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富士通がオフィスを半減させるってどうなの?

富士通がテレワークを増やして、国内のオフィス面積を半減させる旨公表した。

https://pr.fujitsu.com/jp/news/2020/07/6.html

 

 

ファーストペンギン

 

コロナでオフィスが空になっているのでスタートアップ企業にはオフィスを縮小する動きがあるという話は聞くが、「従業員が1万人以上いる伝統的な日本企業で短期間でこの決断はすごい!」と思ったが、リリースを読むとコロナ前からずっと取り組んできた働き方改革の一環とのことである。

 

実はネタ自体は従前から用意してきたが、たまたまコロナによって「従業員を出社させない会社が良い会社」という雰囲気になり、その波に乗って公表したということだろう。コロナ前に発表したら、ネガティブに受け止められていたところ、「先進的な会社だ!」という受け止めがされておりラッキーである。社内からも反発が出づらいタイミングである。

 

まぁ経緯は色々あるとはいえ、「テレワークでオフィスを半減させる」と対外的に公表した事例としては、日系大企業としてはほぼ初の事例であろう。それ自体は評価されるべきだと思う。どんな取り組みでもファーストペンギンは勇気がいるものだ。やってみたら失敗しましたなら、経営責任にもなるから、普通はこっそりとスモールスタートでやるところ、ドーンと対外公表。もはや退けない。

 

 

リリース内容

 

リリースのポイントをまとめると、

ニューノーマルにおける新しい働き方として、「Work Life Shift」を目指す。

・「Work Life Shift」は「Smart Working」、「Borderless Office」、「Culture Change」の3つの要素から構成される。

・「Smart Working」は、フレックスタイム制の全社員への適用、定期代廃止、単身赴任の解除などの「人事制度改革」

・「Borderless Office」は、固定席廃止、フリーアドレス化、オフィス面積半減、サテライトオフィスの整備など、「働く場所の改革」

・「Culture Change」は、ジョブ型人事制度の一般社員への適用拡大、コミュニケーションツールや制度の導入など、「その他諸々の改革」

 

オフィスだけが注目されがちだが、全体としてなかなか尖った内容になっている。

 

 

ジョブ型人事制度

 

ジョブ型人事制度は、メンバーシップ型の人事制度と対する概念で、人ではなく仕事によって処遇しようという考え方。

米国的な考え方であり、一見聞こえは良いのだが、実際にはうまくいかないことが多い。ジョブの定義と評価が難しいためである。

また、ジョブの間で大きく処遇差を設けることや、ジョブをまたぐ人事異動が困難になることも運用上の難しさがある。

 

それではなぜジョブ型の人事制度を入れたいのかというと、「人件費の抑制」「若手や中途採用の抜擢人事」が主な狙いである。

ジョブ型の良いところは年齢が上がっても処遇を据え置きにできることである。また、ポストを限定すれば昇格も制限できる。

このため、総人件費がコントロールしやすくなる。

 

ジョブ型人事制度を人件費コントロール目的で入れると、目的と手段が整合しなくなり、歪みが生まれてどこかで運用がクラッシュする。

成果主義の時と同じである。成果主義もジョブ型人事制度も、それ自体は問題がないが、人件費抑制という目的が前に出過ぎると失敗する。

 

つまり、制度が悪いのではなく、運用が悪いのである。今回、ジョブ型人事制度がうまくいくのかどうかは今後の運用次第である。

ジョブに応じたキャリアパスや十分な処遇、トレーニングの機会があればうまくいくが、コストダウンだけが前面に出れば失敗するだろう。

 

 

定期代の支給停止

 

地味に反響が大きかったのが定期代の支給をやめるということである。通勤定期代は別に会社の義務ではないのだが、日本では慣習的に支給されるべきものとされてきた。税務上の優遇もある。

 

定期代は賃金の一種だが、住む場所によって不公平があり、新幹線通勤している人には多く支払われ、徒歩通勤の人には支給されないというものである。生産性とも関係ないため、会社としてはこの手当を廃止したくて仕方がない。そこで、テレワークを利用して廃止するというのはなかなかうまい。

 

社員に対するメッセージとしても大きく、社員としては「定期代を支給しない以上はそう簡単に出社しないぞ(精算が面倒だから)」ということになる。なお、富士通以外にもコロナ対応でテレワークを熱心に行っている会社では通勤定期代金を当面不支給にする会社があると聞いた。

 

 

単身赴任の解除

 

テレワークによる単身赴任の解除は大きいメリットである。日本社会では収入があまり高くない人(年収2000万円もないような普通の社員)を平気で転勤、単身赴任させてきたが、諸外国に比べて明らかに異常な慣習であった。

 

理論的には、雇用責任が大きいから人事異動の裁量が大きいということになるが、キャリアを自らが選択する時代に合っていない。

 

日本の地方がフロンティアであった時代は東京で採用した人材を地方に送ることに意義はあったが、今となっては負の側面の方が大きい。育児や介護との両立、女性活躍の観点でもいかにもまずい。

 

外国人採用の上で合理的に説明できないし、新卒中途採用でも敬遠されてしまう。実は女性の単身赴任率は極めて低いなど、男女不平等もあり、歴史の暗部のような存在である。共働き化の中で、転勤を断って離職する人も増えているし、転勤を打診しても断る女性も多い。

 

あまりにも運用が面倒なので、実は会社としてもできれば廃止したいと思っている慣行である。テレワークによって単身赴任、国内外の転勤を減らすことができれば会社にも社員にもメリットがある。テレワークで昭和の慣習を破壊するということだろう。

 

 

オフィスの半減

 

富士通はオフィスの面積を半減するというが、日立なども当面の出社を半減させるという公表をしている。多くの日系大企業で出社を減らす動きがある。

 

出社が減る中で、1人に1席の個人スペースを設けるのは無駄が大きいし、そもそも固定席は人事異動のたびにレイアウトの変更が必要になるなど、無駄な手間やコストがかかる。プロジェクト単位で仕事をする上でも、部署単位での固定席は邪魔な存在である。

 

そこで、テレワークを前提にフリーアドレスオフィスを構築すると、結果として面積が半分になるということだろう。オフィス賃料は昨今の空室率低下で上がっていっているが、オフィス賃料をたくさん払っても、業績には全く返ってこない。広告費や人件費とは違うのである。

 

オフィスに投資して、魅力的な環境を構築して優秀な人材を獲得、リテンションするという考え方もあるが、大企業では投資対効果が見合わないとの考え方が多いのではないか。(スタートアップではお洒落オフィスを作って低い処遇でも良い人材をとれるように努力するが)

 

富士通の一連の挑戦が奏功するのかクラッシュするのかは不明だが、少なくともオフィス賃料を削減できれば対応余力は生まれるので、ここは成功が見えている。

 

 

生産性の問題

 

テレワークだと生産性が落ちる論者がいるが、思考停止してしまっている。仕事の内容、本人の能力、自宅の環境によって、生産性が上がる仕事もあるし、大部分の人や仕事では「大して変わらない」が実態だと思う。テレワークでサボる人は出社してもサボるだろうし、やる人はやるだろう。

 

テレワークを前提とした人事管理になると、可能性は広がる。世界中の人をリモートで採用できるし、協業もできる。こうしたメリットを享受して、生産性を高めていくということだろう。これはやりながらPDCAを回して改善していくしかない。

 

「テレワークは生産性落ちる」と決め付けてできない理由だけを並べていつまでも実験しなければ、ノウハウが蓄積されず時代遅れの存在になる。世界中でテレワークが行われている今、世界中のリソースを使うチャンスがある。

 

 

他社に波及するか?

 

個人的にはテレワークは効用が大きいが、完全にオフィスレスにする必要はないと思う。ペーパーレスだって、完全に筆記用具やプリンターをなくすと困ることがある。キャッシュレスは例外なく定着して欲しいが・・・。

 

富士通の取り組みは何年も取り組んできた働き方改革の集大成(主眼はジョブベースの人事制度の一般社員への適用拡大)であり、簡単には真似できない。

 

フレックスタイムの全社員への適用、オンラインコミュニケーションの定着、様々なツールや制度の導入、定着などの土台があって実現できるものである。

 

何もない中でいきなりオフィスを半減させたら、大混乱になるだろう。働き方改革に精力的に取り組み、失敗しながらもPDCAで回し続けてノウハウを蓄積してきた会社だけが始めてチャレンジすることができるものである。

 

マイクロソフトなど、自らをショーケースとしてテストしてきた会社や、JALなどのようにテレワークに長い期間取り組んできた会社でなければ、現実的にオフィスを一気に減らすというのはできない。

 

フリーアドレスオフィスの構築でさえ、今のオフィスを借りながらでは難しい。基本的にはオフィス移転時にレイアウト変更することが多いだろう。

 

したがって、オフィス削減の流れが一気に大企業に波及することはないと思う。一方で、テレワークの定着(今まで利用しなかった人が恒常的に利用するようになる)、オフィス移転時にフリーアドレスオフィスを構築して賃借面積を削減するということは当然行われるだろう。個人席の廃止は、今までもオフィス移転時のトレンドであったが、今後は間違いなく検討される項目になる。

 

個人席を設けることで、賃借面積を増やして、賃料を稼ぐ現在のオフィスは時代遅れになり、出社したくなるような魅力あるオフィス、テレワークに比べて生産性が向上するオフィスを構築していかなければ、ケチな日本企業にとってオフィス賃料は格好の草刈り場になるだろう。

 

 

 

 

 

 

有明ガーデン、ららぽーと、お台場のモール群

6月17日、有明ガーデンの商業施設がオープンし、私も実際に1人で見に行ってきた。

 

有明ガーデン

 

感想はこんな感じ。

・広々した作りで気持ちが良い。テラス席も良い。

・駐車場も広い。大きい車が余裕で止まれる。(駐車場料金の利用料での減免はケチくさい)

・子育て世帯に全振りした印象で、レアなドラえもんやおサルのジョージのお店があった。

・単身者やDINKSは行く店がほぼないし、居づらい雰囲気がある。飲食店も店舗も子供連ればかり。

住友不動産の大きな新築マンションギャラリー、中古マンションプラザがある。

 

有明ガーデンは小さい子供がいるファミリーに全振りした印象で、ららぽーとのように高校生や大学生がデートでいくような雰囲気ではない。

書店などいくつかの店は行き先になるかもしれないが、80%以上はファミリー向けって感じ。セレクトショップとかもほとんどない。

 

ただし、この全振りの姿勢は面白いし、ここまでこだわりがあれば、「週末に、用事はないけど、とりあえず行ってみるか」という気持ちになる。

 

有明は眺望は良いものの、何もなく荒涼とした場所だったので、男性的なイメージを持たれやすい場所だと思う。

有明ガーデンがファミリーに全振りしてくれたおかげで、有明に生活感が生まれ、今後は多くの子育て中のファミリーが住む街になっていくのではないか。

 

有明は交通がやや不便だが、テレワークの普及で通勤頻度が減ったり、BRTが通ったりすれば、まぁ許容範囲になる人も増えるだろう。

 

今後、ファミリーの受け皿となれるような80平米−100平米くらいのマンションが供給されると良いと思う。

今のままだとファミリーサイズのマンションが不足して、近隣からファミリーがやってきて買い物をしていく街になりそう。

 

有明ガーデンには住友不動産のマンションギャラリーがあり、巨大な模型がドーンと飾ってあったのだが、

正直なところ、ファミリー向けの明るく開放的なモールと、住友不動産のギラギラしたマンションギャラリーは不釣り合いに感じた。

 

有明ガーデンは当初は六本木ヒルズのように高級路線を目指していたというから、富裕層を商業施設で集客してマンションを押し込むことを想定していたのではないか。

高級な雰囲気であればギラギラしたマンションギャラリーは自然な存在だし、高級感のある良い雰囲気で、マンションを買いたくなってしまう人もいるのでは。

 

だが、実際には有明ガーデンはファミリーに全振りの商業施設になった。ここで生活感の薄い高級マンションをセールスされてもイマイチ気乗りしない。

豊洲や東雲のファミリー向けマンションをセールスしたら、モールの雰囲気にもあって、セールスが進む(家族の後押しが得られる)と感じた。

 

何人か冷やかしのお客さん(女性)がいたのだが、「有明ガーデンは綺麗で気に入ったけど、この近くの物件だと3LDKで7000万円とか9000万円?ありえないわ・・・」という話をしていた。ここで80平米6000万円程度の東雲のマンションをセールスしたら売れるだろうなと感じた。

 

有明ガーデンはシアターなどは今後オープンしていくということで楽しみであるし、私も子育て中のファミリーなので、家族を連れてこようと思う。

おもちゃを買わされすぎないか心配。あと、週末はフードコートの混雑も少し気になる。

とはいえ、気合いの入った良い商業施設で、これが有明にできたことは選択肢が増えて嬉しい。

 

 

ららぽーと

 

このあと、ららぽーとにも寄って見たのだけど、やはり有明ガーデンより1人で行くには、ストレスなく居やすいと感じた。

 

ららぽーとのような巨大モールはファミリーだけではなく、単身、DINKS、学生などなど多様なお客さんをターゲットにする必要がある。

そこで、誰にとっても居心地の良いモールを作る必要があるのだが、そこは長年の経験があるんだろうなと感じた。

船橋ららぽーとは、千葉県の高校生が精一杯おしゃれをしてくる場所になっているし、富士見のららぽーとは様々な年代層のお客さんで溢れかえっていた。

 

さて、ららぽーとにはアカチャンホンポトイザらスなどができていた。ラルフローレンにも子供服が売っていたり、子供にシフトしてきてる印象だった。

有明ガーデンを意識したんだろうか。ららぽーとにはキラーコンテンツキッザニアがあるので、この方向性は正しいと思う。

 

 

お台場のモール群

 

トイザラスはアクアシティ台場にあり、これを目当てに行くことがあったのだが、豊洲にできればまぁこっちでいいかなという気もする。

そういう意味では、お台場のモール群の中で子供をターゲットにしているお店はお客さんを奪われるかもしれない。

 

お台場のモール群はそれぞれ、狙いというかキャラクターがブレてるところがあり、だれをターゲットにしてるのかよくわからない。

デックスはヤンキー服みたいなの売ってるし、インバウンド狙いみたいな電気屋もある。デートスポットっぽいところもある。

 

お台場のモール群の中での差別化もイマイチできていない。

単価が高い店は少ないところは共通しているが、西松屋とかアウトドア店が異常に充実してたり、フロアごとに全然違ったりする。

個人的にはこのお台場の意識低い感じに慣れてしまったので、用事がない時に子供を連れていってデッキを散歩しがちである。

 

そういう意味では、お台場のモール群に比べて有明ガーデンはコンセプトがハッキリしていて意識が高い。

ららぽーとはコンセプトはあえてはっきりさせないものの、独自のノウハウで幅広い年齢層が快適に感じる店舗、空間づくりができていると感じた。

 

 

 

 

 

 

中古マンションを購入して10年後に売却した際の住宅費は?

中古マンションを購入して、何年かして売却する場合は、売却価格が確定して、住宅費が後から決まることになる。


そこで、売却するときにどの程度価格が動くと住宅費はどの程度変化するのか試算してみる。

 

なお、計算を簡単にするために、頭金なしフルローン、住宅ローン減税なし(そのかわり、売却時課税もなし、3000万円控除使用)とする。


ざっくり計算なので、設定が甘かったり計算がおかしいところは適宜調整してもらえれば幸い。

 

1.購入時の支出
 価格:6,000万円(フルローン前提)
 諸費用:480万円(物件価格の8%、中古前提)

 

2.居住中の支出
 住宅ローン返済:2,160万円(月18万円、10年分)
 管理費:200万円(月1.5万円、10年分)
 修繕積立金:300万円(月2.5万円、10年分)
 固定資産税等:200万円(年20万円、10年分)
 居住中の支出計:2,860万円

 

3.売却時の支出
 諸費用:200万円(売却価格によってかわるが、大差ないので固定とする)

 

4.5,000万円(△1,000万円、△16.66%)で売却時 の住宅費
 売却時の収入:5,000万円
 売却時の残債:4,500万円(購入時価格×75%)
 売却時の諸費用:200万円
 差引(返金):300万円
 支出計:480万円+2,860万円=3,340万円(購入時費用と居住中支払額の計)
 住宅費300-3,340=△3,040万円(月額:25.33 万円)

 

5.6,000万円(+0万円、+0%)で売却時の住宅費
 3,040-1,000=2,040(月額:17.00万円)

 

6.7,000万円(+1,000万円、+16.66%)で売却時 の住宅費
 2,040-1,000=1,040(月額:8.66万円)

 

7.同等の物件を賃貸した場合の住宅費
 利回り5%:家賃25万円、2年に1度更新料1か月として、月額 26万円程度(敷金礼金考慮なし、家賃値下がり考慮なし)

 

8.結論
・10年後に1,000万円値下がりすると、賃貸とほぼ同じ住宅費になる(購入:月25.33万円 賃貸:月26万円)

→ 賃貸と比べて有利でも不利でもない

→ 1,000万円以上値下がりすると、賃貸に比べて不利になる

 

・10年後に購入時と同額で売却できると、賃貸よりも住宅費が低くなる(購入:月17.00万円 賃貸:月26万円)

→ 賃貸に比べて10年で1,080万円有利


・10年後に1,000万円値上がりすると、賃貸よりも住宅費がかなり低くなる(購入:月8.66万円 賃貸:月26万円)

→ 賃貸に比べて10年で2,040万円有利


・10年後に2000万円(33%)値上がりすると、住宅費がほぼゼロになるが、金利低下かインフレでなければ厳しい。

→ 賃貸に比べて10年で3,120万円有利

 

上記は結果論で、10年後の売却価格は周辺物件の価格から予想することはできるが、実際には売却しなければわからない。


インフレがくれば購入が有利だしデフレになれば賃貸が有利。10 年後にならないと答えはわからない。
利回りで判断して、利回りが低ければ借りればよし、高ければ買えばよしというのが賃貸vs購入論の普遍的な答え。

 

昨今のマンション高騰や金利低下で、今から中古マンションを買うと10年後は経年減価している可能性が高い。


減価ペースは1~2%/年というところなので、10年で10~20%である。

 

6,000万円のマンションを買ったら、10年後に600~1,200万円の減価なので、下限に近ければ住宅費が賃貸と購入で概ね同等になる。


10年後の減価率が小さければ、賃貸よりも住宅費が安かったなということになる。とはいえ、金利低下などのラッキーパンチがない通常の増減率の範囲なら、住居費がタダになることはないだろう(半額になることはある)。

 

購入するとリノベなど色々楽しめるし、キッチンの高さを自分に合わせてカスタマイズできるので、1円でも住宅費を下げたいというケチケチマンでなければ、同程度の住宅費なら買ったほうがQOL上がるというのが私の意見 。

 

9.月次キャッシュフロー(参考)
・購入の場合の月次キャッシュフロー
 住宅ローン返済:月18万円
 管理費:月1.5万円
 修繕積立金:月2.5万円
 固定資産税等:月割り1.5万円
 居住中の支出計:23.5万円

 

・賃貸の場合の月次キャッシュフロー
 賃料:月26万円

 

利回り5%の場合、フルローン購入と賃貸で月次キャッシュフローには大差なしなので、あまり気にする必要はない。

 

よく、営業マンが言う、

「買っても借りても支払いは同じです!」は正しい。購入が有利になるのは利回りが極めて高い場合のみ。中古の場合はほぼない。

 

一方で、同じく営業マンがよく言う、

「借りると家賃を捨てるだけですが、買えば自分のものになるので、資産形成できて有利です!」はあやしい。

 

正確には、

・購入と賃貸の金銭的な有利不利は売却時にならないと分からない。

・高く売れれば有利だし、安くなれば不利だとなる。

 

完済まで持ち続ける前提でも、その場合は、経年で賃貸の家賃が減価しているだろうし、修繕コストが上がってるので、有利不利はトントンってところだろう。

 

金銭的な有利不利が全てではないが、QOLを上げつつ住宅費を抑えるために、減価しづらいマンションを購入するのは正しい戦略だと思う。住宅費を下げられるだけでなく、移動の自由を確保できるし、転勤を利用して資産形成するオプションもできるので。

50年住宅ローンってどうなの?

Twitterで、常陽銀行の50年住宅ローンについて取り上げたところ、少しバズった(当社比)。

現在、35年ローンが主流であるが、50年ローンを使えるなら使った方が良いシーンというものがあるだろうか?考えていきたい。

 

 

フラット50

 

50年ローンはフラット50が有名だし、50年ローンでググるとほぼそれしか出てこない。

 

フラット50は、返済期間が最大50年だが頭金が必要だったり、金利が高かったりする。(ただし、全期間固定で1.6%程度)

中古マンションでも利用できる。借入限度は8000万円。

長期優良住宅でないと使えないため、フラット50はあまり使い勝手が良いとは言えず、有効なシーンはあまりない。

 

与信がない人が2世代で返済をすることを担保に借り入れるなど、ファイナンス目的で利用するケースを聞いたことがあるが、レアケースだろう。

 

 

民間銀行の50年ローン

 

一方で、民間銀行が提供する変動金利の50年ローンは少し事情が異なる。

 

変動金利なので金利が安め(35年返済の変動金利+上乗せ金利)、頭金の要件が緩く(フルローン可)、限度額が大きい(1億円)。

特に大きいのは頭金の要件が緩いということだろう。

 

50年ローンなので、35年ローンと同じ年収負担率でもより大きな額の借り入れが可能である。(悪魔の囁き)

 

例えば、年収800万円の人は35年ローンでは1億円は借りられないが、50年ローンだと借りられる。

また、返済期間が長ければ月々の返済額は抑えられるので、キャッシュフローは楽になる。

 

一方で、当然ながらトータルの支払い金額は35年ローンを上回る。残債の減少ペースも遅い。

金融商品にフリーランチはないので、返済期間が長く月々の返済が少ないという大きなメリットの反対にデメリットもある。

総返済額を重視する節約FPとか、35年ローンなんてとんでもないマンが聞いたら気絶しそうだが、冷静にメリデメを判断して、有効だったら活用していくのが良いと思う。

 

 

50年ローンが有効なケース

 

さて、この50年ローンという道具はどのように使うと有効だろうか。

 

(1)完済する気がない場合

団体信用保険に加入するため、50年の間に死亡すれば借金がチャラになる。

まぁこの理由で借りる人はいないだろう。健康に不安があれば保険加入できないし。

 

(2)マンション転売の資金繰り目的

35年ローンでは手が届かない物件かつ値上がりが期待される新築マンションを購入し、税制優遇が切れたら転売するようなケース。

このケースがもっとも有効だと思う。

 

(3)相続などが予定されている場合

今は現金がないが、将来相続で大きな現金が手に入るので、物件購入でQOLをあげながら、目先の支払いを抑えておきたいケース。

当方にはそんな予定はないので関係ない。

 

(4)インフレを予想する場合

インフレを予想する場合、極力借金を膨らませた方がいいので、35年ローンよりも大きな額が借りられる50年ローンは有効である。

ただこれ、インフレにならなかったらどうするのか。また、インフレになったら一般的に金利は上昇する。

 

 

50年ローンは普及するか?

 

(1)〜(4)はいずれもマイナーな借り入れ理由であり、一般に広く普及するものではないだろう。

 

また、50年ローンは新築物件でしか使えないとか、年齢が若くないと使えないとか、いろいろな制約があるため、不動産業者がプッシュするということもなさそうだ。

 

ただし、聞いた話だが、特定の新築物件では、提携ローンとして50年ローンが用意されていて、少し高めの部屋を押し込むために使われているそうだ。

 

これは業者に騙されているわけではないが、このローンの特性や購入した物件の将来価値はよく理解してから借りるといいと思う。

 

新築の時に50年ローンで高騰した価格を正当化できても、中古では同じような買い方はできないため慎重に考えるべきだ。

 

 

50年ローンは今のところ、地銀や信金が裏メニューとして用意しているくらいだが、ネット銀行や大手行が取り扱い始めたら、普及する可能性はあると思う。

ただし、このローンが有効なケースはあまり多くないと思われるので、自分のケースと合っているのかよく考えるべきである。

 

個人的には、高騰した湾岸タワマンを10年くらいで転売したい人(かつ、若い人)に適した商品なのではないかと思っている。

 

湾岸タワマンって災害に弱いの?

湾岸タワマンを買おうとしたら、保守的な実家の両親から「災害が心配だからやめろ」と反対されたという話をよく聞く。

 

昨今、湾岸タワマンの相場は新築で坪400万円、中古(築10−15年)で坪330万円程度であり、まぁ高い。

高いものを買うのに災害が心配だと考えるのは当然である。

 

私は10年くらい湾岸に住んでいるので、実体験も踏まえつつ湾岸タワマンって災害に対してどうなの?について書いていきたい。

 

 

(1)洪水(大雨、台風、高潮)

 

タワマンの電源設備は地下にあることが多く、地下に浸水すると設備が使えなくなることがある。

武蔵小杉の一部タワマンの地下が浸水して、エレベーターの停電が発生したことを覚えている人がいるだろう。

 

しかしながら、湾岸の場合、排水能力が高いので水害には極めて強い。台風や高潮で被害が出ることは基本的にない。

内陸部の場合、短時間に雨が降りすぎると排水能力の限界を超えて路上に水が溢れたりするが、湾岸の場合は海に排水できるため能力の限界が高い。

 

私は最強台風と高潮が重なった時、水門の外にある品川埠頭がどうなるのか、ライブカメラで見ていたが、道路に水溜りすらできなかった。

 

品川埠頭はコンテナ基地があるので、仮に浸水したら商品が被害を受ける。また、火力発電所もあるのでエネルギー供給に問題が生じる。

 

そうならないよう、高潮に対応した高さになっており、排水の仕組みもしっかりと作られている。湾岸は埋め立てによって作られており、高さや排水については問題にならないように作られている。

 

湾岸東側についても同様。ただし、仮に荒川が氾濫して、すべての水門が破壊されて、東京駅の辺りまで水に浸かるというような極端な想定では、河川に近い月島や勝どきのタワマン群の1、2階部分が水に浸かることはありえるかもしれない。これはハザードマップを見ればわかるので、最大浸水を確認すると良い。

 

ただ、基本的には海に近ければ近いほど水害に対しては強い。特に、台場、有明は避難先になっているくらい強いし、芝浦港南も強い。湾岸は道が平坦なこともあり、台風の時も道路がプールにならない。

 

 

(2)津波

 

震災の時は津波に街が飲み込まれる映像をマスコミが繰り返し流していたので、海の近くに対して恐ろしいイメージを持つ人もいるだろう。

ただ、「外洋」に面している街と湾岸エリアのように、「湾」とでは全く事情が異なる。

 

災害想定を見ればわかるが、東京湾では大きな津波が基本的に発生しない。内側が広がっているので、減衰していくようになっている。

また、東京湾は浅いため高い津波が起こりえない。お風呂で波を起こすとそれなりの高さになるが、お盆に水を張って波を起こしても高い波は起こせない。

 

震災の時も湾岸エリアが津波により浸水された、ダメージを受けたということはないので、まぁ津波被害はそんなに気にしなくていいと思う。

 

なお、海が近いことによる塩害を指摘する人もいるが、これも外洋と湾岸では全く異なる。

湾岸の古い建物でも塩害で痛んでいるものなんて見たことがない。

 

 

(3)火災

 

幸い、日本ではタワマンの火災で悲惨な事例はないが、海外では一棟全焼したという事例も出てきている。日本の対火災の規制が厳しいということだろう。

 

私は海外でタワマンが火災になったのを見たことがある。15階くらいの高さの部屋だったので、大きな消防車が水をかけていた。

上下左右の部屋が多少焦げてはいたが、生活には支障がないレベルのようだった。また、半年くらいして綺麗に直していた。

 

タワマン火災においてこのくらいの災害は起こり得るが、命が危険になるレベルではない。

低層マンションや戸建てはタワマンに比べて公開空地が少なく、ぎっしりと建てられているため、火災リスクは高い。

大規模な火災が発生する場合、一帯が全焼することもあり得るし、道が狭くて消防車が入れないなどもあり得る。

 

公開空地が大きく、燃えにくいタワマンは一般的には火災に強いといえると思う。少なくとも生活していて火災に遭遇したり恐怖を感じた瞬間はない。

 

 

(4)風害

 

台風などの強風時にタワマンが揺れるとか風の音がうるさいとか窓が開けれられないという話を聞くが、私の経験上は非居住者によるデマであると思う。

 

1階がビル風で強風でも高層階にいくと無風のこともあるし、窓が開けられないなんてことはない。

 

台風後の超強風の時、窓ガラスや換気扇が音を立てたことはあったが、1年に1回か2回くらいだ。あまり気にしなくていいと思う。

 

タワマンが風で揺れるというのは、タワマンで炊いた米はまずいレベルのフェイク、ヘイトである。冷静に考えて、体感できるほど揺れるわけないだろう。

丸の内の高層オフィスはいつも揺れてるのか?ってこと。

 

 

(5)停電

 

台風や大規模な地震が発生すると停電が生じることがあるが、タワマンの場合は長時間の停電が発生したとはほとんど聞いたことはない。

湾岸の場合、ライフラインが地中化されているため、電線が切れるということがないためであろう。

 

一方で、停電はなくともエレベーターは止まることがあるし、復旧に時間を要することはある。

また、余震があるのでエレベーターに乗るのが怖いということもあろう。

 

エレベーターが止まるという問題については、タワマン居住者にはついてまわる問題である。

これが許容できないなら、低層階に住んだ方がいいと思う。

 

震災後の湾岸タワマンでは、エレベータ停止が恐ろしくて高層階にパニック的な売りが出ていたが、

2年もすると忘れてしまい、また高値で高層階が買われていた。なぜ、みんなすぐに忘れてしまえるのだろうか。

 

 

(6)液状化

 

湾岸マンションの最も懸念する災害は地震に伴う地盤の液状化であろう。

湾岸エリアはハザードマップでも「液状化が発生しやすい、発生する可能性がある」エリアが多い。

 

これがどの程度のリスクなのかは正直よくわからない。震災の時は目立った被害(窓ガラスが割れるとか)は生じなかったが、

コンクリートにヒビが入るなどの被害が出たマンションは多かったようだ。

 

ただ、湾岸エリアでも強弱があるし、新浦安で発生したような停電や断水は生じていない。

また、新浦安でも家が傾斜したのは戸建てばかりであったようなので、

しっかりと杭打ちや耐震対策がされている大規模マンションは液状化に強いのかもしれない。

 

港南では海洋大学のグラウンドが液状化したようだが、これは何も対策がされてない地面なので、マンションは特に目立った被害はないようだった。

今後、首都直下地震のようなものが起こり得ると考えるのであれば、液状化ハザードマップをよく確認したらいいと思う。

 

 

(7)騒音

 

災害ではないが、火災や水害よりも騒音被害の方が気になる。

特に品川や天王洲は羽田新ルート、モノレールなどがうるさいし、三田、田町ではJRがうるさいし、有明では首都高がうるさいなど。

 

道路がうるさいところでは排気ガスも気になる。音については感じ方が人それぞれなので、気になる人は避けたほうがいいと思う。

 

 

 

 

以上、まぁ液状化や騒音などそれなりに気になることもあるが、風で揺れるとか塩害とかデマに近いものもある。

 

10年くらい住んでいる中では、災害で身の危険を感じたことはないし、停電などもないし、避難所に行ったこともないので、まぁ大丈夫かなと思っている。

 

内陸部の高台では液状化は安心かもしれないが、火災の広がりや電信柱が倒れて道を塞ぐなどが怖いので、

自然災害が多い日本においてはリスクゼロなものはないんじゃないかと思っている。

 

避難場所を確認する、ハザードマップを見て備蓄をするなどの対策をとったら、あとはまぁあまり気にせずに生活したほうが精神衛生上良いのではないか。

 

 

パークタワー勝どきの坪単価は?(1)周辺の新築タワマンの坪単価から予想

コロナ騒動でモデルルーム事前案内会が延期になったパークタワー勝どきだが、6月末あたりから動きが出てくるとのこと。

 

今のところ、8月下旬から販売開始とのことだが、現在の状況を踏まえて坪単価予想をしてみる。

こうした予想は当たらないが、「市場予想は相場の華」ということで楽しんでいただければ。

 

予想方法は以下。

(1)周辺の新築タワマンの坪単価から予想

(2)勝どきエリアの中古タワマン価格から予想

(3)勝どきエリアの中古タワマン賃料から予想

(4)その他

 

新築マンションは「原価積算」だから類似物件との比較による予想はあまり意味がないかもしれないが、

原価が高ければいくらでも高く売れるものでもないし、1600戸強を売らないといけないので、周辺相場からそんなにチャレンジしない価格と予想してみる。

また、一気に書くと文量が多すぎるので、今回は、(1)について書いてみる。やる気が出れば(2)以降も書くけど、どうだろ・・・。

 

 

(1)周辺の新築タワマンの坪単価から予想

 

パークタワー勝どきの近くで分譲中の新築タワマン(古いのもあるが)の価格と広さは以下のとおり。(2020年6月3日時点)

・勝どきビュータワー:5498万円〜21899万円(48.98平米〜134.13平米)→坪370万円〜539万円

・ドゥトゥール:7400万円〜10100万円(55.77平米〜81.53平米)→坪438万円〜409万円

・ベイサイドタワー晴海:5800万円〜13000万円(54.73平米〜76.13平米)→坪350万円〜564万円

・ブランズタワー豊洲:4500万円〜25070万円(43.41平米〜123.12平米)→坪342万円〜672万円

・シティタワー銀座東:4600万円〜13100万円(34.54平米〜82.32平米)→坪439万円〜525万円

・シティタワーズ東京ベイ:5000万円〜16000万円(38.2平米〜100.62平米)→坪432万円〜525万円

・ブリリアタワー有明ミッドクロス:3800万円〜16000万円(44.48平米〜91.72平米)→坪282万円〜576万円

 

(勝どきビュータワーは築年数がいっているとか、ドゥトゥールは眺望の厳しい部屋しか残ってないとか、プレミアム住戸を含んでいるとか、色々個別性はあるものの)周辺の新築タワマンの坪単価のレンジは坪342万円〜坪525万円(ミッドクロスのパンダ部屋、100平米超の部屋を除く)

 

周辺物件の中には安めの有明が入っているので、もう少しレンジが切り上がるとして、坪400万円前後〜(550万円前後)って感じだろうか。

(40〜80平米くらいの部屋、ワンルームやプレミアム部屋を含まない前提、上限については、プレミアム部屋ではないのでグロスの壁がありそうなので、もう少し低いかもしれない。)

 

坪単価の下限については、条件が悪い部屋では300万円台後半もあるかもしれないが、標準的な部屋では坪400万円台かそれ以上では・・・

 

なお、坪400万円だと、70平米で8485万円、80平米で9697万円。抜けてるとか、高層とか、広めの部屋はすべて億超え。

頭金が潤沢にない場合は、共働きでも世帯年収1500万円〜2000万円くらいないと厳しいんじゃないか。

 

なお、周辺の新築タワマンから中央区物件だけに絞ると、坪350万円〜564万円(100平米超の部屋を除く)

駅徒歩5分以内に絞ると、坪370万円〜525万円(100平米超の部屋を除く)

 

パークタワー勝どきは築年数のいった勝どきビュータワーよりも高いと思うので、もう少しレンジが切り上がるとして、

やはり坪400万円前後〜(550万円前後)って感じではないか。

 

ということで、周辺の新築タワマンから予想すると、パークタワー勝どきの標準的な部屋の坪単価は「坪400万円前後〜(550万円前後)」

(40〜80平米くらいの部屋、ワンルームやプレミアム部屋を含まない前提)

 

この物件、販売対象住戸だけで1600戸強もあるし、長期間の売れ残りをさほど好まない三井であるし、コロナもあって販売が進まなさそうなので、もう少し価格が控えめになる(特に下限はパンダ設定になる)可能性はある。

 

ただし、周辺物件の価格設定が正しいとすれば、他の新築タワマンよりも優れた点の多い(駅近で新築で共用施設が豊富で色々なお店が入る)この物件なら、この程度の価格帯になってしまうのではないだろうか。

 

まぁ、LDのFIX窓が曲がってる部屋とか85平米以上の広い部屋は、余裕の億超えで無理っぽい。広さが必要な人は晴海フラッグなり周辺の中古にしよう。

ぼくの場合、現在の住居より狭くなるのは嫌なので、今回予想したレンジより安くないと厳しいです。

 

ワンルーム欲しいって人もいると思うけど、ワンルームグロスは低くても坪単価は標準の部屋よりも高いので、坪500万円以上はするんじゃないかな。

 

坪500万円で25平米なら、3788万円なので、グロス見ながら、もっと単価を盛るかもしれない。

 

 

合理的に考えて埼玉?

都内のマンション価格が高騰して、23区の多くのエリアで、給与所得者がファミリーサイズの新築マンションを買うのは難しくなってきている。

 

それでも、子供ができるなど、ライフステージとして住宅を取得したい場合は、「都内の中古マンション」か「埼玉(郊外)の戸建てやマンション」を検討する人も多いのではないか。

 

そこで、合理的に考えて、どちらを選ぶべきなのだろうか?というテーマについて考えてみる。

 

答えは、何を重視するか次第ではあるので、「あなたがXXを重視する場合は、合理的に考えて埼玉(郊外)にすべき」という感じ。

 

・資産価値(10年後の売却時)

資産価値を重視する場合、都内の中古マンションの方が、郊外の戸建てやマンションよりも有利であることが多いだろう。将来的な住み替えが見えているような場合は、都内の中古マンションにしておいた方が無難だろう。特に、値落ちしやすく売りづらい戸建ては避けるべきだろう。

 

・職場へのアクセス

一般的には都内から都内への移動の方が通勤時間が短いが、副都心へ通勤する場合は埼京線が使えるので埼玉からのアクセスが優れる。通勤先によっては、都内の中途半端なエリアよりも埼玉の方がアクセスに優れる場合がある。

 

・通勤の負荷

埼玉から東京へ通勤する場合、基本的には通勤ラッシュに巻き込まれる。埼京線は日本屈指の混雑路線である。この点では、都内の方が混雑っぷりがマシで有ることが多いだろう。ただし、始発駅やグリーン車のある路線であれば、多少は負荷を減らすことができる。

 

・住宅の質

埼玉の地価は東京より安いため、注文住宅なら埼玉の方が質の高い住宅を建てることができる。ただしマンションについては、せっかく地価が安いのに埼玉の物件は仕様がショボいことが遠い。エリアや物件次第ではあるが、一般的には東京のほうがマンションの質は高いことが多い。また、埼玉なら新築マンションや新築戸建を取得できるということもある。新築にこだわる人は埼玉が有利。

 

・街の魅力

エリア次第で、どちらが優れているとは言いづらい。文化的な施設や商業的が多いので一般的には東京が有利だろうか。

一方で、埼玉は大きな公園が東京よりもたくさんあるし、河川敷もあるから子育て世帯にとっては東京のごみごみした街よりも暮らしやすい。埼玉によくある巨大なイオンイケア、ららぽーと等も、縦に長い都内の百貨店よりも、はるかに買い物しやすい。

 

・カーライフ

埼玉県は多くの場合、車社会である。都内は車を持つことのコスパが悪く、新築マンションの駐車場付帯率はどんどん下がっている。普通の人は車を持たなくなってきている。都内でも車を持てないこともないが、埼玉の方がカーライフは楽しめるのではないか。利用頻度が高いので良い車を買っても元が取れるし、車社会なので、どんな店にもタダの駐車場がある。ただし、埼玉はなぜか悪路でも知られている。

 

・災害に対する強さ

埼玉は荒川などが氾濫したら大きなダメージをうけるが、それ以外にはまぁまぁ災害に強いとされている。東京は人が多すぎるのと住居が密集しているので、火災が起きたら危険であるし、災害時にもあっという間に物資が売り切れてしまう。まぁ、どっちもどっちだが、一般的には人口密度が高い都市部のほうが災害には弱い。埼玉は車社会であることも、災害に対して安心感がある。

 

・教育

都内の方が優れていることが多い。埼玉よりも東京の方が中学受験をする人が多い。これは良し悪しで、東京のほうが教育熱心だし環境が良いとも言えるし、東京の場合は地元の中学に行かせたくても、みんなが抜けていってしまうので行かせづらいとも言える。埼玉から東京の塾や学校へ通う人はいても、逆は少なそう。

 

・医療

都内の方が優れていることが多い。埼玉から東京の専門病院に通っている人はいても、逆はあまりなさそう。

 

・・・他にも多くのポイントがあると思うので、比較してみて欲しい。

 

ざっと振り返ると、

・通勤先によっては通勤アクセスは埼玉の方が東京より優れていることもあるが、通勤負荷は高い。

・マンションの資産価値は東京が有利。

・質の高い注文住宅を建てたいなら埼玉が有利。

・カーライフは埼玉が充実。

・文化、教育、医療等は東京が有利。

 

ということになった。

 

あなたがもし、埼玉が有利なポイントを重視し、不利なポイントをあまり気にしないなら、「合理的に考えて埼玉」と言えるのではないか。