質問箱で頂いた質問に回答している中で、「転勤」をうまく使うことで、資産形成ができることに気がついたので記事にしておきたい。
住宅ローンを借りながら賃貸に出せる
マンションを購入する場合、住宅ローンを組むが、住居ローン金利は、住居確保のため特別に優遇されている特殊なローンである。
通常、住宅ローンの残債のあるマンションを貸し出すことはできない。
マンションを買って賃貸に出す場合、金利の高い投資用ローンを組む必要があるが、転勤の場合は、やむを得ない事由として、住宅ローンを借りながら賃貸に出すことができる。
賃貸に出す場合、銀行の許可は必要ではあるが、転勤の場合はほぼOKとのことである。銀行が「賃貸に出すのはNGだから一旦売却しなければならない」となれば、残債割れで問題になることもあり得るため、これは妥当な運用だろう。
なお、銀行によっては定期借家で貸さなければならないと聞くが、定期借家では賃料が低くなるのであまり賃貸に出す魅力はないと思う。
定期借家でなく賃貸に出せるなら、とりあえず賃貸に出して物件価格の値上がりを期待するもよし、残債を減らして、空室になったところで売るもよし、タイミングよく退去すれば、帰任後に自分で住んでもよし、色々な選択肢がある。
海外転勤の場合は税率が低い
更に、海外転勤の場合は、非居住者となるため国内の給与に対して税金が発生しない。一般的な海外駐在処遇では、任地の税金を会社が負担し、国内給与から見込み税金を控除するということになる。
不動産収入があった場合は、不動産収入のみが課税されるため、税率が低い。確定申告の手間はあるが、住宅ローンの低金利で調達して、更に、所得税率も低いとなれば賃貸経営は有利である。
売却する場合も有利
更に、一旦売却するという選択肢もある。3000万円控除を適用し、再び適用するまでに必要なクーリング期間を稼ぐことができるため、帰任後に購入した際に、再度、住宅ローン減税と3000万円控除を使うことができる。
今後、不動産価格が上がると予想すれば賃貸に出す、下落すると予想すれば売却が合理的である。
まとめ
一般的には、嫌われる転勤だが、うまく使えば資産形成を加速させることができるチャンスである。
転勤がある場合、自宅を買わない人も多いが、せっかく低利で借りられる住宅ローンを借りないのは、資産形成の機会を放棄していると言える。
転勤がある人こそ、転勤前に、住宅ローンを使って、貸しやすい、売りやすい資産性の高いマンションを買うべきである。
転勤先では、会社が社宅を用意したり住宅手当を支給するため、住宅費はほぼかからない。
更に、自宅を賃貸に出して、リターンを得ることができる。売る場合も、非課税で売れるし、更に3000万円控除を再度適用するための期間を稼ぐことができる。
転勤があり、若い頃から住宅補助がある場合、住宅購入に後ろ向きな人も多いだろうが、自分の好きな家に住めて、カスタマイズするのは楽しいし、転勤時には通常得られないような好条件の選択肢が得られるので、与信の活用についても検討してはいかがだろうか。
【ご注意】
今回の記事について、税制が大きく影響するものであるため、実際の収支、税額、キャッシュ・フローについて、正確なところは専門家に確認して欲しい。ただ実際に転勤中に貸し出した方からは、こんな感じの収支と聞いている。
