天王洲に三井のタワマン開発計画が出たり、東京海洋大学の敷地内に東急のマンションの開発計画が出たりしている。
タイムラインを確認する。
1.現在の開発計画
＜分譲中＞
・ジオ品川天王洲（分譲板マン）阪急阪神不動産の15階建て、135戸、2024年6月完成予定
＜建設中＞
・港南三丁目計画（賃貸タワマン）ダイワハウスの28階建て、458戸、2025年1月完成予定
・リビオタワー品川（分譲タワマン）日鉄興和不動産の34階建て、815戸、2026年7月完成予定
＜計画中＞
・海洋大学東急マン（板マン）14階建て、220戸、定期借地権マンション、2026年12月完成予定←NEW！海洋大学の緑に隣接
・天王洲三井タワー（タワマン）34階建て、？戸、2027年5月完成予定←NEW！天王洲の運河に隣接
＜噂中＞
・報知新聞跡地（マンション？）マンションだったとして、2027年か2028年完成か
2.品川駅、高輪ゲートウェイ界隈の開発計画
＜2025年度＞
・高輪GWシティ街開き・・・2025年3月（おそらく、高輪GW駅の芝浦港南側連絡道もほぼ同時に開通。遅すぎ）
＜2026年度＞
・品川駅高輪口の開発（品川グース跡地の開発のみ先行）・・・2026年度
＜2027年度＞
・品川駅改良工事（新改札、新エキュート、北口広場、高輪GWへの連絡通路など）・・・2027年度
・環状4号線の部分開通（港南側は開通、高輪側は不明）・・・2027年度
＜2030年度以降＞
・リニアの開通・・・2027年度の予定だったが、静岡県知事ブロックでおそらく2030年代へ遅延
・南北線の開通・・・2030年代前半
・羽田空港アクセス線・・・東山手ルートは2031年度開業見込み（停車駅は不明）
ざっくりというと、2025年3月の高輪ゲートウェイシティの開業、2027年度のリニア開通を目指してすすめらていた開発の完了、2030年度以降への積み残し案件に分けられる。
2030年度のことは先のことすぎてズレてくると思われるので、話半分くらいに聞いておくが吉。一方、2025年度、2026年度のオープンとなる高輪ゲートウェイあたりは猛烈に開発が進められている。
3.マンション供給と開発計画の関係
＜高輪ゲートウェイシティ街開き＞
まずやってくるのは、2025年3月の高輪ゲートウェイシティの街びらき。これは大きくズレることはないだろう。
高輪ゲートウェイ駅の芝浦港南側の連絡道路を区は早くしてくれと要望してきたがJR東日本はガン無視してきた。
こうやってオラついて敵を作っていると、JR東海みたいに足をすくわれることになるぞ。（と言っていたら、築堤が出てきた・・・言わんこっちゃない）
2025年3月に連絡道が完成すると、港南側から高輪ゲートウェイ駅へのアクセスがグッと改善する。
特に港南3丁目、4丁目のマンションは品川駅に行くよりも高輪ゲートウェイ駅の方が近くなるかもしれない。
この頃、問題になりそうなのが芝浦水再生センターを歩行者や自転車がつっきれるのか、迂回しなければならないかという話。
芝浦水再生センターの入り口あたりはずっと工事をしていて、もしかしたらこれを意識しているのかもしれないがはっきりした計画は出ていない。
なお、環状4号線も「部分」開通（港南側だけ先行）するそうで、港南側から品川駅や高輪ゲートウェイ駅にいく車道が整備される。
これも資産価値には反映されづらいが、港南民の生活利便性は大きく向上する話。
＜高輪ゲートウェイシティ街開きを見ながらリビオタワーを分譲＞
リビオタワー品川は2026年7月頃完成なので、2024年から2025年くらいにかけて売っていく。
2025年3月街開きの高輪ゲートウェイシティへの期待感を強調して価格を上げてくると思われる。すごく近いというわけでもないが、間違いなく生活圏ではある。
港南民の多くはシーズンテラスで週末のんびり過ごしたり、公園やレストランに行くので、そのついでに高輪ゲートウェイ駅まで行けそうだ。
＜天王洲三井、東京海洋大学東急＞
リビオタワーと分譲時期を少しずらして、天王洲のタワー、海洋大学の板マンが分譲される。※三井は賃貸説もあり
三井はタワマンなので、販売期間は長くなる。これら2物件の分譲時期はかぶるものと思われる。
天王洲は地味駅でマンション価格控えめだが、運河沿いの素晴らしい立地でタワマン。
海洋大学はそれほどの規模でもなく板マンかつ、定期借地権（所有権から1−2割ディスカウント）なので価格は三井の方が高いだろう。
これらの物件は高輪ゲートウェイからは離れているが、品川駅の改良工事（2027年度）の好影響はバッチリ受ける。
資産価値的な意味では駅の改良工事というのはちと弱いが、使用価値的な意味では絶大である。
品川駅は巨大駅なのに改札が一つしかなく、駅の中をかなり歩かなければならないが、それが改善される。
商業施設も増えて、スペースも増えて、使い勝手も改善される。高輪ゲートウェイへの連絡道もできるそうだ。
2027年度に、リニアの開業時期が見えていたら、これらの物件は強い追い風を受けるだろうが、イカれた知事が政治的イシューにしてしまっているので、2027年度時点でも開業時期は見通せないのではないかというのがぼくの見立て。国益を何兆円も損なっている。。。
まぁ、その分安く買えるとも言えるのだが、その後もいつまで経っても開業しないおそれがある。
