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ジオ品川天王洲の公式サイトがオープン!早速チェックした!

天王洲アイルの運河沿いに建つマンションの公式サイトがオープンしたので、わくわくしながら内容をチェックした。

 

ジオ品川天王洲公式サイト
https://geo.8984.jp/shinagawa/

 

・物件概要
売主:阪急阪神不動産株式会社
総戸数:135戸
駐車場:26台(設置率19.25%)←少ない
駐輪場:196台(1戸あたり1.45台)←少ない
入居時期:2024年7月下旬予定(販売開始は2022年9月下旬と、引き渡しまでに十分な時間がある)
交通:東京臨海高速鉄道天王洲アイル」駅 徒歩7分東京モノレール天王洲アイル」駅 徒歩8分、京急本線「新馬場」駅 徒歩10分、JR山手線「品川」駅 徒歩17分

 

・トップページ
キャナルフロントレジデンスのロゴドーン、ロゴの下に天王洲アイルのアーバンファンクションを使いこなせるとか、オープン空間を楽しめるとメッセージが。

 

天王洲アイルに近いよ、日常利用できるよということをアピールしているマンションなのだろう。最寄り駅も天王洲アイルである。

 

天王洲アイルは寺田倉庫がコツコツ開発を継続していて、運河沿いの美しい遊歩道、TYハーバーなどのレストラン、美術館などが整備されてきた。ただ、一般ウケするような商業施設があるわけでもないからそんなに混雑せず、のんびりとした雰囲気のある場所である。


物件のキャッチコピーは、「都市の躍動と水辺の潤いが織りなす永住邸宅。」まぁ普通かなという感じ。都市の躍動は品川駅とかその辺の再開発に近いよ的な意味だとして、永住と言うからには何かこだわったポイントがあるのだろうか。

 

・物件外観
運河越しに撮影したイメージの画像がアップされている。住居は南向き、東向き(運河向き)に配置され、結構抜けているように見える。


南向きは日当たりがよさそう。どの方角を買っても抜けていて気持ちがよさそうだ。交通量の多い道路向き(西向き)には住居は配置しないようである。

 

・価格(トップページ)
1,000万円単位だが価格が出ている
1LDK45平米台東向き5,000万円台~
2LDK50平米台東向き6,000万円台~
3LDK65平米台東向き7,000万円台~
3LDK70平米台南西角8,000万円台~

※今時、新築の南向きで抜けてる部屋(一応角部屋)が9,000万円切っててスゴイ

 

価格表示は1,000万円単位とのことなので、+500万円として坪単価を出すとこんな感じ。

1LDK45平米台東向き5,500万円(坪403万円)
2LDK50平米台東向き6,500万円(坪429万円)
3LDK65平米台東向き7,500万円(坪380万円)
3LDK70平米台南西角8,500万円(坪400万円)

 

3LDK65平米台東向きの単価の安さが目立つ。また、70平米台南西角は単価を盛ってない。


1,000万円単位ではあるものの、ここまで細かく情報をだしてくれていてありがたい。モデルルーム行ったら想定より3,000万円高かったとかの悲劇が発生しない。ありがとう阪急阪神不動産

 

・価格(販売概要)
一期一次の販売概要に情報が載っている。
販売開始:2022年9月下旬

※もちろん、一期一次から行きましょう
間取り:1DK~4LDK
面積:33.78m2~99.77m2
価格:4,900万円台~14,900万円台(予定)
最多価格帯:8,000万円台(7戸)※おそらく、7,500-8,500万円程度の3LDKを多めに供給
坪単価を出すと、坪478万円(33.78m2)、坪492万円(99.77m2)となり、かなりお高い。

つまり、狭い部屋と広い王様部屋は単価を盛ってるよということのようだ。


低層で歩道から覗かれる部屋など、悪条件?の部屋で坪300万円台後半、普通の量産型の部屋で坪400万円台前半から後半(人気次第)、王様部屋で坪500万円弱、そんな価格帯だと思われる。


この価格帯、どこと比較するか次第ではあるが、新築の中ではまぁまぁ良心的に見える。やや駅遠の中規模物件であるので、運河沿いで抜けているがそこまで割高だなという感じでもない。


グロス高めの部屋から売ってみて、売れ行きがよければ値上げされる可能性もあるかもしれない。

 

・建物、サービス
永住の舞台を目指した、 レジデンス構想。と「永住」をうたっている。根拠としては、この地だからこそ叶うライススタイルに共鳴するレジデンスを追求。エリアの洗練性を象徴する外観デザイン、優雅な暮らしを演出する共用部計画、そして多彩な生活サポートサービスをアピールしている。

 

(デザイン)
デザインはバルコニーのガラス手すりがなかなかかっこよく、隔て版もトール。よく見ると、柱にタイルをはっているようだし、外観には船のマストをモチーフにしたデザインが入っていたりと、デザインには気合がはいっている。ど派手な感じではないが、品が良くて現代的なデザインであると思う。

 

(共用部)
東側、運河越しの対岸は100メートル、南側も隣の建物まで50メートル離れている。現地に行ってみたが、南側は隣の建物の公開空地があり、お庭になっているので綺麗である。


お見合い感は全くない。共用部は、コミュニティガーデンとして道路からのアプローチが長めにとられており、ウェルカムホールのほか、運河沿いに簡単なテラスを設けて気持ち良い感じになるようだ。コワーキングラウンジ、アートラウンジなど、1Fのロビーのような場所に設けられ、ゆとりがある。規模的にタワマンのようなジムとか宿泊施設とかはなし。ぼくはこういうので良いと思う。金がかかる共用施設がない。

 

規模的に各階ゴミ捨て場はないと思われるが、ディスポーザーはあり。外廊下。この規模としては頑張った方では。

 

(サービス)
サービスとして載っているのは、キッチンカー、無人コンビニ、電気自動車のカーシェア、クックパッドマート、一括受電、防災備蓄倉庫など。独自性あふれる感じではないが、キッチンカーと無人コンビニは便利そう。クックパッドマートは管理クラスタの中で炎上してたやつだっけ。電気自動車のカーシェアつけるなら充電器をつけまくっといて欲しいが、それらしい記載はないので、カーシェア充電用だけかもしれない。

 

・周辺環境
(暮らす天王洲)
周辺にはスーパーがない印象だったが、ファミリーマートまで90m、まいばすけっとまで400m程度、イオンまで1km程度と、自転車があれば悪くない。


天王洲アイル利用なら帰り道にスーパーがある。保育園も近くにいくつかあり、東品川海上公園までもまぁまぁ近いので、意外と子育て環境も悪くない。
もっとも、この物件は7月引き渡しのため、保育園は空き状況などしっかり確認したほうがいい。


日常的には、天王洲アイル駅利用か、バスで品川駅利用か、京急線利用か。超絶便利という感じでもないが、色々使える。あと、空港は近い。車を使えば大崎も近い。

 

(楽しむ天王洲)
天王洲アイルのレストラン(大正義TYハーバー、RIDE、リリーケイクスほか)が紹介されていたが、個人的にはむしろ天王洲アイル側ではない寺田倉庫がやっているレストラン、カフェをお勧めする。

 

まず、当物件からお向かいにTERRADA ART COMPELEX Iができあがり、寺田倉庫のギャラリーカフェが出来上がったので、ここに住んだらギャラリーやカフェを日常的に利用するだろう。

 

また、当物件から少し北にいったところにTENNOZ Rimという施設があり、ランチが食べられる。雰囲気も良いし価格も安いしおいしいのでお勧め。

 

・間取り
(配置図と各間取りの特徴)
間取り図は棟内の配置とともに表示されていて透明性が高い。見たところ、南向きは広めの部屋が配置され、東向き(運河向き)は面積を刻んで多数の部屋を並べている。


ファミリーは南向き、DINKSなどは東向きをどうぞってことだろうか。なお、45平米の1LDKと50平米の2LDKLDKが細すぎて使いづらそう。


これはスパンをケチって多くの部屋を配置したことによる弊害だろう。70平米の南向きは柱が部屋に結構入っているので、65平米の東向きとあまり変わらない使用感になりそう。


65平米はなぜか単価が安いし、人気が出そうだ。この広さでいい人なら、おすすめできる。運河向きの気持ちよい眺望の部屋だ。


なお、眺望はどの高さでもあまり変わらないので水が近いほうがいい人は低層階を、離れたほうがいい人は上のほうを買えばいいだけ。


南向きは低層階は植栽と被る可能性があるが、5F以上とかならあまり変わらないと思う。


現在公開されているのは、A(南西角3LDK)、G(東向き1LDK)、H(東向き2LDK)、I(東向き3LDK)の4タイプの部屋だが、このほかに量産型の間取りがB、C(南向き)、D(南東角)、E、F、J(東向き)K(北東角)がある。

 

配置図を見ると、B、C、DはAより狭そう。E、Fは70平米くらい、J、Kは刻んでくる感じではなかろうか。


つまり、最上階を除くと、70平米が上限のコンパクト間取り多めなマンションということになる。時節柄、仕方ないが80平米とかの普通の部屋はなさそう。

 

(王様部屋)
最上階だけは別の間取りが用意されている。O、P、E、Fr、Gr、Hr、Ir、M、Lである。

 

おそらく、最も広い99平米はP、OはAより広いので80-90平米程度。


E、Fr、Gr、Hr、Irは普通の間取りにルーバルがついた部屋。M、Lは広めの部屋+ルーバルになってくると思われる。


M、Lは図を見るに、Pよりは狭くてOと同じくらいだろうか。


ぼくの場合は4人居住なので、O、P、M、Lのいずれか。Pは14,900万円台と非売品価格なので、O、M、Lは坪500万円とすると、12,000万円-13,000万円くらいだろうか。(無理っす

 

まぁ広さが欲しい人はラグナタワーや港南、品川シーサイドあたりの中古買うのが良さげで、広さより新しさを求める人向けかと。

 

60平米台でよければ、シティテラス品川や品川イーストシティタワーなど即入居できる品川ふ頭の住不物件とメリデメ比較して決めるのもあり。

 

・まとめ
この物件の特徴が公式サイトを見るとかなり理解できた。売りは天王洲アイルが日常利用できることと、お見合いではない清々した住宅であること、デザインが優れていること。

 

湾岸マンションというより、運河沿いマンションで江東区とかのイメージに近い。近年おしゃれになった天王洲アイルを日常利用。品川も羽田も近くて出張や旅行に便利。


資産価値はよくわからないが、少し離れた場所でいろいろ開発が行われるので高値で掴んでも暴落はないだろう。


一方で、シティテラス品川のようにすべての部屋が同じような眺望なので物件内で競合しやすいかもしれない。(ただ、戸数が少ないので売りに出る数は少ない)


面積は最大で70平米くらいと思われ、子供一人までの家庭向きか。立地的に車があると便利だが、駐車場の少なさが気になる。


おそらく買えない価格だろうが、最上階のO、M、Lの間取りと価格が楽しみなので、この物件は引き続きウォッチして応援していきたい。