プラウドタワー芝浦の公式ウェブサイトがオープンして、いくつか情報が掲載されていた。33階建てで戸数は421戸、販売開始は2021年6月から、入居は2023年3月中旬。
物件コンセプト
ウェブサイトを見た印象としては、品川や高輪ゲートウェイなどの再開発エリアにほぼよく近いよと、交通利便性に優れて実用的よ、海に近くて開放感あるよというのが強調されている感じ。港区内陸部のように黒ベースのウェブサイトで言葉遣いもゴテゴテして、いかにも高級高価格ですよ！みたいなプレゼンではなく、嫌味なく、淡々とした印象である。
物件のコンセプトは、アドバンスト（先進）の外観、リラックス（快適）の居住環境というものだそうだ。物件の外観はガラス手すりが目立ち、かっこいい。個人的にはブランズタワー芝浦よりかっこいいと思う。低層階の手すりが半透明ガラスなのが良い印象なのだろうか。
居住環境について、植栽に気合いが入っており、ちょっとした水物施設もある。共用施設系では無人コンビニ、緑あるテレワークスペース（広くはなさそう）、ファミリーラウンジ、キッズルーム、フィットネスルーム、屋上テラス、ゲストルームなどがある。これといった特徴的なものではないが、使いやすそうなものが揃っている感じ。そして、まぁまぁ気合いが入っていそうなので、高そう・・・
プランは、40平米、72平米、91平米が公開されている。72平米の間取り、よく見るとおかしいところがある。左上の洋室2がなんと、ウォークインクローゼット経由じゃないと入れない。こんなのはじめて見たわ・・・91平米の間取りはなかなか使いやすそうだが、まぁ買える価格じゃないだろう。1.5億円とかかな、知らんけど。芝浦アイランドからのダウンサイズ買い替え狙いって感じだろうか。芝浦港南の既存居住者のサイズアップ住み替えはかなり残債が増えるのでキツいと思う。辛い。
立地
ぼくは近所なのでこの辺のことはよく知っている。建設予定地付近をバスや自転車で通過したり、散歩で歩いたことがある。立地のポイントは旧海岸どおり沿いで西向きは結構うるさそうだということ。オフィスもそれなりにあり働いている人の往来もある。一方で、それ以外の方向は静かである。レインボーブリッジは東側。
マンモス小学校として有名な芝浦小学校が至近だが旧海岸通りを横断しなければならないので近くて良いな！という印象でもない。保育園は周辺にちょこちょこあるが、あまり近くはない印象。使い勝手良さそうな公園はほぼない。芝浦中央公園は遊具がある大きな公園だがそれなりに距離がある。近くの保育園の子供たちはどこに行くのだろうか。
そして、周辺にはスーパーや店舗少ない。ドラッグストア、コンビニ、カフェ（タリーズ）などがあり便利であるがスーパーがない。芝浦アイランドのピーコック、田町駅のライフ、品川駅のクイーンズあたりを使うのだろうがいずれも遠い。なお、田町から品川へのバスがまぁまぁの頻度で出ており、ライフに寄ったらそれを使う人が多いと思う。品川駅から田町駅行きのバスもあるが本数が少ない。田町駅までは11分だが、あまり歩く人はいないと思う。
高輪ゲートウェイ駅は港南側に歩行者連絡通路ができる予定だが、まだ全然完成しておらず、大きく回り込まなければならない。歩行者連絡道が完成したら10分ちょいで行けるようになるのではないか。ただし、車や自転車で近づけないので不便ではある。
この物件は駅からは少しあるが、車での交通利便は素晴らしい。田町駅までは5分くらいでムスブタマチが便利。駐車場あり。港区スポーツセンターも至近。駐車場あり。北は銀座まで10分くらい。浜松町、竹芝、日の出あたりの最近開発されてる場所まで5分くらい。南は品川まで5分くらい。天王洲アイルまでは10分くらいで、そこから羽田空港まで20分くらい。西は六本木まで20分くらい。東はお台場まで10分くらいの場所である。新幹線降りてタクシーに乗ったらすぐに着くし、天王洲アイルまでタクシーで行って空港までモノレールに乗るとか、そういった機動性が素晴らしい。遠距離でも首都高芝浦口がすぐ近く（ただし、右側から合流させるクソ仕様なのでぼくは好きではない）
ターミナル駅からあっという間に自宅に着くと、旅行に行くハードルが大きく下がる。品川駅は巨大で高輪と港南のアクセス改善が課題で環状線待ちなのだが、田町はすでに山手線の内側と外側が繋がれているので、スムーズに行き来できる。
価格
さて、芝浦では田町駅徒歩8分のブランズタワー芝浦が分譲中であるが、ブランズは駅の北東、プラウドは南東であり、立地は大きく異なる、ブランズは駅からの道も綺麗だし、途中にいくつかお店もあるので、そうした点ではブランズの方が優れている。プラウドの方は基本的は移動はバス。
順当に考えればブランズタワーの方が高くなると思うのだが、後発のものほど高いご時世であるし、ブランズは長谷工、プラウドは竹中工務店なので、大きくは変わらない価格で出てくるか、もしかしたらプラウドの方が高いのかもしれない。となると、坪500万円前後。ただ、ブランズは価格が高すぎて全然売れておらず、一期一次からキャンペーンをしたりしているので、少し安い部屋も設けてブランズの様子見客を奪ってくるのだろうか。なお、笑えるのはブランズタワーのモデルルームはキャピタルマークタワーの隣だが、プラウドの至近距離にあること。いい感じで競合してくれると良い条件で買うチャンスもあるかも知れない。
プラウドの現地案内図を見ると、意図的に港南側の地図がカットされている。普通は「品川駅から近いぞ！（実際、頑張れば歩けるくらい近いし、自転車なら余裕）」とドヤるためにそっち側も載せたくなるところだが、港南側の中古（坪300万円くらい）と比較されてしまうと、多くの人は「港南の方が品川駅に近いし、そっちでいいか・・・」となるのであえてカットしているように見える。他にも、通常は「芝浦港南・台場エリア」と公式に呼ばれるところを「芝浦・台場エリア」と記載したりして、「そちらと比較しないでね」感を感じる。芝浦には芝浦の魅力があるので、堂々としてればいいのに・・・
芝浦の価格はグローバルフロントタワーが坪350万円程度で分譲されて以降、バブル気味だと感じる。港南側は新築がないからかさほど変わってない中で、グローバルフロントタワーや芝浦アイランドは坪400万円の世界観。安かったケープタワーも最近はオラついた価格になっている（特にレインボービューの部屋）。まぁ、ムスブタマチが出来上がったから、生活利便は向上しているので許せるっちゃ許せるのかもしれない。
ただまぁ、この辺は中古の在庫がなかなか充実している。芝浦アイランドケープタワー、キャピタルマークタワー、パークタワー品川などが比較対象だろうか。パークタワー品川は90平米超の素晴らしい条件のリノベずみの部屋が9000万円くらいで出ているので、広さを求めるならそっちの方がいい気がする。駅近でもないのでフルレバ突撃するのは怖いところ（高輪ゲートウェイ再開発に期待する？）なので、基本線はダウンサイズ住み替えではないだろうか。ブランズタワー芝浦よりは、買い手の顔が想像できるところ。
まとめ
デザインもかっこいいし、魅力的な物件が出てきてご近所としては嬉しい限り。現地は少し寂しい場所だが人口が増えれば周辺の環境も少し変わるかもしれない。保育園問題について、芝浦は保育園が余っているので、青田買いしてもまぁ大丈夫だと思う。中央区の湾岸とは全く緊張感が違う。価格的に広い部屋は余裕で買えないだろうが、モデルルームには行きたいと思う。
