晴海フラッグのタワー棟、スカイデュオのオンラインセミナーが開催された。
実はぼくは子供の世話でほとんど聞けなかったのだが、妻に聞いてもらっていたのと、TLで情報が飛び交っていたので大枠は把握できた。
なんと言っても、注目度の高い価格が公表されたのが大きい。
4人家族で居住前提でどれを買う？
ぼくは転売屋ではないので、自分で買って住む前提じゃないと情報を見てもやる気がしない。自分で住む前提でどれ？という話をしたい。
実際には、学校や通勤やいろいろあるのだが、あまり考えすぎると検討する意欲が失せるので考えない。
まず、全体的な専有面積は板状マンションに比べて絞られてしまい、90平米台とか100平米台はかなり限定されている。あるにはあるが高すぎて買えない。
4人居住の場合、80平米以上が選択肢になる。子供が小さい人、物が少ない人なら75平米でもなるかもしれないが、ぼくは無理。
この時点で、かなり絞られる。今発表されている間取り、価格は以下のとおり。
・6TM95（タワー6・南東角部屋・14800万円台）グロスえぐすぎ
・5TM86（タワー5・北西角部屋・12000万円台）浜離宮ビューだが豊海ツインに潰されて悲しい
・5TL86（タワー5・南東角部屋・価格未発表）12500万円（予想）タワー6とお見合い
・6TM85（タワー6・南東角部屋・13500万円台）グロスえぐすぎ
・6TM84（タワー6・南向き中住戸・価格未発表）12700万円（予想）
・6TM82（タワー6・北東角部屋・9800万円台）煙突とお見合い
ほとんど角部屋で、中住戸の南向きのみ・・・6TM82以外は1億円オーバー（オワコン）
本当にありがとうございました。解散！
でもいいのだが、まぁ、一応1億円切りましたという物件も含まれているので見ていきたい。
価格未発表の5TL 86だが、南東方向にタワー6とお見合いとなるので、6TM 85より安くなると想定される。
とはいえ他の方角と比べて大幅に安くなる感じもないので、12000ー13000万円くらいで、12500万円と予想。
南向き中住戸の価格は謎だが、南東角部屋よりは坪単価が安くなると想定され、他の方角よりは高くなるとすると、概ね坪500万円くらいと思われる。
坪500万円で12700万円程度と予想。
10年住んで転売前提
このグロスのものを完済前提では買えないので、転売前提（10年くらい経ったら売る）をイメージしながらどれにするか考えてみる。
実際にどうするのかは置いておいて、ある程度リアルに買う想定をしないとやる気出ないので、こんなシナリオで想像。
まず、ぼくの場合、広さと抜け感は大事派だがランドマークは見えなくてもいい派である。
各方向の眺望を確認したが、東、西、南とも抜けていていうことがない。
北（北東）は煙突と勝どきタワマン群が見えるが煙突は細いしタワマン群は借景と言えなくもないのでそれほど悪条件でもない。
タワー5と6のお見合いが気になるが、それが気になる住戸は限定される。
ぼく評価だと、北も全然あり。従って、グロスの安い6TM82（と言っても億）はかなり魅力的に見える。
また、北西角の5TM86も相対的には安い方なので良い。13000万円以上なら眺望プレミアムとグロスがエグすぎて周辺中古の方がいいかなという感じ。
転売屋制限
板マンは転売屋が殺到し、倍率が数十倍とか数百倍になっている。板マンよりはグロスがえぐいが、即時転売なら数千万円抜けそうなので、業者が殺到することが想定される。
NHKの取材で、15戸申し込みましわ。他の業者も同じですよ。複数戸当たったら1戸を残してあとは転売しますよニキが報道されていた。
デベロッパーが法人の申し込みを制限しない。1人1戸に制限しなかったため、実質的に転売大歓迎物件になっている。
なんらかの転売屋制限をしないと、また高倍率になって、実需で1戸だけ申し込む人は買えないと思われる。
単純に、個人で1人1戸申し込む人を最優先して一度販売し、売れ残ったら法人や投資ローン民や複数戸申込者に解放し、それでも売れ残ったら外国人に解放するとかで良いのだが、なぜやらないのだろうか。
なんらかの転売屋の申し込み制限をしない限りは、数十戸申し込む人がいて倍率が数十倍、数百倍になり、普通の人は買えないから解散！（させられる）という話である。
ぼくは買えないものに興味はないので、説明会で説明して欲しいのは、板状マンションの倍率を踏まえて、どのような転売屋制限を考えているか？ということ。
何もありませんということなら、一応申し込むとしても、実質的には解散して並行して他を検討した方がいいと思う。
リビオタワー
象徴的なスカイデュオの価格が発表され、レインボービューは坪500万円、角部屋は最安値でも坪400程度からということだったが、リビオタワー品川（仮）の価格どうなんの？という話である。
リビオタワーの間取りについては、Noteに記事を書いたのだが80平米以上の部屋は北西と北東の中層から高層の角部屋しかないという絞りっぷりである。
この単価がいくらぐらいだろうかということだが、スカイデュオより安くなることはないと思われるので、最低でも坪450万円くらい。リアルなところでは坪500万円程度から坪600万円程度だろうか。こちらも解散して、坪400万円程度でパークタワー品川やワールドシティタワーズの中古を狙った方がいいかもね。解散！
戸建ての価格上昇
統計上、戸建ての価格上昇が話題だが、スーモサーフィンしていても土地が100平米以上ある2階建ての物件はほとんどなくなったか、価格が15000万円以上とかになりエグい。
一時期はマンションより安かったが、また戸建ての方が高額になった。供給も減っている。
マンションで、4人居住できる物件を買うのが相当に難しくなってきたが、戸建ても同じで、4人居住できる物件はそもそも少ないし価格がえぐい。
児童手当の子育て罰が話題になっているが、そもそも4人居住できて共働きを成り立たせられる通勤時間の時短ができる物件がないよねどーすんのという話である。
月5000円の児童手当に所得制限するかどうかで議論しているけれど、そういうレベルの話じゃないという。
