某ブログで、住宅ローン3本借りるスキームについて載っていた。
曰く、
・まず、メガバンクで借りる。何年か住んだ後、銀行に適当な理由をつけて（またはダマで）貸し出す。
・次に、住宅ローンで貸してる場合には残債を見ない銀行（楽天銀行）で借りる。何年か住んだ後、銀行に適当な理由をつけて（またはダマで）貸し出す。
・次に、民間ローンの残債を見ないフラット35で借りる。銀行に適当な理由をつけて（またはダマで）貸し出す。
・貸してる3軒のキャッシュフローで賃貸を借りる。なお、夫婦で同じことをやれば投資用マンションを6軒買える。しかも賃貸が回れば手出しはゼロ。
・賃貸が空いたらそこに住民票を移してから、3000万延控除を使って売却して利殖する。（賃貸のキャッシュフローに加えて、残債の減少ペースが経年減価を下回ればお金が返ってくる。）
フラットスキームは、フラット35の不正によって一応潰されたが、住宅ローンで貸してる場合には実質残債を見ない銀行はまだあるので、2軒はいけると思う。さらに、残債を見ない銀行を探せば3軒行けると思う。グレーなのは、住宅ローンで借りながら賃貸に出すことだが、これもコロナを理由に銀行に説明すれば余裕と転売屋が言っていた。
さて、これを見てどう感じるだろうか？やってみたいと思うだろうか？ぼくは気持ち悪い点が3つある。
・銀行に嘘をついて（またはダマで）、住宅ローンで賃貸に出すことが気持ち悪い。
・住宅ローンの目的外（投資目的）利用であり、気持ち悪い。
・残債を見ない制度のバグを悪用して利殖するのが気持ち悪い。
会社都合転勤ならわかるが、ずっと近いエリアに住みながら住宅ローンで賃貸に出す場合、嘘の転勤をでっち上げるか、介護だ転校だなんだと言うか、コロナで減収しそうというか、要は嘘の理由をつけて銀行を納得させる必要がある。銀行側も一括返済されてしまうと収入がゼロになるので甘く見ることがある。
不動産業界ではその他の業界（例えば証券業界）に比べて規制が緩かったり、グレーなものが多い。これに味をしめて不正ギリギリ（アウト）なことをする人もいる。調査さえ入らなければ、ほぼノーリスクで儲かるからである。また、「ルールの粗を探して儲けて何が悪い！」という人がいるが、ぼくは真似してはいけないと思う。これは倫理感の問題であろう。
投資がしたければ投資用ローンでやるべきである。自宅買い替えの時に一時的に残債を見ない制度を悪用して、無期限で貸し出して利殖するとか、さらにフラットでもう一軒買うとか、どういう神経なのだろうか。良くわからない。
また、銀行と借り手の相対契約なんだから、双方合意してりゃいいじゃんというが、その感覚も「ルールの粗を探して儲けて何が悪い！」論と同じで共感できない。住宅ローンの目的外利用はキモいのである。
