晴海フラッグの賃貸が供給過剰で埋まってないらしいという報道があり、Twitterでも話題になっていた。
晴海フラッグをめぐっては、相変わらずしょーもない不動産アカウントによるデマや誇張が多い。また、それに釣られる無知な人、湾岸ヘイトマン、オレの不動産論語り出すマンなども多くてカオス。
最近の言説では、賃貸棟と分譲棟を混同するもの、重複募集を実数と混同するものなど、プロと思えない稚拙なミスも多い。スカイデュオ販売前のライバル減らしなのか、それとも単なるアホなのか。
一方で、広い部屋はとんでもない好条件で貸せたぜ！という口コミも多く、結局、何が真実で何が誇張なのかよくわからなかった。
実際、晴海フラッグの周辺を歩いてみたり、晴海埠頭公園やぐるり公園方向から眺めてみると、分譲棟は（時間によるが）6-7割程度電気がついているように見えるのに、賃貸棟（ポートビレッジ）は電気がついている部屋が少ないように見える。
実態がよくわからないのでデータを確認してみることにした。確認したデータソースはこちら。分譲街区の賃貸は網羅されてはいないと思われる。重複は排除されている。
分譲街区の賃貸
https://www.mitsui-chintai.co.jp/resident/original/harumi_flag_bunjo_chintai/
賃貸街区の賃貸
https://www.mitsui-chintai.co.jp/resident/original/harumi_flag_portvillage/
1.分譲街区の賃貸募集状況
分譲街区の募集件数は34件であり、総戸数（2,690戸）に占める比率は1.3%となっている。
街区ごとの内訳は、以下のとおり。
サンビレッジ 18戸（1.7%）
パークビレッジ 11戸（1.2%）
シービレッジ 5戸（0.7%）
サンビレッジは総戸数も多いが賃貸募集も多い。賃貸比率も高い。とはいえ、2%未満だが。シービレッジは総戸数も少ないが賃貸募集も少ない。
棟別に見ると、賃貸募集が最大なのはサンビレッジのD棟、E棟が5件。逆に、パークビレッジ、シービレッジのA棟は賃貸募集がなかった。
各街区の賃貸面積と賃料の水準
サンビレッジ（賃貸募集18件）
面積 61.06-91.16平米
賃料 245,000-394,000円
パークビレッジ（賃貸募集11件）
面積 66.59-81.80平米
賃料 243,000-390,000円
シービレッジ（賃貸募集5件）
面積 85.73-122.11平米
賃料 300,000-730,000円
分譲街区の賃貸募集の特徴としては、募集戸数が少ない、面積が小さい部屋が多い。もっとも、この分譲賃貸のデータの網羅性はよくわからないので参考程度。こういう傾向がありそうというだけ。
2.賃貸街区の賃貸募集状況
賃貸街区の募集件数は211件であり、総戸数（1,258戸）に占める比率は16.8%となっている。分譲棟とレベチな水準になっている。なお、このデータはポートビレッジ公式なものなので重複なく、全ての募集戸数が網羅されていると思われる。
棟ごとの内訳を見ると、結構な偏りがある
A棟 23戸
B棟 54戸
C棟 108戸
D棟 8戸
面積と賃料は以下のようになっている。
A棟
面積 28.71-33.69平米
賃料 132,000-161,000円
B棟
面積 28.71-91.77平米
賃料 134,000-511,000円
C棟
面積 39.51-59.60平米
賃料 152,000-274,000円
D棟
面積 40.18-59.66平米
賃料 163,000-244,000円
賃貸棟の募集のうち、70平米以上なのはB棟の18件のみで他は小さい部屋がメイン。いま、募集が出まくっているC棟は最大面積が59.60平米と分譲棟の最低面積より小さいレベルである。
3.まとめ
晴海フラッグの賃貸といっても、分譲賃貸なのか賃貸棟の話なのかで全然状況が違ってくる。分譲賃貸は募集戸数がほとんどなく、広め。賃貸棟は募集戸数が多く、狭い。全然違う物件である。
分譲賃貸は最低面積が60平米以上なのに賃貸棟は最大面積が60平米未満の棟もあり、大量に募集されているのも小さな部屋の多いC棟。
報道を見ると、分譲棟を買った投資家が賃貸に出したら競合が多くて埋まらなくて大変という文脈だが、今回のデータを見る限りそんなことはなさそう。埋まってない（というか募集件数が多い）のは賃貸の60平米未満の部屋。これは需要がないのか段階的に賃貸募集しているからなのかはよくわからないところ。
4.オマケ（おすすめの賃貸部屋）
賃貸募集データを見ていて、面白いと思った部屋をまとめておく。
最も安く晴海フラッグに新築で住める部屋
ポートビレッジB棟219
面積 28.71平米
賃料 132,000円
安くて良いが、間取りが1DK...
単身、DINKS、子供1人家庭におすすめの部屋
ポートビレッジB棟1511
面積 50.32平米
賃料 200,000円
新築賃貸で15Fで共用施設もりもりでこれなら良いんじゃない？特に、BRTでアクセスしやすい先が通勤先なら。
分譲棟最安部屋
パークビレッジC棟209
面積 66.59平米
賃料 243,000円
賃貸棟の同じような面積の部屋より賃料が安いので、これからインフレすると考えたら、この賃料で固定できたら価値があるのでは。仮住まい用としてもよさげ。
実需ファミリーに良さげな部屋
シービレッジE棟408
面積 85.73平米
賃料 300,000円
グロスは大きいものの、シービレッジは価格高騰しているため、買うと1.5億円とかになりそうなので、お借り得感。
以上
