今更だけど、晴海フラッグの共用施設について調べてみた

「晴海フラッグの共用施設は51あり、そのうち26が利用できる」的な説明を受けたのだが、Sky Duoの資料には整理されたものがなく、営業も強調することがなかった。　

こんなの説明しなくても売れるっしょ的なノリなのか、ウェブサイトもやる気がない感じ。仕方ないので、調べてみた。

ぼくも、どうせ当選しないと思っていたのであまり調べていなかった。

サンビレッジの共用施設（15、うち、⭕️8）

※⭕️は全街区の住民が利用できる施設

宿泊施設（5）

・モリスイート

・コカゲスイート

・イロリスイート

・シズクスイート

・イコイスイート

ラウンジ（3）

・スポーツバー⭕️

・カフェラウンジ⭕️

・スカイラウンジアーバン（48Fにあるバー付きのラウンジ）⭕️

パーティルーム（2）

・パーティルームテラス（B棟14Fのテラス付きパーティルーム）

・オープンダイニング（中庭に面したパーティルーム）⭕️

会議室（2）

・ボードルーム（会議室）⭕️

・コミュニティルーム（会議室）⭕️

その他（3）

・シアタールーム（防音のシアタールーム）⭕️

・タバコスポット（喫煙室）⭕️

・子供プラザ（キッズスペース）

パークビレッジの共用施設（22、うち、⭕️11）

ラウンジ（6）

・リラックスラボ（マッサージチェアのあるラウンジ）⭕️

・ライブラリーラウンジ（二層吹き抜けのラウンジ）⭕️

・足湯ラウンジ（水素エネルギーの熱を活用した足湯・・・らしい）⭕️

・ビューラウンジ（ソラテラス併設のラウンジ）

・スカイラウンジオーシャン（48Fにあるラウンジ。お酒も飲める）⭕️

・サニーラウンジ（48Fにあるラウンジ）

宿泊施設（5）

・イヤシスイート

・レガシースイート

・コノカスイート

・ニジスイート

・ナゴミスイート

パーティルーム（4）

・パーティルームガーデン（テラスつきパーティルーム）⭕️

・パーティルームフォレスト（暖炉のあるパーティルーム）⭕️

・ソラテラス（レインボーブリッジなどが見える14Fにあるテラス、ビューラウンジと一体利用可能）

・パーティルームサファリ

ワークスペース（2）

・ワークラボ（ワークスペース）⭕️

・スタディラボ（個室の勉強スペース）⭕️

その他（5）

・フラッグコア（コミュニティ活動拠点・・・って何なんだろ）⭕️

・子供プラザ（キッズスペース）⭕️

・ペアレンツサロン（キッズスペース）

・タバコスポット（喫煙所）⭕️

・シアタールーム（シアタールーム）

シービレッジの共用施設（14、うち、⭕️7）

パーティルーム（4）

・パーティルームオーシャン（トークサロンオーシャンと一体利用可能）⭕️

・トークサロンオーシャン⭕️

・パーティルームスカイ（17Fにあるパーティルーム、トークルームスカイと一体利用可能）

・トークルームスカイ

※トークサロン、トークルームはパーティルームというかラウンジ的なもの？

宿泊施設（3）

・ワスイート

・ツキスイート

・ホシスイート

ラウンジ（3）

・ブックラウンジ⭕️

・ソラテラス（17Fにある屋上空間）

・ソラサロン（17Fにあるサロン）

その他（4）

・アクティブルーム（シャワー付きスタジオ）⭕️

・タバコスポット（喫煙室）⭕️

・子供プラザ（キッズスペース、ママズラウンジ併設）⭕️ 

・クラフトラウンジ（工具が使用できるスペース）⭕️

まとめ

街区別

・サンビレッジ15、うち、⭕️8

・パークビレッジ22、うち、⭕️11

・シービレッジ14、うち、⭕️7

総計：51、うち、⭕️26

施設別

・宿泊施設13

・ラウンジ12

・パーティルーム10

・その他16

感想

共用施設は、全住民が利用可能なものとそれ以外に分けられる。パーティルームやラウンジは全住民が利用でき（例外あり）、宿泊施設は利用できない（例外なし）。

キッズスペース、タバコスポット（いるんかいな）のように、複数設置されるものもあるし、全街区で一つだけのユニークな施設もある。

予約が必要なものもあるし、貸切できるものもあるし、予約ができないものもある。結構複雑で、一覧化されたメニューがないと把握しづらい。

他のマンションとの違いで言えば、プールやお風呂のような水物施設がない。これは、管理上は適当だが、この規模ならあっても良い気がする。

他のマンションでは絶対に実現不可能な共用施設、みたいのがない。（強いて言えば、足湯？）

また、他のマンションでよく見るスポーツジムもない。これは、ララテラスのジムに入れよということなのか。

ふんだんにあるのが宿泊施設とパーティルームとラウンジ。意外と少ないのがテレワーク部屋や自習室。

個人的には宿泊施設を潰して自習室なりジムにすりゃいいのにと思う。宿泊はホテルにどうぞ。

また、晴海フラッグはその企画の特徴から、さまざまデベロッパ、デザイナーなどが関与してきたことで、統一感があまりない感じがする。

パークタワー晴海やパークタワー勝ちどきのテーマパークのようなはっきりとしたテーマ性がなくて、それぞれの持ち場で工夫しました的な感じ。

まぁ街が巨大なので一つのテーマは無理があるのかもしれないが。テーマが海だったり、森だったり、空だったり、さまざま。

基本的には白を基調として清潔感があり、ケバケバしくないデザイン。良いと思うが、目立つ感じではない。

スカイデュオの48Fは全街区の住民が利用できるので混み合うのかもしれない。

とはいえ、一覧化するだけで苦労するこのカオス、規模感、スケールメリットを楽しみたい。

個人的には、タワマンのお酒の飲めるラウンジ、スポーツバー、カフェバーに入り浸って管理組合の収入に貢献したい。

また、お気に入りのラウンジなど、のんびりできるところを見つけたい。リラックスラボ、ブックラウンジが気になる。

こういう施設は当初は稼働率が高いが、徐々に使われなくなってしまうので、ソフトが大事だと思う。

スポーツバーでスポーツ観戦イベントをやるとか、ラウンジで演奏会をやるとか、クラフトスペースで工作会をやるとか、そういうやつ。

こういう企画がやりやすいと良いのだが・・・

なお、賃貸マンションの共用施設が魅力的だが、賃貸の人はおそらく分譲マンションの施設は利用できず、逆もまた然り。

今後、特定日だけは開放するとか、融通が効くようになったら面白いと思うが、管理政策上、難しいんだろうなと。

新しいモデル3がめちゃくちゃ売れそうな件

2023年9月1日、以前から噂されていたモデル3のリフレッシュ版が公開され、予約受付が開始された。

この出来が素晴らしく、めちゃくちゃ売れそうである。100万台から200万台くらいは売れそう。

主要な改善点は以下の通り。

＜改善点＞

・空力性能

・航続距離→ただでさえ長いのにさらに長くなる

・内装（ベンチレーション、後部席用モニター、レバーレス、アンビエントライト、静粛性向上、音響性能向上など）

外観

外観のデザインはスポーティな感じに変更され、より洗練された。ヘッドライトとバックライトぐらししか変わっていないのに、印象が大きく異なる。

デザインは尖らせすぎず価格なりのプレミアムさを感じるし、一目でテスラとわかるブランドアイコンがしっかりしている良いデザインである。

空力性能も改善して航続距離を伸ばしたという。欧州基準で629km、日本基準は不明だが700km程度かもしれない。

実測（モニター表示）では600km程度だと思われる。同価格帯ではぶっちぎりの航続距離の長さで、他のメーカーをコスパで凌駕している。

電気自動車にとって最も重要なパワーと航続距離のバランスをしっかりと維持している。

パワーがあっても航続距離が短ければ不便。航続距離があってもパワーが不足すると凡庸になり、多くのメーカーがバランスを取るのに苦戦している。

また、価格とのバランスも難しい。大したことない航続距離で1000万円とかじゃ魅力ない。

500万円くらいの車でいかにパワーを犠牲にせずに、航続距離を伸ばすのかという競走なのである。

この競走でテスラは他社の5年から10年先を行っているし、さらにスーパーチャージャーも自前でやっているので圧倒的な競走優位性を確立している。

もっとも、自宅充電があればテスラ以外でもそんなに問題ないが。

内装

モデル3は速度計とモニターを統合しているが、今回はギアセレクトレバーとウインカーレバーを廃止してレバーレスとなり、さらにシンプルさを増した。

ハンドルとモニター以外、何もない。モデル3は試乗してみると、内装のミニマルさに衝撃を受けるが、さらに衝撃が増す。そして、運転のしやすさ、ノイズの少なさに、全部これでいいじゃんと感じるはず。

しかし、レバーレスこれは、100万台を超す販売台数を狙うマス向けの車としては驚異的なことである。

ギアチェンジはモニターで、ウインカーはハンドルのボタンで行う。尖った操作感でマスに受け入れられるかは賭け。

スピードメーターのモニターへの統合と同じく、慣れれば受け入れられるだろうが、初見だとどうか。

ぼくは、モデルS Plaidでこれを試したが操作感はよくてストレスが減る感じだった。レバーでの操作が前時代的に感じられる。

さらに細かい改善がたくさん施されている。ベンチレーションシート、後部席用のモニター、アンビエントライトなどである。

これらは尖ったものではないが、多くの人に受け入れられる正常な進化という感じ。

テスラの場合、ハードを変えるだけでなく、その後、いろいろなソフトウェアを追加して改善や機能追加をすることも期待できる。

アンビエントライト、後部席モニターはどういう使い方をしてくるのか楽しみだ。

価格

・RWD（後輪駆動）：561万3000円
・ロングレンジ（デュアルモーターAWD）：651万9000円

諸元（※欧州仕様）
・全長×全幅×全高：4720×1850×1441mm

・0→100km/h加速性能：6.1秒（RWD）/4.4秒（ロングレンジAWD）

まとめ

モデル3は登場から6年が経過したが、その間に中国のメーカーが爆発的に成長し、テコ入れが必要になっている。

また、モデル3の販売も一巡し、工場をフル稼働するために需要を創造しなければならない完璧なタイミングでのリフレッシュ。

モデルチェンジではないので、コストダウンしつつ改善することが求められるが、素晴らしい出来である。

製造コストは未公表だが、現行比で大きく（10％とか20％とか）下げていることが想定される中で、この機能改善は素晴らしい。

コストダウンされるからしょぼくなる説があったが機能改善された分、魅力が増してむしろ値上げされている。

値下げが期待されるところ、値上げされたので発表後、テスラの株価は下がったようだが、決算発表後の下げと同じで買い場だと思われる。

テスラは製造しながらもどんどんモデルを変えてくることで有名だが、自動車メーカーっぽい練磨型のイノベーション、マイナーチェンジもしっかりとできることがわかった。

ぼくは一旦売ってしまったが、株主としては非常に安心できることだ。ガチホすれば、魅力的な商品をどんどんだして、きちんとリフレッシュしてくる能力があることがわかった。

あと数年で中国や欧州など主要な市場でFSDの導入が開始されると思われ、このハイランドが自動で走り出す。未来を感じられる商品である。

ぼくは現行モデル3で満足しているのですぐに買い替えることはないが、モデルYのリフレッシュ版に、今回の様々な改良が加えられたらぜひ買いたいなという感じ。

モデル3は次の本格的なモデルチェンジではもはや、ハンドルかペダルくらいしかなくすものが残っていないんじゃないか。その時までに完全自動運転がある程度実現するのかどうか、わくわくする。

家賃を月15−20万円程度払っているDINKSが子供ができて手狭になったので高値のマンション買うか、広い賃貸にするかという話（2023年版）

（10年前と現在の違い）

ぼくはDINKS時代に賃貸で職場近くに住んでいて、子供ができて手狭になったので、中古マンションを購入したのだが、これは10年前、2013年頃であれば当たり前の動きだった。

リーマンショック後、アベノミクス前はデフレで日本経済がどん底でマンションが安かったので、月の賃料と同額のローン返済で、賃貸よりも広いマンションが買える状態だったのだ。

その頃、マンションは経年で値下がりするものだったので、購入が有利ということはなかったが、購入すればキャッシュフローが同じで広いマンションに住める状態だった。

このため、値下がりしづらいタワマンを買えば、残債の減少スピードの方が価格の低下スピードよりも早く、結果として広い部屋に安く住める状態だった。

ところが、今では、マンションが高騰し、広いマンションを購入して住み替えようとすると、DINKS時代の家賃の2倍とかの支払いになる。

その代わり、マンションは経年で値上がりするものになっているが、価格上昇いつまで持続するのかは怪しい、高値掴みにならないか不安だと考える人も多いだろう。

価格上昇とともに、買い替えで大きな頭金がある前提、ペアローン前提の価格となっており、一次取得のハードルが上がってしまっていることは確かである。

ただま、マンションが安かった時期は今よりは金利が高かったし、マンションは経年減価するものだったので、当時も購入には勇気が必要だったのには変わりはない。

（誰向けの記事か）

現在の経済環境を踏まえて、賃貸が手狭になった時に購入すべきか、広い賃貸にすべきか。

この神学議論をする際、ノータイムで「新築戸建てで子育てしたい！」「頻繁に住み替えられる賃貸が合理的！」「実家の近くで注文住宅！」と考える人はそうすればいいと思う。

住宅に詳しく、「どう考えても購入が有利だから絶対購入！」とか、「あえて賃貸に住んで与信で投資！」とか、そうした強い思想、確信がある人は好きにすればいい。

住宅購入は心理的な要素があるので、ストレスにならないことが肝要。信念を持っているならそれに従うべき。

以下は、「大きなローンを負うのも、大きな家賃を払うのも恐ろしいが、手狭で引っ越しは必要で、どちらにしようか迷っている」人向けの記事である。

また、ぼくは東京の状況しか知らないので、東京で共働きしているDINKS向け、弊社の若手（年功色あり）をイメージしながら書いている。

（購入をさらっと検討）

DINKS時代は、通勤利便性を重視して賃貸に住む人が多い。場所にもよるが、40−50平米くらいのマンションだと15−20万円の家賃の人は多いだろう。

地方に比べれば信じられない家賃の高さだが、まぁ一人当たり10万円未満ならギリ許すか、的なノリ。

そこで、子供ができて狭く感じるので引っ越す場合は、70平米以上、できれば80平米以上くらいのマンションが候補になる。

新築マンションの広告を見ると、DINKS時代の通勤が便利な地域では70平米で9,000万円とか12,000万円とか恐ろしい価格になっている。イカれている。しかも、後から出る物件は更に高く、待てば待つほど状況が悪化していく。

中古マンションを見ても安くなく、6,000万円台の物件は少なく、8,000万円台とかがチラホラ、価格が安いものは悪条件が目立ったりする。

いやー、マンションオワコンだわ、やめたやめた、となる人も多いだろう。ぼくも現在の価格ならそうなるかもしれない。

（賃貸をさらっと検討）

まず、現在の居住地域かその近郊でググってみると、賃料が高すぎて吹く。

DINKS用のマンションは多いので家賃が抑えめだが、ファミリー向けのマンションは供給が少なく、30万円とか40万円とかのふざけた家賃になっている。

ただ、マンション価格が1億円ということは、利回り4％でも家賃33.3万円なのでぼったくりというわけでもない。

むしろ、物件価格上昇に対して家賃は遅れて上昇するため、これから上昇するはずである。

こうなると、現在の場所で広い賃貸は無理なので、少し郊外に出て広い物件を探すのはどうか？となる。

しかし、地縁がない場合はハードル高いし、家賃も思ったより安くならなかったり、安い地域は治安がヤバそうだったりする。

賃貸市場の効率性の高さに驚く。安くていいものはない。

うーん、賃貸もオワコンだわ、とりあえず、現状維持しよ・・・となる人も多いだろう。

実際、ぼくが住んでいたマンションでは40平米くらいの部屋で子供2人、3人を育ててた家庭もいた。が、ぼくには子供一人でさえキツかった。

（もう少し具体的に購入を検討）

購入も賃貸もぱっと見オワコンだが、ちょっと待って欲しい。もう少し具体的に検討すれば、オワコンではないのである。

購入の場合は、月の支払いが増えることは増えるのだが、マンションを売却時にお金が返ってくるので、貯金しているような効果が得られる。

イメージとしては、現在、家賃に20万円払っている家庭がマンション購入すると、住宅ローンの支払い等に30万円払うが、売却すると15万円返ってくるとかそんな感じ。

この場合、支払いが回りさえすれば、オワコンではない。現在の家計で貯蓄や投資にお金を回しているのであれば、それをローン返済に当てるイメージだ。

1億円のマンションをフルローンで買って、10年後になると、残債は25％減少して7500万円になっている。

そこで、9000万円で売却できれば、1500万円返ってくる。ローン返済は金利等も含めて3000万円だが、1500万円返ってきたので、実質的な支払額は半額だった。

月返済に置き換えれば、月30万円返済したが、15万円返ってきた。つまり、現在の家賃水準と変わらない負担で広い部屋に住めたことになる。

（管理費等もあるけど、単純化のため無視）

もちろん、10年後の売却価格が7500万円なら負担額は月30万円になるが、インフレ経済下で、価格が下がりづらい物件を買えば、大きく下がることもないだろう。

なお、マンションが経年減価する時代は年に1.5％程度下落すると言われていた。10年で15％であり、この時代でさえ、残債の減少スピードの方が速かった。

インフレ時代ならどうなるか、短期的な騰落はあっても、長期的な傾向としては上昇し続けていくのではないか。

ご存知のとおり、この10年は売却時の価格が購入時の価格を上回る状態である。

それが今後も維持するのかは誰にもわからないが、一般論としてインフレが定着すれば、不動産は値下がりしづらいものになると考えられる。

将来のことなので約束することはできないが、これを信じられる人は買ってみてもいいんじゃないか。

値下がりが怖い人は、値下がりしづらい、「駅近、大規模、タワーマンション」「再開発が予定されるエリア」「駅ナンバーワン物件」を買うのが良いが、それについては今回は触れない。

とにかく、マンション高騰で購入時の月の支払額を見るとドン引きするかが、売却時に返ってくるお金を考えれば、そこまでオワコンでもないのではないかということ。

ライフステージの変化とともに、10年くらいで住み替えることになる人が多いので、永住と考えずに購入して10年後に売却するか、10年間賃貸するかで比較検討すると良い。

（もう少し具体的に賃貸を検討）

賃貸についても、もう少しうまい選択ができるのではないか。不動産市場は効率的なようで、たまーに非効率なのでチャンスがある。

制度の歪みや需給の歪みである。

制度の歪みについては、例えば、JKKの都民住宅は中堅所得向けに周辺の賃貸住宅よりも安い家賃で貸してくれる。

超人気で出た数時間後にはサイトから消えてしまうが、先着順で募集しているので、ネットに張り付いているとチャンスを掴むことができる。

都民住宅は、都営住宅のように激安家賃というわけでもないし、所得制限がある場合もあって複雑なので待っていれば意外と契約できる。

希望地域にこういうのがあれば、待ってみるのも良いのではないか。

需給の歪みについては、なんらかの理由で短期で貸し出したいというニーズがある場合、相場より安く賃貸に出る。

ぼくが覚えているのは、海外転勤などでさっさと貸したいケースで晴海三兄弟の好条件部屋が激安（相場の半額とかだったかな）で出て、1日で10件くらい申し込みが入っていた。

これもスピード勝負だが、普段からアンテナを張っていればチャンスを掴めるかもしれない。

これ以外にも好条件の賃貸を掴む方法はあるかもしれないが、ぼくが思うに、ある程度時間をかけられるなら良い条件の賃貸を契約することも可能である。

賃貸の場合、購入と違ってお金が返ってくることはないので、儲かることはないが、好条件の賃料で固定できれば、それはそれで価値がある。

（まとめ）

購入か賃貸かという神学論争については、物件次第、タイミング次第、ライフプラン次第なので、基本的には好きにすればいい。

共働き子育てを支える住宅をできる限り安く確保したいということであれば、多くの場合、価格が下がりづらい物件の購入が相対的に有利であるとは思う。

それでも、インフレは一過性だ、不確実性に賭けるのは嫌だ、チャンスがあったとしても借金するのは恐ろしいと考える人は、精神衛生上、賃貸すればいいと思う。

購入の場合は、支払いだけでなく返ってくるお金に注目すれば、高騰した今のマンションでもオワコンではない。むしろ、インフレで値上がりしやすくなったので、良い買い物になる物件もたくさんある。

賃貸の場合は、制度の歪みや需給の歪みをうまく活用できれば、広いマンションを借りても現実的な家賃に抑えられる。賃料は費用の確定だが、家賃も値上がりしていくインフレ経済の中で、子育てができるサイズの住宅を安めの家賃で確保できたら、それは良い物件を買ったのと似た効果になる。

ボルボのEX30がめっちゃ良さそうな件

ボルボがコンパクトな電気自動車、EX30を日本市場で11月から販売開始する。めっちゃ気合が入っていて、日本市場にジャストフィットしそうだ。

1.サイズ

話題になっているのが、このサイズである。

全長4235mm、全幅1835mm、全高1550mm

今時、希少な全幅1850mmのノーマルルーフの機械式駐車場に入るサイズで、日本市場向けに作ったんじゃないの？って感じのサイズ感。

機械式駐車場でサイズ制限がある人、接道厳しい狭小戸建てなど、戸建てだけど駐車場のサイズが厳しい人にジャストフィット。

2.デザイン

ボルボっぽいクリーンなデザインに、電気自動車っぽいミニマムさ、近未来っぽさが加えられた良いデザインだと思う。

外装も内装も良い。これをよくサイズ制約の中で落とし込んだなと思う。都会的で近未来的なデザイン。

一方で、サイズ制約が厳しいため犠牲になったのがトランク、フランクのサイズ。

後部座席も狭い。まぁコンパクトSUVは似たようなものだが。

3.基本的な性能

電気自動車としてもっとも重要なバッテリーのサイズは、69kWh、ちょうどいいサイズ。

車体のサイズを考えたら多い方かもしれない。これで、航続距離は欧州基準で480km（実測400km-450km程度か）なので十分。

0-100kmの加速は5.3秒と十分。都市部のコインパーキングも余裕だし、日帰り旅行や高速道路も快適。

最小回転半径のデータはなかったが、当然、テスラよりも優れていると期待。

メインモニターは12.3インチの縦で、精細な感じ。Googleアシスタント搭載。アプリによる遠隔操作、OTAアップデートなども当然あり。

ハンドルの前にはサブモニターもついている。

4.運転支援

デフォルトでテスラを上回る運転支援が搭載されている。

テスラより優れている部分は、パークアシスト（テスラは有料）、360度ビューモニタ（テスラにはない）、パイロットアシスト（車線変更付き）などである。

つまり、必要なものは全部デフォルトで入ってる。これは最高。どの程度機能するのかは試乗しないとわからないが。

5.価格

RWDのモデルで559万円だが、EV補助金適用後は東京都など補助金が多いところでは400万円台前半というところ。

超円安の中で、頑張ってくれた価格、妥当価格だと思う。

EVは税金の優遇や安い維持費があるので、ガソリン車換算では（あまり換算するのは妥当ではないが）300万円台という感じか。

ボルボのブランドイメージ、この価格帯の日本車にはない洗練されたデザインなど考慮すると、めっちゃ安く感じる。

おそらく、最初だけこの価格で出るが、後から値上げされるパターンなので、買いたいなら最初に買うべき。

5.どんな人に向いている

近場の移動がメインだが、たまに日帰りや1泊程度の旅行をするよ、という多くの都市部の人のニーズに合っているように思われる。

大人二人なら快適だし、子供が小さければなんとかなる感じ。

航続距離が長いので自宅充電器がなくてもギリギリ運用はできるが、自宅充電器があれば超快適でガソリン車を超える利便性になる。

日本市場ではモデルY、アリア、ID4、IONIQ5など、性能の良いSUVのEVが増えてきたが、サイズがでかいので、EV30は輝いている。

軽自動車のサクラは革新的だったが、そのちょっと上のサイズで、最新のEVが不在だったので、空白を埋めてきた感じ。

日本市場のEVの選択肢

・軽自動車：サクラ

・セダン：モデル3

・コンパクトなSUV：EX 30（NEW！）

・ノーマルなSUV：アリア

・大きめのSUV：モデルY

・不在なのが、ミニバン、ステーションワゴン

ぼくの実家ではハイブリのSUVに乗ってきたが、もう少し小さいのに乗り換えたいと言っていたので、EX 30を勧めてみようと思う。

住宅ローンの50年ローンはありオブあり

SBI銀行が住宅ローンの50年返済商品を提供すると日経が報道していた。プレスリリースはまだみたいなので詳細は不明。

住信SBI、住宅ローン最長50年に　住宅価格高騰に対応：日本経済新聞
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB28DKR0Y3A720C2000000/

（50年ローンとはどういう商品か）

50年ローンという商品はすでにあり、35年ローンに比べると、

・一定年収の場合の最大借入可能額が増える　又は　一定額を借り入れた際の毎月の返済額が下がる

・残債の減少スピードが減少する（35年ローンは10年で25％程度減少のところ、50年ローンは10年で16％程度

・金利が上がる（SBI銀行の場合、0.15％上乗せとのこと）

・完済時の年齢は上がる（ただし、完済時の上限年齢はどちらも80歳）

・総支払額は高くなる

50年ローンという商品は過去にもあった（フラット50が有名）が、あまり流行ってない。

金利の上昇がえげつないことや、対象となる物件が提携融資に限られる、長期優良住宅だけ、など、いろいろな条件があったためである。

ただし、今回のSBIの50年ローンは変動金利であれば超低利なので、今までの50年ローンとは事情が異なりそう。

そして、住宅ローンはツールなので、使い方によっては非常にメリットがあるものだ。

（どういう場合にメリットがあるか）

では、どういう場合にメリットがあるのだろうか

・価格が維持向上する可能性が高い希少物件を買う場合　→ 物件価格が維持向上するなら残債減少が遅くても問題ない

・手元に十分な現金がある場合　→ 0.45％で50年の資金調達ができると考えたら、現金を手元で長期運用してサヤを抜けるので借りられるだけ借りたい

・買えない物件を買う　→ 最大借入可能額が上がるので、本来手が届かなかった資産性の高い物件に手が届く（資産性を妥協しないのはあり、居住性優先だとやや心配）

・毎月の支出を下げる　→ 将来の昇給に期待して今のキャッシュフローを楽にする（日本の場合は若者の給与が安い特徴があるので、年功賃金で将来上がることが見えているならあり）

・健康なうちにがっつり借りる　→ 年齢が上がると健康問題で与信が減ることがある。借りられるうちに最大に借りる手段として考えたら悪くない。オートローンより安いし人生が捗る。

やはり、資産性が重要なポイントになってくる。残債の減少が遅いので残債割れにならないよう、慎重に物件を選ぶ必要があるだろう。

一方で、永住目的で買うならば総支払額を許容できるのであれば、資産価値を無視しても問題ないのではないか。

収入が上がるのを待たずに快適な住宅に住めるQOL向上効果と総支払額の増加を比較評価すれば良い。

（住み替え前提の場合はどうか）

マンションの場合、ライフステージの変化に応じて、10年から15年程度で住み替えることが一般的である。その前提でこの50年ローンはどうか。

・買えなかった資産性が高い物件に手が届くのであり（又は現金を手元に残せるのであり）

・昇給を待たずに買えるのであり

つまり、この商品は10年くらいで住み替える前提でも魅力あり。

特に、若い人が将来の昇給を待たずに時間を買うツールとして使うのはあり。

昨今は昇給ペースよりも物件価格上昇のペースが早いこともあり、昇給を待っていたら買えなくなったとなりがち。

注意点として、残債は減るのが遅いので、物件選びは慎重にする必要あり。

ぼくが以前相談を受けたのは、新築タワマンの提携融資で50年ローンを勧められたというもの。

都心ではないが、都心アクセスが良い巨大駅に近い、近隣の再開発が予定される、新築、大規模、タワーマンションであり、資産性はつよつよだった。

結果論だが、10年で50％以上は値上がりした（部屋によるが2倍以上になっているものある）ようなので、残債減少が35年ローンに比べて少なめでも全然問題なかった。

値上がりは再現性がないとしても、残債の減少スピード以上に減価するとは思えない物件だった。

35年ローンでも手が届かないということはなかったと思うが、毎月の支払いが楽になったのは精神的に良かったと思う。

（まとめ）

・50年ローンと言われるとウッとなるが、低利で長期間借り入れられるので、悪くない。

・特にメリットがあるのは年功賃金の会社で昇給を待たずに、資産性の高い物件を買うケースや、支払額を抑えて現金を手元に残したいケース。

・資産性が高い物件を買えば、まぁそんなに大失敗しないと思われる。（最大の失敗は35年ローンとの残債の減少スピードの差）

→したがって、良いツールなので、うまく使えるなら使いましょう。

JUST KEEP BUYINGを日本に当てはめたらどうなるか

JUST KEEP BUYINGという本がTwitterで話題になっていたのでポチった。

米国におけるパーソナルファイナンスに関して、過去のデータから、再現性があり真似しやすい資産形成、取り崩し戦略を説明する本である。

その中から要点と日本に当てはめた場合どうなるのかを書いていきたい。

JUST KEEP BUYINGの要点（ぼくの理解）

（労働収入を増やしつつ貯蓄を形成）

・若く（20−30歳くらい）で貯蓄が小さい頃は、投資よりも労働収入増加に注力

・一定の貯蓄がないと話にならないが、溜め込みすぎも良くないので計画的に（昇給の一定率を貯蓄とか）

（労働収入を資産収入に置換する）

・長期的に価値が上がっている資産（株式インデックスなど）を定期的に買い続ける

・手元にまとまったお金がある場合、時期分散せず一括投資した方が有利になる

・一度買ったら取り崩すまでは基本的には売らない

（借金をする）

・流動性をあげる、良い借金をする

（家を買う）

・買うか買わないかではない。買った方が有利なのは間違いなくいつ買うか（注、アメリカでは住宅価格は上がり続ける）

・頭金をたくさん入れなくてもいいが、手元現金はある方がいい

（運の要素）

・過去のデータに基づいて投資をしても、長期的に報われないこともあるが、勝率は高い

（メンタル面を重視する）

・投資や借金が不安な場合はリスク許容度を超えているので無理しないべし

・お金を使ったら同額の投資や寄付をして消費の罪悪感を減らすべし

・どれだけ収入があっても相対的に貧しく感じるものであることを理解すべしみ

・完全なリタイヤはメンタルに悪いことが多い

日本に当てはめたらどうなるか

一般的な内容（資産形成より収入アップが先など）は、日本においても当てはまるが、いくつか注意が必要であると思う。

（日本の特異な転職市場）

・日本は人材の流動性が低く、全体として見ると転職で処遇が落ちるということが多いが、第二新卒、非管理職の職種別中途採用など、20代、30代前半くらいの人材ニーズが高いため、若いと有利な条件で転職できることが多い。

・日本においては職種よりも会社で処遇が決まるので、処遇が低い会社にいても報われない。報われるところに移動しなければならない。若く有利なうちに、留学や駐在を狙うのと並行して有利な条件で転職することを目指していくのが合理的。

・この動きは、基本的にはアメリカと同じ。ただ、日本では処遇改善のためにどんどん転職する人は少ないので、こうした意向がある人は競争が少なくて有利とも言える。（一方で、日本は給与がそもそも低い、求人が少ないなどの問題はあり）

（日本の特異な株式インデックス）

・世界の株式市場では基本的に常に常に最高値を更新していく。資本主義社会ではGDPが常に過去最高値を更新するものだからだろう。

・一方で、日本は経済政策を誤ったことや、日本企業も戦略を誤ったことから、日本の株式インデックスは過去最高値をいまだに更新できていない。

・日本の上場時価総額は過去最高を超えているが、インデックスがうまく反映できていないので、インデックスファンドを買ってもアメリカや諸外国のようにはなってない。

・過去の実績を見たら、長期的に買い続けるなら、SP500やMSCIコクサイやオルカンが妥当ということになってしまう。最も、アベノミクス以降は日本株も良いが、再現性という観点では不安が残る。

・日本株を買う場合、安定的な配当や個人投資家優遇の優待を狙うか、短期取引や中期取引でテーマ株や割安株をとりに行くとか、自分が働いている業界や業務を通じて知った詳しい業界知識、情報で超過リターンをとるみたいな戦略になる。これはこれで有効だが、JUST KEEP BUYINGで主張されている内容には合わない。やりたい人がやれば良い。

（日本の特異な住宅ローン）

・日本では超低金利な上、頭金が必要ない特異な住宅ローンが一般化している。これは、有利なので極力住宅ローンを最大活用するのが資産形成の上、重要となる。

・例えば、資金繰りで考えたときに手元に1000万円あったら、それは一部を貯蓄・一部を運用しつつ、1000万円分余計にローンを組んだほうが良いであろう。

・極力、長期にわたって恩恵を受けた方が有利になるので、購入できる経済状況になったら速攻で買うのがローンの活用という点では良いことになる。

・また、低利な借金は金額が大きいほど恩恵が大きいので、ペアローンなど活用して借り入れられるだけ借りた方が良いということになる。

・もちろん、何を買うのかが重要で、価値が下がるものを買ったらせっかく低利で借りても仕方ないが。ケチって価値が低いものを買うよりは、高くても価値があるものを買って問題ないということ。

（日本の特異な住宅価格）

・日本の住宅市場はバブル期の高値を更新できておらず、日本の株式と同じく、世界的にみて特異な状態にある。

・米国では住宅価格は常に最高値を更新するものだが、日本ではそうではない。

・アベノミクス前までは、住宅は新築時価格から経年減価していくものだったし、今でも戸建ては結構なペースで減価する。

・今後、日本の住宅も諸外国並みに上がる可能性はあるが、過去にはなっていないので、JUST  KEEP  BUYING的に考えたら、積極的に買いたいものではない。

・日本で住宅を買う場合、長期的に値上がりする（または値下がりしない、経年後も価値を保持する）少数の物件を買うべしということになってしまう。

・つまり、希少立地、大規模、100平米以上など、長期的に値上がりしていく物件を住宅ローンMAX活用で買うべしということで、郊外物件や戸建てを買いたい場合は、減価と賃貸を比較するとか、コストが低い分、しっかりと運用をすることが必要になってくる。

（メンタル面は大事)

・JUST KEEP BUYINGにおいても経済的合理性だけではなくメンタル面の重要性が説かれている。

・株式投資はついつい短期でやりたくなるものだし、実際に株を持つとメンタルが影響を受けるので、若いうちから自分に適した運用方法を試してみた方が良いというのがぼくの意見。

・住宅も、いくつか見て知識を蓄えつつ、自分に必要な要件を決めておかなければ買えないので、素振りが大事。

・真似しやすく再現性がある正しい戦略、適切なメンタル管理、適切な知識があれば、まぁ大体は成功すると思う。

・運の要素はあるが、投資せず現金を溜め込み、賃貸で過ごすよりは、住宅ローンを活用してインデックス積み上げる方が経済的に有利になると思われる。

・ただし、借金や投資がメンタル的に不安という人はQOLを悪化させてまでやる必要はない。

まとめ

・日本においてもJUST KEEP BUYING的な考え方は有効、むしろ住宅ローンが頭金不要で低利な分、ハードルが低いとも言える。

・基本的な動きとしては、「労働収入を増やしつつ、一定の貯蓄や支払い余力を形成する」→「住宅ローンを最大活用し、（高くても）長期的に価値が上がる住宅を買う」→「住宅ローンの頭金を入れず流動性を確保しつつ、長期的に価値が上がるインデックスを買い続ける、途中で売らない」となる。

・ライフステージ変化によって住み替えるので、長期的にといっても10年後くらいに価値が上がる（または安定して下がらない）ことが期待される物件（＝駅近大規模物件や再開発が予定されるエリアの物件）を買うのが真似しやすい戦術かと思われる。

・戸建てに住む場合は、管理費等や駐車場代がない分、キャッシュフローが浮くので、しっかり投資をしておくことで減価をカバーできると思う。また、経済的に損してもQOLが高められる（公園隣接の良い環境、家の中で飛び回れるとか、すぐ車に乗れるとか、トイレ2つとか）なら、それはそれで有意義なお金の使い方であるので、何を優先したいのかはよく考える必要がある。

晴海フラッグSkyDuo当選しました

晴海フラッグのタワー棟に一期一次で申し込み、当選の連絡を貰った。

（当選の連絡）

営業さん曰く、20倍（優遇込み）程度だったとのことで、50倍、100倍といった割安、超高倍率の住戸に比較すれば、当選しやすい部屋ではあったものの、それでも、実質10倍程度と聞いて最初から諦めていたので、驚き。

頭がまだついていっておらず、あれ？いつ入居だっけ？とか、学校のスケジュールどうなっているんだっけ？とか、駐車場当たらなかったら車どうするんだっけ？と混乱気味。営業さんと話していても、ウォォォォ！とはならず、あ、そうですか、みたいな感じになってしまった。

入居は2年以上先なので、ゆっくり準備すれば良いものの、重要事項説明とか頭金振り込みとか契約はそれなりにタイトスケジュールの中で行われるようで目先のものをクリアしていく感じになる。

（申し込みの経緯）

この物件は珍しく妻の感触が良く、当初からご縁を感じた。価格とかではなく、とにかく大規模なものでゴミゴミしてない場所が好きだということだった。埠頭の先端の公園にも家族で何度か遊びに行った。

マニア目線（ぼく目線）では、住宅のスペックが今の物件から向上するため、QOL向上が実感できると判断。交通の弁は悪いものの、在宅勤務やバス通勤や自転車通勤ができることから、まぁ、なんとかなるだろうと。

申し込みにあたっては、眺望は抜けているがランドマークは見えず、現住居より少し広くなり、間取りが良い部屋から、いくつかの候補を選定した。

要望書やインターネット申し込みの状況を見たところ、階数は上に行けば行くほど倍率が上がることがわかったので、変に低倍率の高層部屋を狙いに行くことはせず、現実的な階数を選択。

どうせ落ちるだろうと思っていたので、冷静に選べた。なお、落ちる可能性が高いということで、妻は一度もモデルルームに行っていない。ペアローンなのに。

「落ちるにせよ、ここが欲しいと思える第一希望の条件で申し込みをしたほうが後悔が少ないだろう」ということで選定。今思えば、QOL最優先で選んだので、リセール的な意味ではどうなのだろうと思うが、2年も待つのであれば入居が楽しみになる部屋の方が良いと思う。

このため、倍率を見て変更することもしなかった。２戸申し込むこともせず、一つだけ。

結果、非常にラッキーでご縁があった。

ぼくのように、高倍率物件に実需で一戸だけ申し込む場合、倍率が低い部屋を選んで、とにかく当てにいくのも戦術だが、実需では実際にそこに住むわけだから、住宅に必要な要件を見極めて、それを満たしているのかが最も大事だと思う。

この場合、当たるか外れるかは運で、当てるコツはないが、結果が出た時に、自分を納得させられるように選ぶのがぼくは良いと思う。