港区港南3丁目に日鉄興和不動産がタワーマンションを建てるとのこと。
地上34階、高さ約120m「(仮称)港区港南三丁目プロジェクト」の環境影響調査計画書の縦覧開始！日鉄興和不動産が品川にタワーマンション建設！
https://bluestyle.livedoor.biz/archives/52507062.html
＞計画地は品川駅の東側(海側)にある港南のタワーマンション群の一画。
＞敷地面積約6,820㎡に対して建築面積約3,140㎡、地上34階、高さ約120m、延床面積約76,230㎡といった規模で計画されています。
＞周辺には広場状空地、歩道状公開空地も設けられます。2022年度着工、2025年度竣工予定となっています。
■物件概要(南街区)■
＞事業名：(仮称)港区港南三丁目プロジェクト
＞所在地：東京都港区港南３丁目7-2,7-3,7-7,7-8
＞用途：共同住宅、駐車場
＞階数：地上34階
＞高さ：約120m
＞駐車場：約264台
＞駐輪場：約985台
＞敷地面積：約6,820㎡
＞建築面積：約3,140㎡
＞延床面積：約76,230㎡
＞建築主：日鉄興和不動産
＞工期：2022年度着工～2025年度竣工予定
＞供用開始：2025年度
港南エリアでは分譲マンションがハーバーテラス品川以来であり、その前はシティタワー品川（2008年）まで遡る。
パークホームズ品川は港南ではあるものの天王洲に近いので、港南のマンション群とはちょっと違った存在だと感じる。
現在工事中のコスモポリス品川の隣はタワーマンションの賃貸となる予定。
港南には物流基地が残りまとまった土地があるものの、稼働しているので、物流基地＋住宅をまるっと再開発するとは驚いた。
また、このタワーマンションは「南棟」とあり、新幹線の高架を挟んで北側でも土地が取得されているっぽいので、2棟建つのかもしれないと勝手に期待。
現地について、ぼくは近隣住民なので色々と書いておこう。
立地の特徴
まず、現地は港南のマンション群の中では少し奥まったところにある。
パークタワー品川が隣だが周囲にはコンビニを除くとお店がなく、物流センターはあるものの静かな（人通りが多くない）環境である。
一方で、新幹線の高架があり、それなりに騒音はあるが、まぁ慣れてしまう。
眺望は北東がレインボービューだがいくつかの建物があるので干渉具合が気になるところ。
北は水処理関係の土地があり建物が立たないので抜けていてケープタワーなど芝浦アイランドの夜景が見える。
西側はパークタワー品川、南側はコスモポリス品川が近距離にあるので干渉具合が気になるところ。
周辺建物との干渉が気になるところではあるが、現地を歩いたら道路が広くとってあったり、低層倉庫であったりするため、抜け感は感じられた。
建物があっても、ブランズタワーやプラウドタワーのように間近でこんにちは状態ではないと思われる。
周辺にお店はない（最寄りのスーパーはシティタワー品川のマルエツ）が、図書館が近く（徒歩1分程度）、小さいが遊具のある公園も近い（徒歩2分程度）。
車や自転車があると便利だろうなぁという場所だが、カーシェアのステーションもそれなりに離れている。赤チャリはあるが今のところ足りない。
品川駅からの循環バスはコスモポリスの前までで、近くを走るのはコミュニティバスなのでちと不便である。
保育園や小学校は少し離れた場所にあるが、港南エリアは待機児童はないので保活の心配はない。
賃貸マンやこのタワマンができても、まぁ大丈夫だろう。港区は中央区と違って保育の供給については信頼と実績がある。
いざとなれば公園を潰してでもビルの1Fを全て保育園にしても、何をしてでも待機児童を解決してくれる。
なお、品川駅までは歩いて10分強のためバスか自転車を使いたくなるが、高輪ゲートウェイの港南側出入り口が出来上がり、水再生センターを突っ切れるようになりそうなので、品川駅よりも高輪ゲートウェイの方が近くなるかもしれない。
道中の芝浦中央公園にテニスコートがあり、格安で借りることができるので人気がある。駐車場はないので近隣住民以外はほとんど来ない。
まとめると、派手さはないが静かで環境が良い（運河沿いの遊歩道、公園、図書館など）、清々した場所である。
刺激が少ないので、単身というよりはファミリー向けの場所だろうか。
間取りや価格はどうなる？
近隣ではプラウドタワー芝浦が販売開始しており、坪400万円で安い！！と言われている狂気の相場である。
中古では港南のマンションはパークタワー品川が坪330万円弱くらい。他のマンションで坪350万円弱くらいだろうか。
長い間マイルドだったが、最近になって少し上がってる・・・。
中古価格では港南は芝浦よりは安いので、今販売されればリビオタワー品川はプラウドタワー芝浦よりも安くなると思う。
また、立地的に港南の中では中古価格が相対的に安いエリアであるので広さや安さに期待は高まる。
ただし、現状の低金利マンションバブル状態が維持されれば、後発のマンションほど価格が高いのでプラウドタワー芝浦よりもリビオタワー品川の方が高くなっても違和感はない。（だが、やめてくれ）
港南の中古は3LDKは80−90平米が中心で、昨今多い70平米台の狭小3LDKは少ないのだが、この広さで販売すると1億円を大きく超える水準になってしまうので、プラウドタワー芝浦と同じく、3LDKは多く設定するものの70平米台が中心になってくるのではないかと思っている。
価格については流石に1億円は大きく超えないが、周辺中古（所有権）は3LDKで8000万円ー9000万円程度で売買されているので、まぁこれ以上安くする理由もないだろう。（辛い）
港南のマンションを新築時に買った人は、頭金＋返済＋値上がりで戦闘力が高いので、住み替え需要の観点からも安くする理由はない。（なお、ぼくは新築時に買ってないので戦闘力低いです、辛い）
まぁ、どう考えても、広くて安いマンションにはならないだろうが、古い物流基地＋住宅が綺麗なタワマンに生まれ変わること自体は周辺住民にとってはポジティブであるし、条件が合えば是非買いたい。既存のマンションから住み替えると、立地はやや不便にはなるが、保育園や小学校を変えずに新しい物件に移れるのは魅力を感じる人もいるはずである。
日鉄興和らしい個性的デザインで、ソフト面にも気が利いたマンションになってくれると嬉しい。大いに期待している。
EV用の充電器つけてくれたらマジで買いたい。港南タワマン唯一の充電器付きマンションになる。頑張って欲しい。
