日は人が多いが、週末はゴーストタウン化するため、静かな環境である。独身の頃は人の多い下町に住んでいて、人が多すぎてうんざりしていたので、利便性が高いにも関わず人が少ないことに価値を感じていた。

そこで、まずは品川を中心に、田町や天王洲エリアを見て、そこから徐々に広げていくことにした。