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マンション、投資ネタブログ

実需と投資と半住半投のマンション購入

マンション購入について考えてきて、結局、購入形態は以下のようになるのではないかと考えている。

 

実需、投資、半住半投の定義

 

・実需

自分で住む。自分の収入から住宅ローンを完済する前提。購入時は売却時期未定。ローン完済後も売却しない。

 

・投資

自分で住まない。新築引き渡し即時転売、中古をリフォームして転売、オーナーチェンジで買って入居者が出て行ったら転売など。

 

・半住半投(沖式転売屋)

自分で住むが5年から10年して転売。新築優遇制度を受け切ったところで大規模修繕前に売却。後のことは知らん。

 

※賃貸運用もありえるが、区分マンションの場合、賃貸に出しても利回りが低すぎて儲からないので何年か賃貸で繋いで税率が安くなったり、3000万円控除が使えるようになったタイミングで売却する人が多いと思料。

 

 

それぞれが重視するもの

実需であれば、使用価値とキャッシュフローを最も重視する。南向き、良い眺望、広い間取り(100平米以上)などである。また、リフォームもたくさん行う。リフォームはQOLに直結するが転売価格には繋がらない。でも売らないから関係ない。駅距離よりも環境(小学校近いとか)重視。使用価値重視。

 

投資であれば、リターンを最も重視する。最も利益の取れる購入をする。自分で住まないから悪い環境(前建てあり)でも低仕様でも知ったこっちゃない。新築であれば、タワマン、北向き、低層、2LDKに限る。でかい部屋は売りづらい。南向きは価格が盛られてて利益が取れない。資産価値(正確には資産価値ではなく差益)重視。

 

半住半投は中間だが、欲が出て投資側面が前に出過ぎている人が多いように感じる。「使用価値が高いけどリターンが劣る住戸」と「使用価値が低いけどリターンが高い住戸」があった時、後者を選んで我慢することに躊躇がない。保育園や小学校途中の引っ越しも余裕。お金のかかる水回りリフォームが快適なのは知ってるが、売却価格に繋がらないからしない。極力お金をかけない。

 

このようにして見ると、投資目的というのは明らかに考え方が異なる。自分で住まないから。別にマンション転売じゃなくても良いのだが、銀行の金を使って、お手軽に儲かるからマンションでやっているというだけ。株でも仮想通貨でもなんでもいいんだろう。では、実需と半住半投では何が違うのか?

 

 

実需と半住半投の違い(子育て環境に対する考え方)

実需の場合、使用価値を最も重視するため、マンションの性能以前に、どのように生活できるのか、保育園に入れるかや小学校へのアクセスが非常に重要なファクターになるが、パークタワー勝どきのブロガーマンションレビューでもこのことに触れる人は少なく(というかいない)、半住半投や投資目線なのであろう。半住でも、実際に住むのだが。。

 

 

実需と半住半投の違い(予算に対する考え方)

実需の場合、売却時期は未定であり何もなければ完済前提である。この場合、キャッシュフロー表を作成して、支払いが苦しくなる時期(教育費がもりもりかかる時期)や、一時的な減収(出産や病気など)を加味しながら予算を決定する。住宅ローンが年収10倍なんてとんでもない。5倍でも多いくらい。頭金も多めに入れてキャッシュフローが無理ないようにする必要がある。共働きでも1人分の収入で返済可能にする。したがって、予算は控えめになる。

 

半住半投の場合、売るまでの期間の支払いが回りさえすれば良い。年収1000万円で1億円の住宅ローンを組んでも、5年のキャッシュフローが回れば良い。5年間の返済が1500万円くらいなのでその程度の貯金があれば1億円のローンを組んでも全く問題ない。収入から支払いを全て賄う必要がないからである。教育費や一時的な減収も考えなくて良い。したがって、予算は実需層に比べて高めになる。

 

 

実需と半住半投の違い(マンション管理に対する考え方)

半住半投の場合、数年で売却するのだから管理に対して関心はない。管理を頑張っても資産価値には反映されない。修繕積立金の値上げは利回りが落ちて売却価格が下がるので絶対反対。沖本を読めばわかるが、「修繕積立金が値上がりする前に売り抜けよう。大規模修繕に付き合う奴は情報弱者。」と買いてある。これ、自分がそう思っているのは勝手だが、無責任で恥知らずな行為と感じる。ただし、現在の新築優遇税制がこうした行為を経済合理的にしてしまっている。

 

 

新築価格が高騰している要因

賃金が増えない中でマンションの価格は高騰しているが、これはテクニック的なところが大きい。「共働きによって借り入れられる額が増えた」「低金利によって同じ支払いで借り入れられる額が増えた」ことが主な要因として指摘されているが、もう一つ「投資や半住半投で買う人が増えて、予算が増えた」ということもあるのだろうと考えている。

 

実際、投資家が多くなる3Aなどのエリアでは価格上昇が激しい。希少であるため3LDKや100平米でも値上がりすることが多い。ばかばかしくなる低い利回り(借りた方がマシ)だが、キャピタルゲインが得られるなら利回り低くても買いたい投資家が集まっているのであろう。

 

湾岸は投資家はそこまで多くないが、これは都心と違って3LDKや100平米など金額が大きな部屋があまり儲からないからであろう。2LDKの北向きとかで歪みがある住戸が投資家に人気だが、3LDKや100平米などの部屋は儲からないので居住前提で買われていることが多いと感じる。(ソースないけど、市場を見ている限り多分そう。)

 

 

実需にとって投資や半住半投は迷惑な存在

ここまで見ていけばわかるように、投資家や転売屋は実需層にとっては迷惑な存在である。まず、短期売却前提なので予算が大きく、デベロッパが投資目線で売れるギリギリの価格に釣り上げるので実需の手の届かない価格になってしまう。管理についても、投資や半住半投の居住者が多いマンションは利益相反が起こるためまとまりづらい。連絡がつかなかったり、無関心だったり。

 

他の例で考えてみるとわかりやすい。ニンテンドースイッチは転売屋が買い占めるものだから、実需である子供達(というか親)が定価で買えなくなってしまい、割高な転売価格で買うか、抽選に並ぶしか無くなってしまった。迷惑な話である。

 

メーカーや量販店は転売が増えるとブランドイメージを毀損するので、あらゆる手で転売を制限しようと努力している。一方で、マンションの場合は投資や半住半投もあってよろしいという考え方であるため、買ってくれれば属性は問わない。デベロッパーも長期的な建物の管理やコミュニティの形成なんかに興味ないんだろう。売れれば良いし、転売してくれた方が次を買ってくれる。

 

しかし、実需の人たちから見れば投資家はもとより、数年で新築マンションを点々としている人は地域に貢献しないし、子供のお友達になってもすぐに引っ越して行ってしまう。半住半投が多いエリアが歴史を作って、子供が地域に愛着を持って、成熟していくのか心配である。新築供給が終わったらオワコンにならないか?

 

 

新築優遇のクソ制度たち

何度も書いて来ているが、日本の住宅の新築優遇制度はクソであると思う。住宅ローン減税、固定資産税の当初減免、フラット35の当初金利優遇、デベロッパー保証、修繕積立金の段階値上げ方式。などなど。

 

新築優遇の諸制度は業界がロビー活動で勝ち取ってきた供給者都合のものであると感じる。しかも、寡占市場の中では、優遇策で購買力が増えれば、そのままデベロッパーは値上げして懐に入れるので意義はないと思う。競争が機能しない市場においては、デベロッパーに税金で補助金を出しているのと同じである。

 

 

実需優遇か投資規制か

実需を優遇するか(転売を規制するか)どうかは政府や自治体がどのような方向を目指したいかによるが、放っておくとデベロッパーは自社利益の追求のために合理的な行動をとる。ある地域では土地が切り刻まれて狭小住宅が量産され、ある地域では投資家向けに希少住戸が実需に買えない価格で供給される。そして、沖式転売屋のように無責任、無関心な住人が増える。

 

ワンルーム規制や容積率など、街としての魅力を保つ規制があるが、野放しにしていると長期的に建物の維持管理も怪しくなり、街の魅力も落ちる。韓国では不動産投資で住宅の価格が上がりすぎて、投資購入(2戸以上の所有)に超絶重税をかけるというが、放っておくとこうなる。

 

本来はデベロッパー側がブランドを守るために自主規制して欲しいところ(実需を優先して、売れ残ったのを投資家に売るとか、転売期間制限を設けるとか)だが、投資家がごった返しているマンション(北仲とか)で、引き渡した瞬間50戸が売りに出たり賃貸に出てもなんとも思ってないようなので、政府による介入が必要なんじゃないかと感じる。

 

ここまで書いてきたように、投資や半住半投前提が増えると、予算が増えるのでデベロッパーは値上げして、マンションは実需では買えない価格になる。これが新築優遇のクソ制度たちと寡占市場でさらに加速している。スガノミクスで携帯電話を数千円値下げしてる場合ではない。共働き化の中で結婚や出産を後押ししたいのであれば、都市部で働いていて、実家の支援のない共働き家庭が実需でマンションを買えて、子育てできるようにするべきではないか。さもなければ、強烈な投資規制を入れるか金融引き締めに追い込まれる。

 

最後に

マンションを買おうという方で、ぼくのブログを読んでいる方は自分がどの目的でマンションを買うのか考えて欲しい。実需であれば、半住半住前提のマンションクラスタの言説、沖本、のらえ本の記述を鵜呑みにしてはいけない。前提によって、予算も物件選びも全く変わってくるのである。

 

 

駅徒歩よりも保育園や小学校への所要時間が大切

パークタワー勝どきについて仕様やらエレベーターやらが議論されているが、サラッと「小学校の学区は晴海フラッグに新設される学校になる」という情報が入ってきた。直接デベなり中央区に確認したわけではないのだが、モデルルームで聞いたということである。

 

パークタワー勝どきから晴海フラッグの小学校へは大人の足で15分から20分くらいかかるようだ(Google マップ調べ)。おいおい、駅徒歩1分なのに小学校徒歩15分かよ、バランス悪くないか?と感じたが、よく考えると駅近くに小学校があることは少なく、駅徒歩と小学校へのアクセスは二律背反的なところがある。港南エリアは駅から10分程度離れているので、マンションと学校保育園が隣接している。小学校に近く、駅まではちょっとある。

 

せっかく駅近のタワマンなのに小学校がかなり遠いという現象。これは、この物件だけの話じゃなくて、再開発によるマンション建設に小学校建設が追いつかない問題、本来住宅用地でないところに大量の住宅を供給してしまう都市計画の杜撰さ、共働き化の社会変化など複合的な問題だと思うのでちょっとまとめてみたい。

 

 

駅徒歩よりも保育園への所要時間が大切

 

これは今更書くまでもないくらい認識されてきているが、保育園へのアクセスは非常に重要である。駅徒歩5分のマンションに住んでいても、保育園が駅と逆方向に10分(大人の足で)とかはザラであるし、待機児童問題が激しい場所だと自転車やバスで登園させる場合もあり、毎日登園数十分コースである。駅近メリットぶち壊しである。

 

一方で、タワマンに併設している保育園に入れることができれば徒歩数分だし、雨の日でも台風でも傘はいらない。猛暑でも汗をかく前に辿り着くことができる。この使用価値は圧倒的なものであるとぼくは考える。併設していなくても、大きな保育園が近くにあるでも良い。

 

テレワークで通勤頻度が減る中で、わざわざ遠くの保育園に毎日登園されるのは馬鹿馬鹿しい。職場近くの保育園に預けざるを得ない人もいるが、出社しないのに会社の近くに行く必要があるという地獄である。

 

以前、ぼくが中央区のマンションを検討した際に、「フルタイム共働きの人は半分が待機児童ですよ」と役所に言われて絶望した話を書いたが、待機児童というのは保育政策が超絶赤点でお話にならないレベル。保育園へのアクセスというのは赤点を脱した人のより高次元の話。そもそも入れなければ徒歩20分だって30分だって入れざるを得ない。

 

保育園が近くにあることは生活に大きなゆとりをもたらす。しかも毎日効果を実感できるから、とても大切な要素だと考えている。通勤頻度が落ちている中で毎日登園する保育園との距離は駅距離よりも大事である。せっかく再開発するのであればぜひ保育園併設にして欲しいと考えている。

 

晴海フラッグでは保育園は賃貸棟の近くに設置されるそうだが、これもちょっと意味がわからない。晴海フラッグは区画が大きいのでサンビレッジやパークビレッジの先端から歩くと結構な時間がかかってしまう。真夏とか台風の日はきつい。せっかく一帯開発なのだから各ビレッジごとに一つ保育園を設けるべきだったと思う。

 

 

駅徒歩よりも小学校への所要時間が大切

 

QOLの観点からは駅距離よりも保育園アクセスが大事なんだ、何よりも大事なんだと言ってきているが、小学生になれば自分で登校するようになるから事情は変わってくるのだろうか。

 

これは実体験をもとに語ることができないのだが、「共働きで実家のヘルプがない状態ではかなり大事」ということではないかと考えている。

 

小一の壁と言われるように保育園の手厚いサポートがなくなり、毎日ギリギリで生活を回しているのに、のんびり往復30分以上かけて学童へお迎えしている場合じゃない。また、小学生になると習い事も本格化するので送り迎えなどもあり、とにかく移動時間のように無駄なものは削減しないと睡眠時間が削られる。

 

「オレが子供の頃は田舎で小学校まで片道60分だけど全然大丈夫だった」という反応があるが、まず、ぼくは小学校が遠いと子供がかわいそうとは思わない。僕も遠かったけど通学路で遊んだり虫つかまえたり遊んでいた。真夏でも台風でもそんなに苦ではなかった。

 

ぼくが気にしているのは共働きの親の負担である。「オレが子供の頃は田舎で小学校まで片道60分だけど全然大丈夫だった」というけど、それって親が専業主婦じゃなかったですか?または、都内のようにほとんどの家庭が中学受験する前提じゃなくないですか?近くに祖父母が住んでいませんでしたか?前提条件違いすぎてアップルトゥアップルの比較になってなくないですか?ということ。

 

よく、女性活躍セミナーで徒歩圏の実家に家事育児を丸投げしている女性が、「仕事と家庭の両立なんてラクショーよ!私は出産後2週間で復帰したぞ。」とオラついているのを見て、「楽ショーじゃねぇよ、再現性ねぇだろ」と思いませんか?と。

 

まぁつまり、実家が近くて専業主婦家庭であることを前提とすれば、通学時間が長くても全然平気ということなんじゃないか。専業主婦家庭であれば幼稚園まで車や自転車で送り迎えしてもまぁ余裕だが、共働きだと保育園は近ければ近いほどいい。そういうことじゃないかと。

 

 

タワマン建設と小学校遠い問題

 

田舎の場合、人口密度が薄いので広域から通学することになり、通学時間が長くなる。都市部の場合は、タワマンを駅近に建てるが、駅近には小学校はあまりないので、通学時間が長くなる。

 

また、勝どきのように、もともと住宅を建てる予定ではなかった場所に大量の住宅を供給すれば、近くの小学校が満員になってしまって、遠くの新設小学校に突っ込まなければ入り切らなくなる。

 

さいたま新都市や幕張規模のように、超大規模な土地にゼロから作る街づくりであれば、学校や保育園の配置と住宅、駅の配置をよく考えて移動時間が少ないように、大きな道を渡らずに安全に通学できるように配慮されるが、既存の街にたまたま土地ができたからと無計画にマンションを建てまくると、小学校の場所とマンションの場所で不整合が生じてしまう。

 

これは勝どきに限らずどこでも生じていて、すでに出来上がっている街や古い街で工場跡地がタワマンになる場合、当然ながら工場の近くに学校はないから小学校遠い問題が生じる。新興の住宅地がきれいに整備されていて無駄がなく気持ちが良いのはこういうことだろう。

 

デベロッパもゼロからの広大な開発なら配慮はできるが、タワマンを複数建てるくらいの規模だと保育園を併設させるのが精一杯。小学校遠いから小学校建てましょうとはならない。

 

資産価値か使用価値か

 

小学校に近いところにするか駅に近いところにするかという問題は、結局のところ、資産価値と使用価値のどっちを取るのという話になってくると思うのだが、まぁ共働き家庭の場合、ほとんどのケースで小学校(に限らず、自分が必要とする施設)に近い方が使用価値が高くていいんじゃないか。

 

10年後に何千万円か残っても、毎日睡眠時間を減らして健康を害したり、余裕がなくなって家族にあたってしまっては本末転倒。多くの人にとってマンションとは実用品であり、生活を助ける、便利にするものであると考えれば、多少コスパが悪くても使用価値を重視した方が満足度が高いんじゃないか。

 

そもそも、アベノミクス前はマンションは経年減価するものだったから、「お金がかかってもいいから使用価値を重視しよう」と考える人が多かったが、アベノミクス以降は金融緩和ラッキーで値上がりしたもんだから、欲に目が眩んだ素人が投資家気取りでマンションサーフィンしている。資産価値のために小学校途中で買い換えて転校するとか、正気の沙汰とは思えない。

 

自分や家族がどういう生活をしたいのか考えて、その実現のためにはどのような住まいが適しているのかを選択するのが良いのではないか?それにたまたま資産価値がついてくればハッピーだったということだ。

 

 

注意:このブログは客観的な事実や専門家によるアドバイスではなく、ぼくの考え方を書いているものである。わかりやすくするために端折ったり強調している部分がある。あくまでも、こういう考え方があるんだなということで、読み物的にお読みいただければと思う。

【祝】パークタワー勝どきの予定価格が発表!

パークタワー勝どきのミッドタワー(駅直結棟)の間取りごとの価格が発表された。

 

この物件、相当に細かい情報まで開示しているがなぜか頑なに価格だけは発表してこなかったが今回はこの間取りの何階はいくら、という詳細な形で発表されている。まず、価格がいくらとかどうとかという以前に、販売開始まで時間があるこの段階で発表してくれたことに感謝である。

 

 

業界慣行

 

マンションの場合、Price(価格)、Place(立地)、Plan(間取り)が重要な要素である。どれかが欠けているとそもそも判断がつかない。

 

しかし、業界慣習として「モデルルームに来ないと価格を教えない」ということがまかり通ってきた。

物件概要で公表される価格も、価格の範囲と最多価格帯であり、具体的にこの間取りのこの階がいくら、とはわからない。

 

これにはデベロッパー側の事情があるのだろうが、検討者側からするとありえない不便な慣行であった。

 

価格を伝えないことでまずはモデルルームへ足を運んでもらおう(モデルルームで気に入って貰えば予算オーバーでも買うかもしれないし、予定より狭い部屋でも買うかもしれない)という意図なのだろうが、大規模プロジェクトの場合、近年はマンションブロガーがモデルルームを訪問して価格をブログに書いてくれるので、あまり意味はない。

 

デベロッパー側からしても、予算が届かない検討者が大量にやってきても無駄なので、ぜひ具体的に発表してもらいたいと考えていた。

そんな中、注目マンションであるパークタワー勝どきで、このような透明性の高い情報開示をしてくれたことは大変ありがたいし、有意義であったと思う。

というか、今後の大規模マンションは全てこの方法でやってほしい。じっくり考えてからモデルルームに行きたいのだ。

 

 

発表された価格

 

さて、今回発表されたのは全ての間取りではないが、狭いものから広いものまで幅広に発表されている。

 

狭い部屋の方が単価高めで、広い部屋は坪400万円〜という感じだった。下限価格は相対的に安いと感じた。(注:買えるという意味ではない)

周辺の中古、住友が販売中の有明、晴海の物件はバブルと思うほど悪ノリ価格であり、パークタワー勝どきの坪単価を上回っているくらいだ。

 

また、ブランズタワー豊洲が坪400万円程度、ブランズタワー芝浦が坪500万円程度なので、なんとなくパークタワー勝どきは坪450万円〜470万円くらいかなと思っていた。デベロッパーが住友だったら坪500万円からだったかもしれない。

 

さて、発表された価格の中で3LDKのファミリー用の間取りと価格は以下のとおり。(坪単価はマンマニ先生の記事より)

 

スーペリアフロア

・71.64平米(運河向きの中住戸)8500万円台ー9000万円台 坪409万円ー438万円

・74.88平米(運河向きの中住戸)9100万円台ー9600万円台 坪401万円ー428万円

・89.54平米(南西角部屋)10900万円台ー11600万円台 坪402万円ー坪431万円

・92.59平米(北西角部屋)12300万円台ー13000万円台 坪439万円ー467万円

・101.16平米(運河向きかつLDが丸い)12200万円台ー12900万円台 坪398万円ー424万円

 

さて、単価で見ると何故か101.16平米が最も安い。13000万円を超えないように意識したようだ。

北西向きはキツい前建てがなく、坪単価が高い。南西向きは南向きをサウス棟が塞ぐ形。

運河向きはドゥトゥールに塞がれているが、借景とも言えるし、そんなに悪くないと思うので、お金がある人は101平米を買えばいいように思える。

 

一方で、9000万円以上で買うと出口が厳しそうな感じなので、現実的な買い手からは71平米の部屋が人気になりそうだ。

 

全体的に、グロスがいかついので、それなりの頭金があることが前提であり、また、エリア史上最高値で掴む以上、ラッキーでインフレにならない限りは一定の減価は見込まれる。

 

今回発表された以外にも、低層の80平米やサウス棟はもう少し価格が安いと思う。駅直結でないからその分安いだろうし、低層はその分安いだろう。

単価は想定より安いがグロスはえぐいので、ユニークな商業施設など買う人にとって説得力のあるポジティブ情報が欲しいところ。

 

とはいえ、繰り返しだが販売開始前のこの段階で、ここまで具体的な情報を出してくれたことに対しては大変ありがたく思うし、素晴らしいと思う。そして、大規模マンションで価格未定は滅んで欲しい。

 

で、ぼくが買うのか?(買えるのか?)ってことだけど、買い替え前提だから分からんけど、とりあえずモデルルームはいくぜ!ということ。

 

 

 

 

 

 

 

湾岸の次のフロンティアはどこ?

共働き家庭のフロンティアだった湾岸エリア

 

リーマンショック後の10年間、湾岸エリアは都心に近い(特に大丸有に近い)割にマンション価格が安い(坪200万円〜300万円くらい、3LDKが5000〜7000万円くらい)ので、共働き家庭(世帯年収1000〜1500万円くらい)の一次取得層や子育て世帯に人気だった。

 

 

価格上昇でフロンティアでなくなった湾岸エリア

 

しかし、湾岸の新築マンションは価格が上がりすぎ、今やほとんどのリーマンにとって必要な広さの物件が買えなくなってしまった。

 

価格上昇は再開発によるファンダメンタルズ的なものか、金利低下など金融要因なのか、過大評価なのか分からないが、シティタワーズ東京ベイ、ブランズタワー豊洲、パークタワー勝どき、ブランズタワー芝浦などは坪400万円〜500万円がボリュームゾーンである。

 

住み替えで頭金が数千万円あるか、年収が数千万円あるかでなければ、1億円以上のマンションをエリア最高値で掴むのはダウンサイドリスクが大きくリスク取りすぎである。(つまり、若者ではなく、ある程度金を持ったおっさん向けのエリアになってしまった)

 

背伸びした借金でギリギリ買えたとしても、結局分不相応な住宅費を負担することになる可能性が高い。70平米1億円のマンションを買って、利回り4%なら家賃は33万円。売却価格はどうなるかは分からないが、結果としてこのぐらいの住宅費は負担することになると考えておいたほうが良い。(もっと多額になるかも

 

アベノミクス下でマンションを買った人は経年で物件価格が上昇するという「奇跡的な状況」が発生して、賃貸に比べて有利であったが、これは大きく金利低下したためであり、賃金は大して増えていない。これ以上金利が下がらないのだから、今後は賃貸でも分譲でも住宅費は大きく変わらないと考えるのが自然である。

 

必要な広さが買えないなら、実需の検討者にとってその物件、エリアはスコープに入らず、そもそも存在しないのと同じである。買えなければ1億円でも100億円でも同じ。

 

湾岸エリアの新築マンションは価格が上がりすぎて、ほとんどの一次取得層リーマンにとって検討外になりオワコン化した。買い替え前提の成熟したエリアになった。このまま住民が高齢化してニュータウン化するのか、より収入の高い住民が入ってくるのかは分からないが、少なくとも、もはや若者のフロンティアではなくなった。

 

 

次のフロンティアはどこ?

 

それでは、共働き世帯にとって、職場アクセスと現実的な価格を両立した次のフロンティアはどこなのだろうか?

 

2008年からの10年間、フロンティアだった湾岸エリアは「都心に近いわりに、埋立地、倉庫街、工場など不人気な要素を持つから安いエリア」であった。

ネガティブな点に目をつぶれば通勤アクセスと安い価格を両立するコスパが高いエリアであった。

 

ここに目をつけた地方出身者の共働き家庭が住みだした。彼らは実家が遠いので実家の近くではなく、職場の近くに住む傾向があり、東京のジモティーでないため地歴など気にせずコスパを重視する。豊洲などは、元々はイメージが悪くマンション名から名前を隠していたが、共働き家庭に合わせて街が開発され、イメージが改善し、発展してきた。

 

この歴史を見ると次のフロンティアとしては、「都心に近い」「ネガティブな要素があり価格が安い」というのが必要条件であろう。ぼくはあまり広域について詳しいわけではないので、Twitterで「ここどうよ?」とコメントいただいたところを中心に書いていきたい。なお、予想ではなく、ここどうよ?的なネタなのでみなさんも考えて教えてもらえると嬉しい。

 

 

足立区全般

 

この話をして、1番に思いついたのが足立区。また、足立区を挙げる方が多かった。従来は低所得者が多いとか、治安が悪いとかそう言ったイメージが持たれがちであったが、最近は若者をターゲットに街づくりを進めており、「子育てしやすい区」として有名になってきている。

 

私も足立区の昆虫館に子供を連れて行ったことがあるが、公園は広々と整備され、遊具はピカピカに更新され、人口密度は低く、住民のマナーもよく、素晴らしい環境だった。特に、子供が触れる場所について力を入れている感がある。ギャラクシティなども有名。

 

最近のデータでは、待機児童がほぼゼロになったそうであり、しっかりと、子供重視の政策を進めている。タワマン建設を子育て環境整備より重視しているためいつまでたっても待機児童が解消しない中央区と全然違う。政策の優先順位が違うのであろう。

 

この変化が若い世代に有名で、若い世代にとっては足立区のイメージは悪くない。2020年からの10年間、足立区が次の湾岸化(共働き家庭が流入し、イメージが改善し、街としても発展)する可能性があると思う。

 

江戸川区荒川区を挙げる人もいたが、足立区に比べるとイメージ改善の余地が低いのではないかと思っている。

 

西日暮里界隈(尾久、鶯谷、入谷、三ノ輪)

 

足立区に近いが西日暮里周辺も改善の余地があると思う。元々交通アクセスは良いが賃料が安くマンションも安い。基本的に、価格の安さを追求すると、東京の東側になる。水害リスクはあるものの、タワマンなら死ぬことはないので、まぁあまり気にしない人も多いのでは。湾岸も液状化には弱いけど、みんな気にしてない。

 

西日暮里界隈の問題は、広い物件がほとんどないということで、ここが改善されるような大規模な開発が行われれば、湾岸では実現できない広々とした住居を求めてパワーカップルが押し寄せる可能性があるのではないか。なお、都市開発に詳しいわけではないので、どこで土地がまとまっているとか、そういうのは知らないので、Twitterで教えていただけると幸い。

 

鶯谷はイメージが悪すぎるからかマンション名につけないことが多いが、豊洲だって昔はイメージが悪すぎるからマンション名につけなかったので、開発余地さえあれば伸びしろとも言えるのではないか。余地があるのかは知らんけど。

 

 

北千住

 

北千住を次のフロンティアとして挙げる人もいたが、個人的には北千住はすでに価格が上がりすぎてフロンティア感が足りない。豊洲や勝どきが幸運だったのは価格上昇がマイルドで10年くらい時間をかけて発展したことである。

 

豊洲の開発初期は坪200万円くらいからスタートして、購買力の限界が坪400万円まで上がるのに15年くらいだろうか。ここが急に上がりすぎると人口流入がストップして発展がストップする。そういう意味で、北千住はポテンシャルは高かったが一気に価格が上がったので、次が続かないのではないか。続いたとしても、「評価益を吐き出すことが前提」になってしまい、オッサン向けになってしまうのではないか。

 

そういう意味では、今のイメージが悪く、ゆっくりと状況が改善していくエリアがフロンティアに適している。

 

 

秘境駅の可能性

 

湾岸に近い秘境駅(利用人数が少ない駅)として、越中島や潮見があるが、こうした街が発展していくイメージはぼくはあまり持てない。ぼくは秘境駅は好きなのだが。

 

人気があまりない駅はフロンティア化していくところと、ずっと秘境のところに分かれるのではないか。そういう意味では開発余地がない場所とか、発展してないのんびりした環境が魅力の場所(尾久とか)は、のんびりとした環境が継続するのではないか。

 

次のフロンティアとして「平井駅」を挙げる人もいて、ぼくも平井駅は可能性があるような気がしているのだが、一方で秘境駅に留まるような気もしていて、ここはより詳しく都市計画などをみて行く必要があると思う。(当然だけど)

 

 

埼玉や千葉

 

埼玉や千葉の中で広い土地があり、都心や湾岸では実現不可能な住環境が提供できれば、十分に可能性はあると思う。イメージしやすい場所では新浦安、戸田公園、与野、さいたま新都心海浜幕張あたりだろうが、すでに注目されているので穴場感が足りない。

 

従来、埼玉や千葉は通勤時の時間や負荷がネックであったが、大企業では週に何回かのテレワークが定着していくとすれば、大企業に勤めるパワーカップルであれば通勤時間に対する許容度は上がっていく。狭くて高いマンションは毎日通勤するなら価値を感じられるが、週に2通勤なら通勤時間が伸びても広さと安さを求めたい。

 

特に、子育て中であれば通勤頻度を可能な限り落としたい人も増えるだろうし、それを可能にするテレワークの環境整備が行われている。どこまでテレワークが浸透していくのか不透明なところではあるものの、大企業であれば「希望すれば週に何回かはテレワークにできる」という状態になれば、埼玉や千葉の安くてまぁまぁ都心に近く(通勤時間40分くらいかな)、マンション価格が安い場所が人気化するのではないか。

 

 

まとめ

 

昨今のマンション価格上昇によって、従来フロンティアであったエリアがオッサン向けのエリアになってしまっている。ぼくはこの現象を「実需層にとっての新築マンション市場の死」と表現しているのだが、つまり、若い共働き世帯の一次取得層が入ってこれないエリアになってしまっている。

 

次のフロンティアとして、「通勤アクセスが良いのにイメージが悪くて安いエリア」にコスパを重視し、地歴を軽視する共働き層が流入していく可能性がある。通勤アクセスは簡単には改善できないが、イメージはまぁ改善できるので、今イメージが悪くて安い場所に可能性があるエリアがあればそれが次のフロンティアになり得るのではないか。

 

今はブランド化した湾岸も、埋立地、ゴミ焼却場、元工場など散々な言われっぷりだったが、現在の通りイメージが改善している。次のフロンティアとして有望な場所があったら教えて欲しい。

 

 

中古はどう?

 

新築マンションは冗談みたいな価格だが、中古マンションならそれなりだから湾岸はまだフロンティア性を失っていないのではないかという考え方がある。

 

ぼくもギリギリこの考え方を持っている。個人的には、坪330万円くらいで取得して、500万円くらいかけてリフォームすれば占有部は新築以上の満足度になるので良いかと思う。個性を求めて、新築へのこだわりがない若い人も多い。

 

ただ、坪330万円とはいえ子育てに必要な広さを確保すると結構な額になるし、築浅は更に高かったりするので若い人にとって魅力的だろうか?と考えると、微妙(価格が高すぎる)な気はしている。80平米で8000万円の中古とか一次取得する気になるだろうか?

 

 

 

世帯年収XXX万円でXXXX万円の物件を買うのはあり?なし?

ぼくの質問箱にいただく質問には、「30歳、世帯年収1000万円で、7000万円の物件を買うのはありですか?」という感じの質問が多い。付加情報として、勤務地、年齢、共働きか否か、子供の有無、昇給見込みなどを書く方もいる。

 

年収と購入するマンション価格には相関関係があるだろう(年収が高ければ購入価格も高いだろう)が、住居にお金をかけずに他のことにかけたい人もいるだろうから、単一の正解というものはない。

 

可処分所得の中でどの程度を住宅に使うのかはあなたのライフスタイル次第です。年収と価格だけではなく子供や親の状況など様々な要因が関係します。」という事だが、そんな事は質問者の聞きたいことではなく、「マンション価格が高騰する中で、70平米買ったら8000万円とかになる。周りにそんな高額のマンションを買った人もいなくて相談できない。ただ、銀行の審査は通ってしまった。マンション価格高騰維持を唱える評論家は業者の回し者っぽくて信頼できない。本当に大丈夫だろうか?」と不安を抱えてらっしゃるんだと思うので、参考として幾つかのデータを示しながら、年収と購入物件の関係を考えていきたい。

 

 

購入できる物件の上限価格

 

住宅ローンを使ってマンションを購入する場合、予算の上限は、「頭金+最大借入可能額」となる。

頭金はあなたの預金なり有価証券なりの蓄えと親からの贈与である。

最大借入可能額は基本的には過去の年収と年齢から決まる。(他に債務がない前提)

 

実際には、借りられる金額と返せる金額は違うが、まず、最大でいくらまで借りられるのかは把握しておくと良い。

楽天銀行のシミュレーターによると、以下のとおり。(金利選択型ローン、35年返済、元利金等)

 

世帯年収500万円:4713万円

世帯年収800万円:7540万円

世帯年収1000万円:9246万円

 

上限としては更に高い金額が出る銀行もあるが、まぁこの程度だと思っておけば良いと思う。年収倍率で9倍強程度。

金利が低いため、上限の年収負担率で、以前より多くの借入が可能になっている。

 

住宅ローンの上限は1億円であることが多いが、ペアローンならさらに行けるので、湾岸でよく見る共働き世帯年収1500万円なら1.5億円まで借りられそうだ。

なお、住宅ローンの年収とは世帯年収で見るべきか、返済をする個人の年収で見るべきかという事だが、家計全体を夫婦の合計収入で回しているなら、世帯年収で見て良いと思う。一方で、短期的に夫や妻が無収入になる(留学するとか専業主婦になるとか)予定があれば個人年収で見るべきだろう。

 

なお、物件価格とは諸費用も含めた総額で見ると良いと思う。諸費用は払わなければならないものなので。

 

 

返済比率

 

借りられる上限は分かったが、次に、返せるのか?という確認をするために返済比率に着目する。収入の何%をローン返済に当てるのか?という事である。

昔は、「若い頃は返済比率は30%程度に抑えて家を買えば、年齢上昇とともに収入が増加して20%以下になって余裕がでてくる」という説があったそうだ。

 

返済比率とは年収(税引き前、額面)に対しての返済額の割合なので、20%と言っても手取りベースではもっと高くなってしまう。また、賞与を含む年収に対する比率なので月収に対する比率はさらに高くなる。それでも、20%くらいなら大丈夫っしょという相場である。

 

年収1000万円のケースで見ていくとこうなる。

 

・返済比率20% → 月返済16.6万円程度 → 借入額5000万円程度

・返済比率30% → 月返済25万円程度 → 借入額7500万円程度

楽天銀行の借入可能上限9246万円 → 月返済28万円程度、返済比率は33.6%(40%上限の銀行もあるそうだが・・・)

 

外部サイトによると、年収1000万円の手取り収入(社会保険料及び所得税、住民税控除後)は722万円程度とのことである。

賞与を月収にならして、月の手取りが60万円とすると、返済比率20%は手取りベースでは27.6%であり、返済比率30%は手取りベースでは41.6%である。

 

残りの収入で、残りの住宅費(管理費等、税金)、水道光熱費、携帯やネット代、生活費、教育費、旅費、交際費等を支出できるか、また、貯蓄が形成できるか考えてみて欲しい。生活費の水準は家庭によって違うだろう。車を持つのか?海外旅行に行くのか?

 

ここで、住宅費はいくらぐらいなら余裕が持てるのでその範囲で借り入れようと考えるのが自然である。その相場が返済比率20%程度ということだ。

 

良く、住宅ローンの年収倍率というデータが公表されているが、年収が個人の年収であり世帯年収ではないようで、あまり意味がない。

 

なお、返済比率20%ということは、年収倍率は7倍であり、返済比率30%ということは、年収倍率は10.5倍である。

 

 

収入の増減の考慮

 

収入の増減をどのように計算に考慮すれば良いだろうか?

 

短期的に出産や退職が見込まれる場合、年次昇格が見込まれる場合は考慮すべきである。

一方で、5年先、10年先となってくると不確実であるので考えても仕方ない。

 

育休や産休をとっても、給付金だの社会保険料の免除などがあって、手取り収入があまり減らないようになっている(賞与は減る)ので、

復職予定であれば一時的な収入減少を耐えられる貯蓄があれば良い。退職してしまうと影響が大きいが。ま、いざとなったら物件を売ればいい。

 

数年以内に見えている収入の増減は反映するものの、返済比率が上限ギリギリな場合を除き、そこまで保守的に計算しなくてもいいと思う。

 

 

子供の有無の考慮

 

子供ができると生活費は増えるが、実は未就学児時代はそれほどでもない。保育料は安くなったし、教育費もかからない。(小学校受験したり、インターにいかせたら別だが)

子供が1人いて、あと何人か欲しいといった場合に予算を抑えるべきかということについて、個人的にはあまり考慮する必要はないと思う。むしろ広い家が必要になるので、そちらを考えたがほうがいいかもしれない。

 

もちろん、将来的には生活費は大きく増えることが見込まれるので、FPにキャッシュフロー表を作ってもらうなどして、長期的な家計の状況を見える化しておくと良いと思う。予定どおりにはならないが、見える化されると安心するものだ。

 

ぼくの場合、スーモの無料FP相談を利用させてもらって、キャッシュフロー表を作ってもらった。「全然余裕ですね」という結果だった。なお、ぼくの場合、今回の記事のようなことをいろいろ考えておらず、たまたま買った物件が自分の貯蓄や支払い能力に対して余裕があったというだけ。正直なところ、全然、ちゃんと考えてなかった。

 

 

年齢の考慮

 

年齢は重要なファクターである。35年ローンを利用できなくなり、月返済額が大きくなるためである。

一般的に、45歳を超えると35年ローンが組めなくなるそうだ。(80歳での完済が上限)

 

ただし、基本的に住宅ローンは60歳までに完済する計画で考えると良いと思う。普通は60歳で収入が大きく落ちるし、退職金をローン返済のあてにするのは良くない。退職金は老後の生活保障という役割があるため、住宅に全て使うようでは心配。再雇用時の収入は年金と合わせてギリギリ生活が維持(現役時代の収入の6割程度になる)できるように設定されていることが多いので、あまり当てにならない。

 

はるぶー先生によると、(退職年齢ー現在の年齢)×年収×20%で予算を考えるのが合理的ということであった。これは年収が退職時まで維持できることを前提に、退職金をローン返済に用いず、収入の中から無理のない範囲で(=年収負担率20%で)返済できる最大額にすべしという考え方であると理解した。

 

例えば、35歳で年収1000万円の人は、25年×1000万円×20%=5000万円ということ。加齢とともに予算が減っていくので、若いうちにローンを組んだ方が予算が増えていいぞ(収入が激増しない限りは)ということ。

 

 

貯蓄や贈与の重要性

 

今まで収入(フロー)と物件価格についてみて来たが、貯蓄や贈与(ストック)も重要である。頭金に入れて予算を膨らませることもできるし、手元流動性を確保することもできる。

 

手元流動性については、生活費の6ヶ月分とか12カ月分を確保することで、働けなくなった時に物件を売却するまでに余裕を持つことができる。

贈与は受けられるなら受けたほうがいいし、マンションを買うならいざというときの予備費くらいの貯蓄は頑張ったほうがいい。

予備費のない状態でギリギリのローンを組む(貯金ができずにギリギリ生活が回るくらいのローン)のは簡単な収入減少ですぐに支払い不能に陥るのでやめたほうがいいと思う。頭金がなくてもマンションは買えるが、貯金がなくても良いという意味ではない。

 

 

短期売却の場合

 

ペアローンで住宅ローン減税を最大にとり、各種優遇措置が切れてから転売する場合は無理めなローンでもいいか?

 

支払い不能に陥らない範囲で自己責任で好きにすればいいと思うが、何年か住んでから転売しようと思ったけど現居に生活が最適化(学校、習い事、友人関係等)されてしまい、転居できなくなる(転居により大きくQOLが下がる)こともあるので、あんま無理しないほうがいいんちゃう?という感想。

 

 

売買益の考慮

 

マンションを10年くらいで売却する場合、売却益によって住宅費が安くなることがある。価格が下がりづらいタワマンなら下がりやすい物件に比べて予算を膨らませても大丈夫だという考え方がある。これについて、昨今の高値で新築マンションを掴んだら、タワマンでも普通に減価するだろうから、あまりこうした要因を考慮して予算を膨らませても仕方ないと思う。転売屋でもなければ、自宅購入は貯蓄(頭金、貯蓄)と収入(支払い能力)とライフスタイル(生活費)から順当に予算を考えていくべきだろう。

 

 

まとめ

 

予算は貯蓄、年収、ライフスタイルから考えていくべきであり、物件ありきだと逆になってしまう。

 

とはいえ、昨今のマンション高騰だと、例えば8000万円くらいないと70平米が買えないし、みんな多額のローンを組んで買ってるし、ずっと価格が上がってきたから大丈夫な気がするという人が多いだろうが、冷静に返済比率やライフスタイルを確認して欲しい。

 

本来は予算を計算してから物件を見に行くのが正しいが、実際には物件を見てから、「これ買って大丈夫かな?」という方が多いのではないか?その場合は、自分の適正予算がいくらなのか、この記事を活用して計算してみて欲しい。

 

いざというときの余剰資金を手元に残しつつ、頭金を含めて無理のない返済額でローンを組むべきであって、返済比率が高すぎるとか手元に全くお金が残らないということであれば、買うべきではない。

 

マンション価格がどんどん上がっていっているので、「バスに乗り遅れるな」「いま買わないと買えなくなる」と焦る人もいるだろうが、それはご縁がなかったということだと理解したほうがいい。収入や貯蓄が万全の状況になってから買うか、予算内で買える物件に妥協するべきである。

 

もちろん、無理目なローンで突撃するのも自由だが、短期売却を念頭においたギャンブルであるから、そういうのが嫌な人はそうした行動をとるべきではない。

富士通がオフィスを半減させるってどうなの?

富士通がテレワークを増やして、国内のオフィス面積を半減させる旨公表した。

https://pr.fujitsu.com/jp/news/2020/07/6.html

 

 

ファーストペンギン

 

コロナでオフィスが空になっているのでスタートアップ企業にはオフィスを縮小する動きがあるという話は聞くが、「従業員が1万人以上いる伝統的な日本企業で短期間でこの決断はすごい!」と思ったが、リリースを読むとコロナ前からずっと取り組んできた働き方改革の一環とのことである。

 

実はネタ自体は従前から用意してきたが、たまたまコロナによって「従業員を出社させない会社が良い会社」という雰囲気になり、その波に乗って公表したということだろう。コロナ前に発表したら、ネガティブに受け止められていたところ、「先進的な会社だ!」という受け止めがされておりラッキーである。社内からも反発が出づらいタイミングである。

 

まぁ経緯は色々あるとはいえ、「テレワークでオフィスを半減させる」と対外的に公表した事例としては、日系大企業としてはほぼ初の事例であろう。それ自体は評価されるべきだと思う。どんな取り組みでもファーストペンギンは勇気がいるものだ。やってみたら失敗しましたなら、経営責任にもなるから、普通はこっそりとスモールスタートでやるところ、ドーンと対外公表。もはや退けない。

 

 

リリース内容

 

リリースのポイントをまとめると、

ニューノーマルにおける新しい働き方として、「Work Life Shift」を目指す。

・「Work Life Shift」は「Smart Working」、「Borderless Office」、「Culture Change」の3つの要素から構成される。

・「Smart Working」は、フレックスタイム制の全社員への適用、定期代廃止、単身赴任の解除などの「人事制度改革」

・「Borderless Office」は、固定席廃止、フリーアドレス化、オフィス面積半減、サテライトオフィスの整備など、「働く場所の改革」

・「Culture Change」は、ジョブ型人事制度の一般社員への適用拡大、コミュニケーションツールや制度の導入など、「その他諸々の改革」

 

オフィスだけが注目されがちだが、全体としてなかなか尖った内容になっている。

 

 

ジョブ型人事制度

 

ジョブ型人事制度は、メンバーシップ型の人事制度と対する概念で、人ではなく仕事によって処遇しようという考え方。

米国的な考え方であり、一見聞こえは良いのだが、実際にはうまくいかないことが多い。ジョブの定義と評価が難しいためである。

また、ジョブの間で大きく処遇差を設けることや、ジョブをまたぐ人事異動が困難になることも運用上の難しさがある。

 

それではなぜジョブ型の人事制度を入れたいのかというと、「人件費の抑制」「若手や中途採用の抜擢人事」が主な狙いである。

ジョブ型の良いところは年齢が上がっても処遇を据え置きにできることである。また、ポストを限定すれば昇格も制限できる。

このため、総人件費がコントロールしやすくなる。

 

ジョブ型人事制度を人件費コントロール目的で入れると、目的と手段が整合しなくなり、歪みが生まれてどこかで運用がクラッシュする。

成果主義の時と同じである。成果主義もジョブ型人事制度も、それ自体は問題がないが、人件費抑制という目的が前に出過ぎると失敗する。

 

つまり、制度が悪いのではなく、運用が悪いのである。今回、ジョブ型人事制度がうまくいくのかどうかは今後の運用次第である。

ジョブに応じたキャリアパスや十分な処遇、トレーニングの機会があればうまくいくが、コストダウンだけが前面に出れば失敗するだろう。

 

 

定期代の支給停止

 

地味に反響が大きかったのが定期代の支給をやめるということである。通勤定期代は別に会社の義務ではないのだが、日本では慣習的に支給されるべきものとされてきた。税務上の優遇もある。

 

定期代は賃金の一種だが、住む場所によって不公平があり、新幹線通勤している人には多く支払われ、徒歩通勤の人には支給されないというものである。生産性とも関係ないため、会社としてはこの手当を廃止したくて仕方がない。そこで、テレワークを利用して廃止するというのはなかなかうまい。

 

社員に対するメッセージとしても大きく、社員としては「定期代を支給しない以上はそう簡単に出社しないぞ(精算が面倒だから)」ということになる。なお、富士通以外にもコロナ対応でテレワークを熱心に行っている会社では通勤定期代金を当面不支給にする会社があると聞いた。

 

 

単身赴任の解除

 

テレワークによる単身赴任の解除は大きいメリットである。日本社会では収入があまり高くない人(年収2000万円もないような普通の社員)を平気で転勤、単身赴任させてきたが、諸外国に比べて明らかに異常な慣習であった。

 

理論的には、雇用責任が大きいから人事異動の裁量が大きいということになるが、キャリアを自らが選択する時代に合っていない。

 

日本の地方がフロンティアであった時代は東京で採用した人材を地方に送ることに意義はあったが、今となっては負の側面の方が大きい。育児や介護との両立、女性活躍の観点でもいかにもまずい。

 

外国人採用の上で合理的に説明できないし、新卒中途採用でも敬遠されてしまう。実は女性の単身赴任率は極めて低いなど、男女不平等もあり、歴史の暗部のような存在である。共働き化の中で、転勤を断って離職する人も増えているし、転勤を打診しても断る女性も多い。

 

あまりにも運用が面倒なので、実は会社としてもできれば廃止したいと思っている慣行である。テレワークによって単身赴任、国内外の転勤を減らすことができれば会社にも社員にもメリットがある。テレワークで昭和の慣習を破壊するということだろう。

 

 

オフィスの半減

 

富士通はオフィスの面積を半減するというが、日立なども当面の出社を半減させるという公表をしている。多くの日系大企業で出社を減らす動きがある。

 

出社が減る中で、1人に1席の個人スペースを設けるのは無駄が大きいし、そもそも固定席は人事異動のたびにレイアウトの変更が必要になるなど、無駄な手間やコストがかかる。プロジェクト単位で仕事をする上でも、部署単位での固定席は邪魔な存在である。

 

そこで、テレワークを前提にフリーアドレスオフィスを構築すると、結果として面積が半分になるということだろう。オフィス賃料は昨今の空室率低下で上がっていっているが、オフィス賃料をたくさん払っても、業績には全く返ってこない。広告費や人件費とは違うのである。

 

オフィスに投資して、魅力的な環境を構築して優秀な人材を獲得、リテンションするという考え方もあるが、大企業では投資対効果が見合わないとの考え方が多いのではないか。(スタートアップではお洒落オフィスを作って低い処遇でも良い人材をとれるように努力するが)

 

富士通の一連の挑戦が奏功するのかクラッシュするのかは不明だが、少なくともオフィス賃料を削減できれば対応余力は生まれるので、ここは成功が見えている。

 

 

生産性の問題

 

テレワークだと生産性が落ちる論者がいるが、思考停止してしまっている。仕事の内容、本人の能力、自宅の環境によって、生産性が上がる仕事もあるし、大部分の人や仕事では「大して変わらない」が実態だと思う。テレワークでサボる人は出社してもサボるだろうし、やる人はやるだろう。

 

テレワークを前提とした人事管理になると、可能性は広がる。世界中の人をリモートで採用できるし、協業もできる。こうしたメリットを享受して、生産性を高めていくということだろう。これはやりながらPDCAを回して改善していくしかない。

 

「テレワークは生産性落ちる」と決め付けてできない理由だけを並べていつまでも実験しなければ、ノウハウが蓄積されず時代遅れの存在になる。世界中でテレワークが行われている今、世界中のリソースを使うチャンスがある。

 

 

他社に波及するか?

 

個人的にはテレワークは効用が大きいが、完全にオフィスレスにする必要はないと思う。ペーパーレスだって、完全に筆記用具やプリンターをなくすと困ることがある。キャッシュレスは例外なく定着して欲しいが・・・。

 

富士通の取り組みは何年も取り組んできた働き方改革の集大成(主眼はジョブベースの人事制度の一般社員への適用拡大)であり、簡単には真似できない。

 

フレックスタイムの全社員への適用、オンラインコミュニケーションの定着、様々なツールや制度の導入、定着などの土台があって実現できるものである。

 

何もない中でいきなりオフィスを半減させたら、大混乱になるだろう。働き方改革に精力的に取り組み、失敗しながらもPDCAで回し続けてノウハウを蓄積してきた会社だけが始めてチャレンジすることができるものである。

 

マイクロソフトなど、自らをショーケースとしてテストしてきた会社や、JALなどのようにテレワークに長い期間取り組んできた会社でなければ、現実的にオフィスを一気に減らすというのはできない。

 

フリーアドレスオフィスの構築でさえ、今のオフィスを借りながらでは難しい。基本的にはオフィス移転時にレイアウト変更することが多いだろう。

 

したがって、オフィス削減の流れが一気に大企業に波及することはないと思う。一方で、テレワークの定着(今まで利用しなかった人が恒常的に利用するようになる)、オフィス移転時にフリーアドレスオフィスを構築して賃借面積を削減するということは当然行われるだろう。個人席の廃止は、今までもオフィス移転時のトレンドであったが、今後は間違いなく検討される項目になる。

 

個人席を設けることで、賃借面積を増やして、賃料を稼ぐ現在のオフィスは時代遅れになり、出社したくなるような魅力あるオフィス、テレワークに比べて生産性が向上するオフィスを構築していかなければ、ケチな日本企業にとってオフィス賃料は格好の草刈り場になるだろう。

 

 

 

 

 

 

有明ガーデン、ららぽーと、お台場のモール群

6月17日、有明ガーデンの商業施設がオープンし、私も実際に1人で見に行ってきた。

 

有明ガーデン

 

感想はこんな感じ。

・広々した作りで気持ちが良い。テラス席も良い。

・駐車場も広い。大きい車が余裕で止まれる。(駐車場料金の利用料での減免はケチくさい)

・子育て世帯に全振りした印象で、レアなドラえもんやおサルのジョージのお店があった。

・単身者やDINKSは行く店がほぼないし、居づらい雰囲気がある。飲食店も店舗も子供連ればかり。

住友不動産の大きな新築マンションギャラリー、中古マンションプラザがある。

 

有明ガーデンは小さい子供がいるファミリーに全振りした印象で、ららぽーとのように高校生や大学生がデートでいくような雰囲気ではない。

書店などいくつかの店は行き先になるかもしれないが、80%以上はファミリー向けって感じ。セレクトショップとかもほとんどない。

 

ただし、この全振りの姿勢は面白いし、ここまでこだわりがあれば、「週末に、用事はないけど、とりあえず行ってみるか」という気持ちになる。

 

有明は眺望は良いものの、何もなく荒涼とした場所だったので、男性的なイメージを持たれやすい場所だと思う。

有明ガーデンがファミリーに全振りしてくれたおかげで、有明に生活感が生まれ、今後は多くの子育て中のファミリーが住む街になっていくのではないか。

 

有明は交通がやや不便だが、テレワークの普及で通勤頻度が減ったり、BRTが通ったりすれば、まぁ許容範囲になる人も増えるだろう。

 

今後、ファミリーの受け皿となれるような80平米−100平米くらいのマンションが供給されると良いと思う。

今のままだとファミリーサイズのマンションが不足して、近隣からファミリーがやってきて買い物をしていく街になりそう。

 

有明ガーデンには住友不動産のマンションギャラリーがあり、巨大な模型がドーンと飾ってあったのだが、

正直なところ、ファミリー向けの明るく開放的なモールと、住友不動産のギラギラしたマンションギャラリーは不釣り合いに感じた。

 

有明ガーデンは当初は六本木ヒルズのように高級路線を目指していたというから、富裕層を商業施設で集客してマンションを押し込むことを想定していたのではないか。

高級な雰囲気であればギラギラしたマンションギャラリーは自然な存在だし、高級感のある良い雰囲気で、マンションを買いたくなってしまう人もいるのでは。

 

だが、実際には有明ガーデンはファミリーに全振りの商業施設になった。ここで生活感の薄い高級マンションをセールスされてもイマイチ気乗りしない。

豊洲や東雲のファミリー向けマンションをセールスしたら、モールの雰囲気にもあって、セールスが進む(家族の後押しが得られる)と感じた。

 

何人か冷やかしのお客さん(女性)がいたのだが、「有明ガーデンは綺麗で気に入ったけど、この近くの物件だと3LDKで7000万円とか9000万円?ありえないわ・・・」という話をしていた。ここで80平米6000万円程度の東雲のマンションをセールスしたら売れるだろうなと感じた。

 

有明ガーデンはシアターなどは今後オープンしていくということで楽しみであるし、私も子育て中のファミリーなので、家族を連れてこようと思う。

おもちゃを買わされすぎないか心配。あと、週末はフードコートの混雑も少し気になる。

とはいえ、気合いの入った良い商業施設で、これが有明にできたことは選択肢が増えて嬉しい。

 

 

ららぽーと

 

このあと、ららぽーとにも寄って見たのだけど、やはり有明ガーデンより1人で行くには、ストレスなく居やすいと感じた。

 

ららぽーとのような巨大モールはファミリーだけではなく、単身、DINKS、学生などなど多様なお客さんをターゲットにする必要がある。

そこで、誰にとっても居心地の良いモールを作る必要があるのだが、そこは長年の経験があるんだろうなと感じた。

船橋ららぽーとは、千葉県の高校生が精一杯おしゃれをしてくる場所になっているし、富士見のららぽーとは様々な年代層のお客さんで溢れかえっていた。

 

さて、ららぽーとにはアカチャンホンポトイザらスなどができていた。ラルフローレンにも子供服が売っていたり、子供にシフトしてきてる印象だった。

有明ガーデンを意識したんだろうか。ららぽーとにはキラーコンテンツキッザニアがあるので、この方向性は正しいと思う。

 

 

お台場のモール群

 

トイザラスはアクアシティ台場にあり、これを目当てに行くことがあったのだが、豊洲にできればまぁこっちでいいかなという気もする。

そういう意味では、お台場のモール群の中で子供をターゲットにしているお店はお客さんを奪われるかもしれない。

 

お台場のモール群はそれぞれ、狙いというかキャラクターがブレてるところがあり、だれをターゲットにしてるのかよくわからない。

デックスはヤンキー服みたいなの売ってるし、インバウンド狙いみたいな電気屋もある。デートスポットっぽいところもある。

 

お台場のモール群の中での差別化もイマイチできていない。

単価が高い店は少ないところは共通しているが、西松屋とかアウトドア店が異常に充実してたり、フロアごとに全然違ったりする。

個人的にはこのお台場の意識低い感じに慣れてしまったので、用事がない時に子供を連れていってデッキを散歩しがちである。

 

そういう意味では、お台場のモール群に比べて有明ガーデンはコンセプトがハッキリしていて意識が高い。

ららぽーとはコンセプトはあえてはっきりさせないものの、独自のノウハウで幅広い年齢層が快適に感じる店舗、空間づくりができていると感じた。