konanタワリーマンブログ

マンション、投資ネタブログ

限界中年の湾岸タワマン

湾岸タワマンに対する期待


ぼくは湾岸タワマンに住んでいるが、湾岸タワマンは未来の標準的住宅の姿だと思ってきた。


日本の人口が減ることは確定しており、人口が減れば税収が落ちるので、効率的に税金を使って、社会を維持していく必要がある。


タワマンは一棟が一つの村なので、インフラの維持が効率化できる。ゴミ回収も一ヶ所、電気や水道の接続口も一ヶ所である。行政サービスを下げずにコストを下げられる。


また、労働人口が減る中で共働き化が進んでおり、職住近接による通勤負荷の低減という点でも、駅に近い限られた土地を高度に利用して大量の住宅を生み出すタワマンは適している。


アベノミクス前の湾岸タワマンは価格も安く、専有面積も広く、共用施設も豊富で、維持費も安かった。十分に子育てができる広さ、品質、価格であった。

 

湾岸タワマンは価格が安い割に広く、職場に近いので共働きで子育てをする上での強い味方になってくれた時期があった。


供給数も多く、一つのエリアでも複数の選択肢が常にあった。若い田舎出身者がたくさん流入してきて、タワマンは未来の標準的な住居になるだろうと思った。


さらに、湾岸タワマンを実験台にして、郊外や地方都市に標準的なリーマン向けのタワマンが供給され、標準的な家庭の住宅を変えていくだろうとワクワクした。

 

未来の都市は高層化して住宅は広く、空地も多く、道も広々として、自動運転車や電動キックボードで移動する・・・そんなイメージを持っていた。

 


アベノミクス下の狭小高価格化


ところが、アベノミクスによりマンションの価格が高騰していく中で、グロス価格を抑えるために、マンションのスペックダウンが進んだ。


多くのマンションで専有面積は削られ、価格は高騰し、共用部の余裕はなくなり、おまけに維持費は高騰した。


湾岸タワマンも例外ではなく、専有面積はどんどん縮小された。アベノミクス前に大量にあった80平米以上の安めの中住戸は消滅し、70平米前後の狭小3LDKが量産された。


最近では、80平米以上の部屋はすべて角部屋かプレミアム部屋となり、ほとんどが億ションとなった。

 

デベロッパーは露骨に購買力上限値付けをしたため、多くのエリアで賃料に見合わない価格になり利回りは低下した。


それでも、共働きをする上で通勤時間の短縮は必要なのでペアローンで買う人がおり、金利の低下により購買力が上がったので狭小高価格化傾向が加速した。


供給減少に伴う価格高騰に目をつけた新築マンション転売屋も跋扈し、モデルルームは予約が取れなくなった。転売屋だろうと買ってくれればいい、あとの事は知らん。

 

デベロッパーの収益最大化としては正しい判断だが、供給を絞って客を選んだこと(ますを外したこと)によって都心以外の実需タワマンでさえ投機の対象となりバブル化し、もはや湾岸タワマンは標準的な家庭のものではなくなった。

 

湾岸タワマンは若者のものではなく、中年のものになった。高収入、高資産でなければ十分な広さの物件は買えなくなった。

 


ほとんどの人にとってどうでもいい存在になった湾岸タワマン


十分な広さの湾岸タワマンが買えるのは僅かな人だけであり、大勢に影響を与えないものとなった。ほとんどの人には関係ない、どうでもいい存在になった。

 

おっさんだけがキャッキャして、買い替えようかしら、割安な住戸はどこかしら、細部の仕様がどうのとやっているのを見るのは見苦しい。

 

これ、金持ちのおっさんが何千万円もする外車のSUVの新型のスペックがどうのと語っているのと被る。つまり、ほとんどの人にとってどうでもいい。

 

湾岸タワマンが標準的な世帯の住環境を改善し社会を変えることを期待していたぼくとしては、湾岸タワマンがどうでもいい存在になり、中年おっさんが群がっている現状は残念である。


湾岸タワマンが標準的な住宅を改善する希望は無くなったが、人口減少も共働き化も止まらない。

 

高価格化に伴って住宅の品質はどんどん劣化している。都市を高層化するという動きはゆっくり局所的にしか進まず、社会変化の早さを考えれば、別の方法による変化を模索するしかない。

 

 

郊外回帰の流れ

 

元々、湾岸タワマンが注目されたのは、職場に近い割に広くて安いということだった。そこに地歴や地ぐらいにこだわりのない田舎出身の若者たちが住みだした。

 

広大で何もなかった埋立地は若者のフロンティアであった。

 

5000−6000万円くらいで80−90平米くらいの3LDKが買えたので、郊外マンションや戸建てと同水準であり、標準的な世帯の若者が住めて、頑張れば車を持つこともできた。

 

ところが、その後の狭小高価格化によって、3LDKは7000万円の壁を突破、面積も80−90平米主流から70平米代が主流になった。

 

今や4人居住が可能な3LDKで1億円前後になっており、金のある限界中年おっさんとマンション転売屋がモデルルームに群がっている。

 

中年おっさん同士が札束で殴り合う場所になっており地獄のような状況だが、それでも毎日通勤する人にとっては実用品としてもギリギリ魅力は残っている。

 

一方で、在宅勤務が定着して通勤頻度が落ちている層にとっては、大して効用のない通勤時間短縮の対価が上昇して我慢ならなくなってきた。

 

最近、郊外マンションや広い戸建てへ転居した人と話をすると、「都内の方が資産価値が高いからトータルでは住居費が安いことはわかるけど、そのために居住中、狭い住宅や高い固定費を我慢するのが嫌だった。都内で4LDKマンションや100平米以上の戸建てはほとんどない。」という感じのことを言う人が多い。

 

「金のない人から郊外に押し出される」と主張する品のないオッサンがいるが、郊外に出る人は「結果的に高い住居費を負担してもいいから、より良い居住体験(広さや環境)を取りたい」という考え方であり、むしろ金のない人ほど資産価値を重視して居住体験の劣る都心部に残らなければならない。

 

湾岸タワマンは一時期、都心に近い郊外として魅力があったので郊外ではなく湾岸タワマンに住むという層がいたが、アベノミクスで湾岸タワマンが狭小高価格化して魅力が削がれた結果、より良い環境を目指して郊外へ転居するという本来の郊外回帰の流れに戻ったということである。

 

別に変な動きではなく、DINKS時代は通勤に便利な高くて狭い都心部に住むが、子育てのために広くて安くて環境の良い郊外へ転居するという流れは一般的であろう。むしろ、資産価値のために、最も広い住宅や公園が必要な子育て中に、都心近くで耐えるという方が不自然である。

 

 

在宅勤務の広がり

 

コロナの中での大きな社会変化として、在宅勤務の定着がある。これは奇跡的なものであった。

 

在宅勤務は社内や社外が一斉に行わないと効率が落ち、出社した方が効率的になるため、なかなか浸透しないものである。

 

ところが、コロナで大企業が一斉に在宅勤務をしたことで、むしろ在宅勤務の方が生産性が上がるようになった。

 

社内とも社外とも、あっという間にオンラインミーティングが実施できる。ズームかチームスかウェブエックスのいずれも入れていない大企業はない。

 

以前なら、移動時間を考慮してアポイントメントを取り、面談のための会議室を取り、場合によっては席次をつくったり、プロジェクターを設置したり、資料を印刷したり、電話会議が使える部屋をとったりしなければならなかったところ、自宅からでも出先からでも会社からでも一発でミーティングに参加できるようになった。

 

また、海外でも在宅勤務をしているので、簡単に海外とのミーティングを行うことができるようになった。海外出張をしていたから1週間以上かかった仕事が1日でできてしまう。

 

もちろん、在宅勤務は万能ではないが個々人がプロとして役割分担して専門性を発揮するようなケース、組織同士で調整するようなケースにおいては効率が大幅に改善した。

 

もともと、日本では在宅勤務を導入していた会社でも、育児や介護などをしている社員のみしか使っていないという実態が多かったが、コロナにより、普通の社員が在宅勤務をするようになった。

 

さらに、コロナ禍が長引いたことで、在宅勤務を実施する期間も長くなり、メリットが広く理解された。コロナが収束した後も、育児介護だけの制度にはできなくなり、普通の人が在宅勤務をする前提で、どのように働く場所を変化させていくのかという議論になっている。

 

環境が変化していく中で、「コロナが終わったら全てを元に戻す」という議論になりづらく、また、そもそもコロナは根絶することはできない以上、普通に考えれば大企業では全社員、週に2日程度の在宅勤務が定着していくのではないか。

 

 

希望は残されている

 

都心の狭いオフィスに全社員が集まって対面で仕事をするスタイルにはもう戻らないとは思うが、かといって、都心のオフィスを完全に廃止することもないだろう。

 

都心のオフィスが残されて毎日通勤しなければならない場合、それでも、通勤時間を短縮できる都心部の狭小高価格マンションに住む方がいいだろう。

 

居住中の住環境や固定費には我慢が必要だが、トータルの住宅コストは低くなるという希望がある。(また、生活を成り立たせる上でも必要)

 

夫婦ともに在宅勤務ができ、子育て中であれば、大抵の場合は郊外の広々とした住環境を求めるのがいいだろう。

 

トータルの住宅コストは高いが、居住体験は素晴らしく、さらに在宅勤務が定着すれば、通勤負荷が低減するという希望がある。

 

東京への消耗が我慢ならないレベルになってきているが、いずれの場合でも、まだ希望は残されているとぼくは考えている。

 

 

 

 

テスラ購入3ヶ月後レビュー

モデル3納車から3ヶ月がたち、走行距離が5000kmを超えた。実際自腹で買って日々運用している者としての感想を書いていこうと思う。

 

車の不具合は少ない

テスラはマイナートラブルが多いことで有名だが、ぼくが買ったギガ上海製のモデル3は驚くほどトラブルが少ないと買った人から驚かれている。

オーナーからも「覚悟して行ったが、納車時の指摘はゼロだった」「カードキーがふにゃふにゃで交換のみだった」という話である。いや、ふにゃふにゃなのはどーなん、ということだが車体に関係ないからセーフ。

 

イーロンマスクのインタビューでも、

「工場を稼働しながらクオリティを高めるのは難しく、ラインを止めなければならない。ラインを立ち上げる際にガラッと改善できる。」

「テスラ車の買い時は1番最初とマイナーチェンジ後だ。トラブルは多いが最初に使いたい人は最初に、質を求める人はマイナーチェンジ後に買うべし。」

 

と言っており、モデル3の既知の問題の中でパワーがいるものについて、ギガ上海を立ち上げる際に解決したのだと考える。

例えば、チリズレやトランク開けると雨水がトランク内にガッツリ流れ込むなどの問題に対処されてる。走行に関する致命的なエラーもない。

 

ビルドクオリティは他社と比べて高くはないと思うが、かといって不満もなく、走行関係でトラブルが少ないのは安心感がある。

 

ぼくが遭遇した不具合はチャデモアダプターが10回くらい使ったら壊れて充電できなくなり、無償交換してもらったことくらいである。

 

また、買った当初は高速道路を走行中にファントムブレーキ(オートパイロットを使用中に何も危なくないのに急ブレーキがかかる)が1日1回くらいは発生して寿命が縮んだのだが、最近は発生しなくなった。

 

おそらくソフトウェアアップデートの中で改善されていったのだと思う。月1回くらいはなんらかのアップデートが行われている。

バグとりみたいなものも行われており、まだまだ改善の余地はたくさんあるが安心感があるのと、ユーザーインターフェースが変わったりして面白い。

 

買ってからも改善していく変化していくという感覚は新鮮だし嬉しい。初期の頃のiPhoneに近いだろうか。

今や成熟してiOSアップデートは楽しみではないが、最初の頃は細かい不満がドンドン解消されて盛り上がったものだ。

今ポチるとそういう楽しさが感じられる。スーパーチャージャーがドンドン設置されていく楽しさもある。

 

 

デザインは慣れる

テスラに試乗した人はミニマルな内装や全面ガラスルーフにびっくりすると思うが、このデザインにはまぁ慣れる。

 

ただ、ミニマリズムは気持ちが良く、ごてごてしてないのでストレスがない。退屈だという人もいるかもしれないがぼくは気に入っている。

 

また、見た目もEVなのでグリルがないなど独特で、駐車場でも目立つし、所有している喜びは感じられる。

 

ホワイトシートは汚れることはないが、縫い目のところにゴミが挟まるので気になる人は気になるかもしれない。

 

ただ、ホワイトシートはユニークで、所有の満足度はある。また、たまに友人や家族を乗せるとデザインには驚かれる。

 

充電は面倒だが楽しみもある

ぼくの車は最大航続距離が550km(カタログで580km)であり、自宅に充電器がなくても運用ができている。

 

近場でちょこちょこ乗っている時は1週間に1度くらい無料のチャデモで30分チャージすると、120〜150kmくらいチャージされるので十分である。

 

旅行などで往復300kmくらい乗った時はデステネーションチャージャーやスーパーチャージャーで一気に充電する。そんな使い方をしている。

 

最初は航続距離が減っていくのが怖いのだが、慣れてくると気にならなくなり、自分の用途では十分な航続距離であると思う。

 

自宅に充電器がないと、「充電のためにわざわざ出かける」ことになり面倒なのだが、車内でのエンタメがあったり、小気味よく動く車であるのでストレスは大きくない。

 

充電ついでに色々なところに寄ってみたり、コーヒー飲んだり、充電を言い訳にしてドライブを楽しんでいる。

 

ただ、疲れている時や時間がない時など面倒なことはあり、「自宅に充電器があったらいいのにな」と思う。

 

自宅充電はサイコーで、「とにかく自宅にたどりつければいい」となるので、充電計画などテキトーで構わなくなる。

 

自宅充電のあるEVとないEVでは運用の快適さに大きな差が出ると思う。

 

マンションは充電器の後付けが難しい。また、一箇所で複数の電気契約ができないなど法令の壁もある。経産省が問題視しており対応される見込み。(早くたのみます)

 

なお、たまに長距離移動する際の充電計画は結構楽しい。

 

無料のスポットを見つけたり、スーパーチャージャーを軸にしたり、サービスエリアのゲスト充電を使ってみたり、デステネーションチャージャーがあるホテルを探してみたり、宝探し感覚である。アプリで簡単に調べることができるし、ホテルの人に聞くと結構教えてくれたりする。

 

運転がしやすい

モデル3は運転がしやすく、運転が楽しい車であることは多くの方が言っている。

 

低重心、クイックなハンドル、高速安定性、強力な加速力、強力な回生ブレーキ、ワンペダル走行など、ガソリン車との違いが感じられる。

 

この例として、ペーパードライバーだった妻が運転をしてくれるようになった。

 

ワンペダルでゴーカートのような操作性であること、画面に車線のどこを走っているのか表示されるので安心感があること、高速道路ではある程度オートパイロットに頼れることで、「ペーパードライバーだけど、運転してみようかな」という気持ちにさせるそうだ。

 

無人の品川埠頭でゆっくりゆっくり走って練習していたのだが、たまたま通りかったモデルXの方がパッシングして挨拶してくれて嬉しかった。

 

高速道路では運転が下手な人は車線内をフラフラして怖いが、オートパイロットを使って速度を一定に保ち、車線の中央をビシッと走るので安心感がある。

 

同乗者のみならずドライバーも、とりあえず車線変更さえできればあとは巡行運転を自動でやってくれるということで運転の練習を行う際に役に立った。

 

また、妻が運転すると子供も協力的で静かにするみたいだ。

 

ドライバーが2人いると楽だし、より安全であると感じる。家族旅行の際には現地についてからも疲れるので、1人で運転は危険がある。

 

自分でドライブすると、ドライバーが何をして欲しいか、して欲しくないのかもわかるのでとてもいいと思う。

 

個人的に、運転のしやすさはストレスの小ささであると思う。加速時にうるさくない、アイドリングが静か、ハンドルがふらつかない、合流時に加速力が十分など、モデル3はとても運転しやすい車であると思う。なんというか、自分が運転が上手くなったように感じる。車が運転しやすいだけなのだが。

 

うちの車はファミリーカーとして使っているが、子供が小さいこともあり十分な広さであり不満はない。

 

高速入り口での加速時などは、「ジェットコースターみたい!(※まだ小さいので乗ったことはない)」とはしゃいでいる。実際、シートにグッと押し付けられる感覚は面白い。

 

 

エネルギーコスト(電費)は安い

日常生活では無料チャデモや無料普通充電、長距離移動時はスーパーチャージャーやデステネーションチャージャーを主に利用している前提で、

納車から5000km走ったが、エネルギーコストは1万円程度であり、1kmあたり2円である。(スーパーチャージャーの当初割引込み)

 

全てをスーパーチャージャー(有料)で充電すると、満充電(500kmあたり)2500円くらいと聞くので、1kmあたり5円である。5000km走って2.5万円。

 

ガソリン車に換算すると、同クラスの車で10km/リットル、ガソリン1リットルあたり150円とすると、5000km走るコストは7.5万円なので、EVのエネルギーコストは激安である。

20km/リットル走る低燃費ガソリン車と比較しても少し安い。さらに、運動性能は低燃費ガソリン車と比較にならないほど素晴らしい。

 

普及期のためケチれば無料運用もできるのが現在のEVであり、買ってしまえば維持費は安い。

 

エネルギーコストがタダであると、感覚としてはどこにいくのもタダであり、移動の自由を手に入れた気持ちになる。

吉川美南にアクアイグニスができたと聞いたらヒュイーンと行けるし、浦和の鰻の名店にも行けるし、新浦安の戸建て群を見に行けた。

また、デルタ株前は金曜日は必ずスーパー銭湯に出かけるとかしており、家族で楽しんでいる。

 

もちろん、高速代金や駐車場代金は取られるのだが、政府はEVの割引を入れようとしているらしい。(いいぞ、ドンドンやれ)

 

なお、EVは夏は電費が悪化するのだが、ぼくの場合は全く我慢せずにエアコン全開(乗る前の事前稼働も)だったが、航続距離が急減することはなかった。

ただし、夜間に屋根のない場所に置いて、キャビン保護モードにしていたら朝起きて航続距離が数十キロ減ってたりはしたことがある。

 

エネルギーコストは安いが弊マンションの駐車場代金は3万円オーバーだし、オリンピック中には首都高の無慈悲な値上げがされるしで、東京に消耗中。

一方で、湾岸エリアのモールたちを気軽に使えるようになったし、空いてる時間を狙ってさっと行けるようになったのですごく便利になったという実感はあり。

ゴリゴリ固定費はかかるので移動手段だけ考えるならカーシェアが合理的ではあるが。

 

改善して欲しい点

致命的なものはないが、細かい点ならたくさんある。

 

・フロントガラスにUVカットシートみたいなものを貼ってくれ。(意外と天井のガラスは暑くない。フロントとサイドが暑い。)

・ビジュアライゼーションもっと頑張れ。横に並んだ日本の信号を読み取ってくれ。信号変わったら教えてくれ。

・FSDサブスク、日本でもやってくれ。

ドラレコ、たまに録画が飛んでて録画されていないことがあるぞ、改善してくれ。

・オートパイロットの速度調整頑張れ。カーブに入ってから減速するのではなく、前もって減速してくれ。

・オートパイロット中にハンドルを動かせという警告が頻繁に出てウザい。手を添えてるのに警告が出過ぎ。(特に力のない女性)

・地下を走っていると現在地を見失って案内がカオスになる。

・ナビがアホなのなんとかしてくれ(多少改善されたが)。

・バックミラーが小さい。デジタルバックミラー(ドラレコ付き)にしてくれ。※自分で交換できる

・ETCのアンテナの位置を変えてくれ。※自分でプチ工事した

・オートフランクつけてくれ。※自分で装着できる

・テスラのせいじゃないが、気の利いた公共充電(コスパに優れる、強力で安い充電サービス)が少ない。

環境省補助金遅すぎ。早く支給してくれ。

 

 

まぁ色々あるようで、総じて満足している。特にミニマルなデザイン、運転のしやすさ、エネルギーコストの安さによって移動の自由を感じることなどが特に気に入っている。

トラブルがあるとサポート体制の弱さからストレスがあるのかもしれない。また、自宅充電があれば超満足していると思う。

 

個人的には、この運動性能、静かで排気ガスが出ないこと、オートパイロットなどから、未来の自動車は全部こうなっていくのだろうと感じている。

いち未来を早く体験するもよし、あと10年で無くなってしまうなら今のうちに成熟したピュアガソリン車に乗るのもそれはそれで良いだろう。

 

いつポチればいい?

 

モデル3をポチろうか迷ってる人は納期の関係があるのでとりあえずポチってしまって、購入権を確保すると良いと思う。

 

ポチった後からでもデザイン(モデル、色、オプション)変更できるし、値下げは適用され値上げは適用されないし、キャンセルしても失うのは15000円のみ。

買う気がある人からすればすごくいい条件だと思う。補助金の関係で納期を遅らせてくれ、とかも伝えればカジュアルに受けてくれるはず。

 

なお、ポチるときは紹介コードを使ってポチるようにして欲しい。1500km相当のスーパーチャージャー利用が無料になる。(購入した人と紹介コードを使ってもらった人両方)

一説にはポチった後からでも適用できるそうだが、やりとりが面倒なので最初から使った方がいいと思う。ぼくのを使いたい人はDMください。質問にも喜んで答えます。

 

以上、3ヶ月のレビュー。電気自動車を買うと、日々刻々と変化する世界や日本のエネルギー動向に関心がわくので、そうしたものに関心がある人もポチると良いのでは。

これは、数日借りるだけじゃ分からない。自腹で買って毎日運用してみないとね。

管理費高騰とマンションの共用施設

新築マンションの管理費高騰

 

最近の新築マンションは管理費が高くて驚かされれる。

 

主な要因として、人手不足による採用コストの高騰、駐車場設置率低下による収入減少の補填、サービスに対して過小だった管理費の適正化などが言われている。

一方で、マンションファンの皆さんがよくご存知のように修繕積立金は相変わらず売りやすさを重視して過小に設定されている。

 

管理費は管理組合の収入ではあるものの管理会社の収入にも関係するので、ケチった設定をすると(自社系の)管理会社にとってもマイナスになる。

したがって、新築マンションの管理費等は、管理費が高め、修繕積立金が低めに設定されがちである。

 

ただし、新築マンションの管理費はボッたくられているわけではなく、このくらいかかるよということだろう。

管理費に余裕がないと現状を維持していくだけでカツカツとなり、機能やサービスを改善したりする余裕はなくなるので安いほど良いというものでもない。

 

某タワーのように複合用途で、本来複合部分のオーナーが負担すべき維持費を分譲部分に負担させるスキームによって高騰している場合もあるので、なぜこの価格になっているのかはよく確認した方がいいとは思う。少なくとも購入後に改善の余地があるのか、改善の余地はない上にこれからも上昇していくのかなどは買う前に把握しておくべき。

 

さて、人手不足、駐車場減少、適正化などは今後も状況として変わらないので、管理費の高騰は定着していくものと思われる。

中古マンションについても安い管理費が維持できず値上げとなることは考えられる。

 

共用施設・サービスの見直し

 

管理費が上がることは仕方ないが、かといってあまりに重たすぎると売却時に敬遠されがちである。(もちろん、住民も困るが)

 

中古ウォッチしている限り、管理費等が月に5、6万円以上となってくると敬遠されがちで、月10万円弱にもなるとかなり都心の物件でなければ売却時に苦労するようだ。

 

つまり、管理費を一定の水準以下に抑えるように、共用施設やサービスを見直すことも必要なのではないかと思う。

修繕積立金も均等化などの適正化が必要という話の次に、そもそも、低コストで修繕できるハードにすることも必要だろう。)

 

マンションのメリットはスケールメリットであり、各種共用施設に魅力を感じる人もいるのだが程度の問題がある。

 

また、そもそもマンション共用施設は立地が不便でそのままでは売れないから、売るための材料として仕方なく入れるという側面もある。

スーパーが近くにないマンションがミニショップを入れがちなように。そしてそれらは赤字で組合が補填するので、結局ありがたいようで割高である。

 

必要・不要な共用施設のアイデア

 

管理費を一定の範囲に抑えたい一方で、マンションのスケールメリットは享受したいという考え方で、個人的に共用施設の要否は以下のように考えている。

 

・水モノ系施設(プール、スパ、噴水、川、池等)

ほとんどの場合、不要。管理費にも修繕積立金にも負担になり、使わない人からすれば不公平感もあり、水を止めて管理をケチるとあっという間にみすぼらしくなる罠あり。

これがある場合、住民全体が強い意志を持って維持して使わないと負債になりトラブルの元になる。

 

・パーティルームやオーナー宿泊施設

基本的に不要。特に湾岸マンションのように徒歩圏にホテルがあるような場合、そちらの方がいい。

パーティルームや宿泊施設はドヤって写真をアップする下品なオッサンと、マルチ系のイベントやりたい人、Air BnBで収益化したい人にしか需要がない。

近くのホテルで借りればよい。管理組合はプロじゃないので新築時はともかく、経年に伴い設備をかっこよく維持していくことは難しい。プロに任せた方がいい。

子供がいると他の家庭と一緒に使うこともあるっちゃあるが、子供が使うと痛みも早いので、外で借りる方がいい。

 

・敷地内コンビニ、カフェ

基本的に不要。赤字になり補填が必要になってくるので割高である。下駄ばきに入っていれば素晴らしいが物件内に置くのはNG。

というか、こういうのがある物件は付近にコンビニやカフェがないダメ立地であることが多い。採算とれず赤字でいずれ廃止される運命。

 

スタディルーム、ラウンジ、ライブラリー等のフリースペース

必要。マンションは戸建てよりも狭いし、最近はさらに狭いので、こういった誰でも予約せずに使える作業スペース、居場所があることが満足感に直結する。

維持にお金がかかりすぎないシンプルなスペースが良い。ラウンジは過剰なサービスをせず、ベンディングマシーンと椅子と机くらいで十分。

 

・キッズルーム

微妙。あったらあったでありがたいが、子供が小さい数年しか使わず、使う期間は限定的。

広くなければ使い勝手がいまいちだが、広くとるとほとんどの人が使わない面積が広くなり、悩ましいところ。

まぁほとんどの人は使わないが子供にフレンドリーだということであってもいいのかなと感じる。ただ、痛みは早い。

個人的に、小学生くらいの子供に居場所のないマンションが多く、時間帯によって年齢を分けて使えたらいいのかもしれない。

 

・集会場

必要。管理組合の会合をする際に利用するので必要。それ以外にも色々なシーンで役に立つ。家具をどかしてヨガ教室とかできるのもヨシ。

 

・植栽

まぁ必要。スケールメリットが感じられる。ただし、やりすぎると高管理費として跳ね返ってくるので程度の問題がある。管理をケチるとみすぼらしくなるし、植栽を全く置かないとそれはそれで寂しくなるので、企画の腕が問われる。基本的には、やりすぎずほどほどが良い。

 

・豪華なエントランス

必要。毎日通る場所であり、スケールメリットが最も感じられる。最もお金をかけるべきところだが、かっこよく、維持管理は簡単なものを作れるのかが腕の見せ所。

 

・共用部のトイレ

必要。タワマンは自分の部屋に戻るまでに時間がかかるので、1Fとかにトイレがあると非常に助かる。特に子供トイレ、オムツ交換ができたり、授乳スペースがあればなお素晴らしい。

また、マンションはトイレが1つしかないことが多いので、4人居住では日常的にトイレが不足している。清潔なトイレが複数あることは非常に価値がある。

 

・駐車場

必要。特に最近は在宅勤務と共に数が足りなくなりがち。ただ、駐車場を多く作ると物件価格が上がるので増やせないということだと思われる。

実際、湾岸タワマンの駐車場設置率はどんどん低くなり、30%程度になってきてしまっている。

理想は維持コストの安い平置きや自走式だが、まぁ無理なのでタワーパーキングや機械式駐車場になる。となると、多ければ多いほど良いということもない。

維持費を賄える利用料でかせるなら多い方がいいんじゃない?という程度。来客用駐車場は付近にコインパーキングがあれば不要。なければ必要。

 

管理費高騰時代のマンション

マンションの共用施設は流行があり、リーマンショック前の好景気ではイケイケドンドンでド派手は共用施設を山盛りにしたタワマンが多かった。(パークシティ豊洲、ブリリアマーレ有明、ザトウキョウタワーズ、ワールドシティタワーズなどなど)

 

その後、リーマンショックや東日本震災、ド不景気となり、こうした重荷になる施設はよくないという振り戻しになった。

その後、アベノミクスバブルでまた派手派手化の流れができ、ドゥトゥール、晴海三兄弟、晴海フラッグ、パークタワー勝ちどき等では水モノ施設も復活している。

 

足元ではコロナもあり共用部に在宅勤務スペースを確保することが流行しているが、ワクチン接種で在宅勤務が減少すればまた流行も変わっていくかもしれない。

 

そして、管理費等の高騰が昨今のテーマになってきているので、これを受けて共用施設の見直し、適正化、維持費がかかりすぎる共用施設の削減が行われるのではないかと思っている。

というか、こうしたコストコトロールが行われないと、管理費がドンドン膨れ上がり、修繕積立金の段階値上げとあいまって管理費等の5、6万円ラインを突き破っていくことになる。

となると、ババ抜きのような状態になりマンションの持続可能性が損なわれてしまう。デベが「売った後の事は知らん!」住民が「どうせ短期転売するから知らん!」ということだと、危険だと感じる。

 

 

 

 

 

 

 

新浦安見学記

時間があったので、新浦安にドライブがてらマンションや戸建て群を見学してきた。

 

新浦安は個性的なマンションや広々した戸建て(建物150平米とか)がたくさん供給されており、しかも郊外で駅遠なのに高価なのである。

 

ぼくは郊外では、都心部で実現できない広々としたマンションや戸建てを供給するべきだと思うのだが、実際にはせいぜい100平米くらいが上限で渋い。

 

新浦安はまさに、ぼくの希望を実現しており、なぜ実現できるのか興味があった。

 

 

エリア全体のスケールがデカい

 

浦安から新浦安に近づくと明らかに道路が広くなり、本数が広くなり、電柱がなくなり、植栽は充実して、交通量が減ってきた。

 

東京の湾岸エリアも道路が広々としているが、比較にならない。道路が地平線までまっすぐ伸びていて気持ちがいい。

 

そして、タワマンがひしめき合っておらず空が広い。最近の東京湾岸エリアはタワマンが密集しすぎており、建物内でお見合いになっているが、そういうのは全くない。

 

マンションはあるが、公開空地が広くとられており、マンションとマンションの間隔が大きいので、眺望が抜けてないところでもストレスはなさそう。

 

また、東京の湾岸エリアは元倉庫街であり物流機能が残っているため、トラックの交通量が多いが、新浦安にはほとんどいなかった。

 

オフィスもないので、ホテル、住宅、商業施設、学校、公園しかない。また、宅地の規模も半端じゃない広さで、東京の湾岸エリアを全て集めたよりも広く感じた。

 

新浦安の駅から海沿いの公園に向かって走っていると、「アメリカの西海岸かな?」と思うような(というか意識的にそういうデザインにしている)のんびりした雰囲気がある。

 

時間がのんびり流れているようで、「駅徒歩何分!」とか言っているのがしょーもなく感じられた。海沿いの公園をのんびり散歩しているだけで、時間を忘れそうである。

 

区画が広々とられており、道幅も広いので「この道、入っていくのが心配だな」というような都心部にありがちなクソ道路はない。大きなSUVがすれ違えるレベルの道幅である。

 

 

マンションも独特

 

さて、いくつか有名なマンションの前を通ったが、どれも気合いが入った個性的なデザインである。

 

都心部にあるようなハセコーとかシティテラスの金太郎飴デザインではなく、どれもリゾート調である。専有面積も広い。

 

平置き駐車場が多く、巨大なマンションと広大な平置き駐車場、電柱のない広大な道に「ここは日本ではないんじゃないか」と感じる。

 

アメリカ西海岸のちょい南に行ったあたりのコンドミニアム的な雰囲気である。(雰囲気だけ)

 

東京都心や東京の湾岸エリアのように所狭しと建物が詰まっておらず、十分なスペースがあるだけで、こんなに気持ちよく感じるのかと驚く。

 

また、ぼくはタワマンでは眺望こだわった方が良い派なのだが、これだけ広々していると、お見合い状態でも十分なディスタンスが取れているので借景になる。

 

前立てなし、海が見えるとかの方がそりゃいいだろうが、一定の住宅の広さと建物間のディスタンスが取れると、眺望はそんなに重要ではないと感じた。

 

眺望が大事なのはお見合いが厳しかったり、隣の建物がすぐ近くにあるからである。

 

 

戸建ての魅力がすごい

 

戸建てが建っているエリアを流していると、何軒かに一軒は豪邸が目に入ってくる。これは注文住宅で、大体が個性的なデザインである。

 

また、デザインコードが統一された建売戸建て郡も目に入ってくる。

 

ハウスメーカーがいっきに数十戸分譲したものだが、これらも1億円弱するので広々として植栽も豊かで、仕様も良さそう。

 

とまっている車もデカい外車SUVが中心で、プリウスとか軽とかはない。この意味でも、あれ?「海外のリゾート地を走ってたっけ?」という気持ちになる。

 

新浦安に住む場合は、マンションより戸建てがいいと思う。どこにいくのも(最寄りのコンビニでさえ)車なので、玄関を出て1秒で車に乗り込める戸建ての方がいいだろう。

 

マリンヴィラが目に入ったが、共用施設が特に気に入っているとかがなければ、このエリアでは普通は建売戸建てにするのでは。

 

 

ジアイルズは建売戸建ての極致

 

有名なジアイルズの住所をナビに入れて近づいてみた。入り口はちょっとしたゲートがあり、なかは道路がくねくねしているので、住民以外は入って行かない。

 

つまり、実質的にゲーテッドシティなのである。ゲートを入ると、同じデザインコードの戸建てがずっと続き迫力がある。

 

車を持っている人はぜひ一度行って見て欲しい。アトラクションのような凄さ。

 

植栽も南国風であり、車も海外のSUVが中心。ここは外国かな?と感じる。(ほとんどの家で車が複数台ある)

 

通常、建売戸建てはイマイチで、こだわりのある人は注文住宅にするだろうが、ここの建売群は全体で一つの建物のようで、街を形成している。

 

戸建てなのにスケールメリットが享受でき、注文住宅にない魅力がある。これは建売戸建ての極致ではないかと感じた。

 

もちろん、海に近くて通路から海が見えるとか、物件によってはリビングから海が見えるとかあるのだが、前述の通りここまで広々していると眺望はあまり気にならない。

 

家を出て数分で海が見えるので、リビングから見えなくてもいい。

 

 

共働きにはまず住めない

 

新浦安の駅遠マンションや駅遠戸建ては他にはない独特の魅力があるし、新浦安というエリア自体も広々していてサイコーなのだが、共働きには住めない場所だろう。

 

頑張れば住めるし、こだわりがあれば住めるが、通勤利便が低い割には価格が高いので、なかなか住みづらい。

 

ここに住めるのは選ばれしもの、駅まで車で送迎してもらえる専業主婦家庭、車通勤ができる人、フルリモートの人などだろうか。

 

じゃあ引退したら住むかな、というと徒歩で生活ができなかったり、価格が高くて辛かったりするので、できれば子育て期間中に住みたい。

 

我が家のライフスタイルには都心部やその近くの狭小タワマンや郊外でそこそこ広くて安い戸建ての方が合っているのだろう。。

 

もちろんタワマンにも魅力はあるのだが、どうしたって人口密度が高いし、ジアイルズや新浦安の広々とした道を見た後だと、なんかぎゅうぎゅう詰めだなぁという感じ・・・

 

 

 

 

 

 

 

東京都の待機児童数が大幅に減少

先日、2021年4月時点での保育園の入園情報のデータが出揃い、東京都の待機児童が大幅に減少したことが分かった。

 

東京都の待機児童

 

主要な数字は以下のとおり

・就学前児童数:619,296人(前年比▲12,808人)

・保育サービス利用児童数:323,703人(前年比+3,145人)

認可保育所定員:313,364人(前年比+10,271人)

認証保育所定員:16,718人(前年比▲1,354人)

・待機児童数:969人(前年比▲1,374人)

 

まず、就学前児童数は減少している。長期的なトレンドとしての少子化とコロナショックによる一時的な婚姻数の減少、産み控えなどが影響しているものと見られる。

東京都の就学前児童数も大きく減ったため、これが保育サービス利用児童数の増加を一定程度抑えた形になっている。

・日本全体の出生数840,832人(前年比▲24,407人)

・日本全体の婚姻件数525,490組(前年比▲73,517組)

 

共働き化が進んでいるため、就学前児童数に占める保育サービス利用児童数の比率は長期的に上昇傾向である。

今後もこの比率は上昇していくだろう。

・保育サービス利用率 2016年:41.3%→2018年:45.8%→2021年:51.9%

 

また、コロナの中で保育園の入園を遅らせたという話も普通に聞くので、保育サービス利用児童数は一時的に抑えられていると考える。

とはいえ、保育サービス利用児童数は+3,145人なので利用率の向上による効果の方が大きかった。

 

東京都は認可保育所の新設、既存施設の定員拡大を行い、認可保育所の定員を+10,271人拡大。

認証保育所の定員は減少したが、そのうち一定数は認可保育園への鞍替えを行っているものと見られる。

トータルしても、定員は9,000人程度増加している。

 

定員の増加が9,000人程度、保育所利用者数が+3,145人なので待機児童が5,000人くらいは減るかというと地域のミスマッチがあるのでそういうものでもなく、

待機児童数の減少は1,354人となっている。ただ、それでも大きな進歩である。政府、東京都、区が取り組んできた成果が出て来ている。素晴らしいことだと思う。

 

23区の待機児童

 

23区の待機児童も減少しており、288人(前年は989人)となっている。全ての区で待機児童が減少している。

待機児童がもともとゼロ(6区)・・・千代田区、港区、目黒区、杉並区、豊島区、世田谷区

待機児童がゼロになった(6区)・・・新宿区、大田区、渋谷区、練馬区、足立区、葛飾

待機児童がいるが数人(3区)・・・文京区、江東区、品川区

待機児童が多い(8区)・・・中央区台東区墨田区、中野区、荒川区板橋区練馬区江戸川区

 

この待機児童の定義について、インチキで実態よりも小さく見えているという説もある。

認可保育園に入れなかった子供のうち、通える園があるのに特定の園を希望して待機している→非待機

認可保育園に入れなかったので仕方なく認証保育園に通わせており転園希望している→非待機

保護者が育休を取得しており復職の意思が確認できない→非待機

 

確かに、勝どきで保育園が空いてないから待機しているのに、人形町が空いてるから待機児童ではないなどと言われたらイラッとくるところ。

一方で、認証保育所に希望して通わせている人もいるし、復職したくない人もいるので定義は難しい。

港区の事例だと認証保育所認可保育所の差額助成があったりするので認証保育所希望者も多い。

つまり、区によって状況は違うのだが、横比較するためには一定の定義を置かなければならない。

住民の立場で実質的な待機児童を見る指標については、ゼロ歳児4月入園時の最低ポイントと期中における保育園の空き状況が参考になる。(後述

 

待機児童が多い区

 

23区の中で待機児童が最も多いワースト3は、中央区:85人、江戸川区:49人、板橋区:35人となっている。

保育サービス利用児童に対する待機児童の率で見ると、中央区:1.49%、墨田区:0.41%、荒川区:0.37%となっている。

つまり、中央区が突出して状況が悪い。あれだけボンボンタワマン建ててれば仕方ない。

むしろ、その中で待機児童を半減させたことは素晴らしい。(中央区の前年の待機児童は202人)

これからパークタワー勝どきや選手村が引き渡されたら23区最悪の状況を改悪させてしまう恐れはある。

中央区の待機児童数が他の区と比較して突出して悪い理由として、小規模保育室の整備に消極的で認可保育所にこだわっているということが指摘されている。

23区の中でも際立つほどタワマンをボンボン建てたいなら、小規模保育室を整備して0−2歳児の枠を大幅に増やし、まずは23区最悪の状況を脱するべきだと思う。

 

待機児童ゼロとは

 

さて、港区では待機児童がゼロの状態が継続している。これはどういうことかというと、ゼロ歳児4月入園であれば選ばなければ100%入園ができるということである。

また、実態として待機児童ゼロのみならず、さらに枠があり、枠が余っているため、期中での転園や入園も可能となっている。人気園は厳しいが。

入園競争が激しくないということは、不毛な入園ポイント稼ぎのために無理に早く復職するとか、認可外でポイントを稼ぐとかは不要だし、兄弟を同じ園に入れるなどは確実にできる。

素晴らしいことだが、まぁ当たり前とも言える。小学校だったらこんな悩みはない。

 

今回、待機児童ゼロになった区が12区に増えた。

これらの区はこれから貯金を作る(さらに枠を増やして余裕を持つ)ことで、いざ再開発が行われて一時的に保育園がタイトになった際も吸収することができる。

この余裕がどのくらいあるかについては入園時の最低点と各区の保育園の空き情報をググると出てくる。

入園時の最低ポイントが40点未満の保育園がたくさんあれば安心できる。

同じ待機児童ゼロの区で比較しても受け入れ余力がゼロでカツカツのところと、各園が数人から数十人受け入れ可能な区がある。

 

白金高輪や芝浦で大規模なマンションが供給されるが、この貯金と新設される園で吸収し切れるはずである。

こうなってくれば、新築マンションを買っても保育園を心配する必要がなくなる。素晴らしいことである。

 

また、保育は量が足りてはじめて質の議論になってくる。待機児童ゼロを達成した区では保育園に関する議論が全く変わってくる。

どのように量を増やすかから、どのように質を高めるか?に変わっていく。政策の方向性が全く変わる。

また、保育園が余っている状態であれば質の低い保育園から良い保育園へ移動することも一般的になるので、保育の質について緩やかな競争が生まれる。

 

 

日本はコロナからの復帰に時間を要しており、婚姻数、出生数も当面は少ない状態が維持されるものと想定される。

この状況の中で保育枠の増加を進められれば短期的に23区全てで待機児童ゼロの達成も可能である。

 

 

 

 

 

 

なぜテスラは試乗後即ポチしてしまうのか?(体験談)

ぼくの周りでもテスラモデル3を試乗後即ポチりする人が何人か出てきており、ネット上でもそのような話をよく聞くようになった。

 

通常、車を買う場合は同じ価格帯やセグメントにある複数車種を比較しながら、試乗をして営業マンと相談しながらオプションを決めたり価格交渉をしたりしながら買う。

 

最初から買う車やメーカーを絞っている場合でなければ、結果として、試乗をしたとしても買わないことも普通だし、1台しか試乗しないのは比較検討が足りないように思う。

 

ところが、テスラは試乗をすると、その日のうちあるいは数日以内にポチる人が多いようである。これはなぜなのか?体験談を踏まえつつ、理由をまとめてみる。

 

 

車の魅力がある+電気自動車初体験の人が多い(=試乗による驚きが大きい)

 

当然ながら商品がダメなら誰も買わないので、車の魅力が購入者の期待値を上回っているということ。

 

ただし、他にも魅力的な車は腐るほどある。テスラは何が特殊なのか?

 

それは、テスラが電気自動車であることと、テスラの車を買うのが初の人が多いことであろう。

 

初めての体験というのは興奮するものだ。テスラは加速力にこだわっており、過剰なスペックにしているため、わずかな試乗の時間でも驚きがある。

 

アクセルを踏んでみるとヒュイーーーーーンと音がなく加速していく。これはほとんどの人が体験したら笑ってしまうレベルの凄さ。

 

事前に加速がすごいと聞いていても、実体験すると驚きがある。ジェットコースターに実際乗ってみるのと、YouTubeで見てるのとの違いである。

 

テスラを買うのが初めてでなければそこまでの驚きはないはずだが、初めて買う場合は相当な驚きが感じられるはず。

 

同じ電気自動車であるリーフのオーナーも驚くくらいだから、電気自動車の中でも尖ったスペックということだろう。

 

ブランドメーカーでもないテスラから500万円もする車を買うのは狂気が必要である。それを正当化させるだけの驚きを試乗で与えられるということだろう。

 

なので、まずは試乗してみると良い。試乗して驚きを感じないなら後から考えを変えて買うことはないので、その意味でも買う買わないをすぐ決断できる。

 

ネットで調べたりYouTubeをみてるより試乗する方が決断に要する時間が短い。

 

 

比較対象がほぼない(=選択が楽で迷ってる時間がない)

 

テスラに試乗して、よし、電気自動車を買おう!となっても、日本では電気自動車の競合がほとんどない。

 

リーフとは比較するだろうが、リーフはコンパクトハッチバックであり、セグメントが異なる。他のセダンやSUVはガソリン車しかない。

 

トヨタもホンダも航続距離の短いEVを出しはじめているが、価格やスペックで比較対象にはならないだろう。

 

他はPHEVがあるが、電気自動車とは結構な違いがある。(PHEVの方が運用は便利だが、電気自動車特有の魅力は削がれる。)

 

したがって、試乗して電気自動車は面白い!電気自動車を買おう!となった場合、今のところ、ほぼテスラしか選択肢がない。

 

選択肢がないのは残念なことだが実際そうだから仕方ないし、ある意味で比較して迷う時間がない。選択肢が多すぎると決断できなくなる。

 

 

オプションがほぼない(=選択が楽で迷ってる時間がない)

 

テスラは生産効率を上げるため、オプションがほとんどない。車のカラーとシートのカラーくらいである。1日悩めば決められるだろう。

 

オプションで儲けるビジネスモデルではないので、必要なものはついており、逆に言えば純正装備を追加したくてもつけられない。

 

買う側から見ると、オプションを選ぶ手間がなく、買うことさえ決まればそこから何を買うかを決めるまでが極めて早い。

 

この購入体験はiPhoneで機種と色とメモリサイズを選ぶだけなのに似ている。選択肢が少ないから迷う時間がない。選択肢が多すぎると決断できなくなる。

 

 

ネットでポチって買う(=購入のハードルが下がる)

 

有名な話だが、テスラはディーラーで買うのではなくネットでポチって買う。ショールームで買うこともできるが、ネットのフォームに入力するだけ。

 

ネット通販と同じで心理的なハードルが極めて低い。気の迷いで気がついたらポチってた・・・となりがち。

 

ディーラーで買うのだったら相談しながら営業を受けながら交渉をしながら冷静になってしまうが、ネットでポチるというのは明らかに違いがある。

 

これが試乗後即ポチに繋がるのである。ディーラーで買う場合、試乗後即買いする人は多くないだろう。

 

このネットでポチる購入方法は公平で透明性が高いのは良いと思うが、丁寧なサポートを受けたい人には全く向いてない。

 

ディーラーがないことで逃している売上もあるだろうし、ディーラーがないことで獲得できた売上もあるはず。

 

 

補助金が手厚い

 

テスラの値下げに合わせて、環境省補助金と東京都補助金が拡充され、都民なら140万円の補助金が出る。

 

足立区、葛飾区、江東区などはさらに加算される。さらに、自動車を保有する税金も減税されているし、自宅に充電設備を導入する費用も補助される。

 

補助金を加味するとモデル3が300万円程度で買えてしまう。

 

300万円台のガソリン車と比較したら優れているところはとても多い。もうポチるしかない。→ポチっとなるのである。

 

(ガソリン車と電気自動車は維持費が異なるので、同じ価格帯で比較すべきかという話はさておき)

 

 

まずは試乗しよう

 

ガソリン車と変わらないんじゃない?ネットで買うのもディーラーで買うのも変わらないんじゃない?と思う人ほど、まず試乗してみてほしい。

 

試乗もオンラインで予約できる。体験すれば、なぜ試乗後即ポチりしてしまうのか、ディーラーでの販売と何が違うのか理解できる。

 

これから、日本でも電気自動車は多少は普及していくだろう。となると、新鮮な驚きが感じられるのは今しかない。

 

テスラ車の試乗で初めてEVに乗る場合、初めてiphoneを触った時のようなワクワク感、驚きがあると思う。

 

また、ソフトやアプリ、アップデート、スーパーチャージャーなど色々な仕掛けがよく考えられており、未来の車はこうなっていくだろうとワクワクする人が多いはず。

 

国内メーカーならありえないようなお粗末な点もたくさんあるが、購入体験から車の性能まで、全てが尖っていて、統一感、こだわりを感じられるはずだ。

 

別に買う気がなくても、ワクワクするような新しい体験をしたい人は試乗をしてみた方がいい。ただし、試乗すると即ポチしちゃうかもしれない。