私は震災前は賃貸で湾岸エリアに住んでいた。震災後のマンション市場がどうなったか思い出しながら書いてみる。
震災発生後の状況
震災発生直後、まず電車が止まった。サラリーマンたちは何時間も歩いて自宅に帰るか会社に泊まった。帰宅困難者が話題になった。当日は電話が通じなかったから、保育園と連絡がとれずに心配した親も多かっただろう。
その後、津波で福島県が大きな被害をうけ、濁流に飲み込まれる映像をマスコミが繰り返し繰り返し流した。当初は正常性バイアスで浮ついた雰囲気もあったが、多くの日本人がとんでもないことが起きてしまったと気がついた。さらに数日して原発が爆発した。パニックである。
・放射能が風に乗って首都圏に来るのではないか？
・水が汚染されるのではないか？
・電力不足で都市機能が麻痺するのではないか？
・物流寸断で物資不足が生じるのではないか。
電車が減便で猛烈に混雑する中、帰宅困難者は心配しながら通勤していた。今のようにテレワークなんてない。余震が度々発生し、エレベーターが止まった。電力不足が発生して計画停電を行う旨の発表があった。人々は物資を買い占め、ガソリン、水、食料品、トイレットペーパが売り切れた。
当時は素人集団の民主党が政権を持っていた。枝野官房長官が「直ちに影響ない」を連呼して、みんなが「タダチニー」と真似をした。菅首相が原発に乗り込んで現場を混乱させた。政府の混乱は群衆の不安を増幅させた。
震災はリーマンショックから立ち直っていない脆弱な日本経済にとって、最悪のタイミングで発生した。
震災後の湾岸タワマン（中古）
震災後、新浦安で液状化が発生して水道が止まった。友人が住んでいたが大変な思いをしたという。断水は数ヶ月続いた。建物が傾き、修繕を行うことも難しい住宅も増えた。物件の売り出しも増えたが、水の出ない住宅を買う人などいない。売り板だけが厚くなっていく。
湾岸タワマンも被害を受けた。深刻な液状化や地盤沈下は生じなかったが、コンクリートにヒビが入るなどのダメージを受けた。また、エレベータも止まり、住民は階段で自宅に戻るしかなかった。子供や水のペットボトルを担いで階段を登るのは地獄だった。かといって、余震があるなかでエレベータも怖い。エレベータに閉じ込められても、多くのエレベータが止まったので救助まで時間がかかった。
震災後、デマも多く発生した。放射線の危険性、津波の危険性などが増幅して伝えられた。湾岸タワマンは2008年頃に供給された物件が人気で、価格が安かったため、多くの一次取得層が住んでいたが、震災は大きな試練だった。
エレベータの関係で高層階の住人は逃げ出す人も多かった。たしかに、余震が頻発するなかで、自分の家に帰るのに数十階も登るのは厳しすぎる。また、低層階は低層階で津波の被害を受けたら死ぬのではないかという恐怖があった。
識者は東京は大丈夫というが、晴海でも3メートルの津波が発生した報じられていたし、そもそも識者が「飛行機が墜落しても爆発しない」といっていた原発が爆発している始末である。
当時の湾岸の中古マンション市場の状況は、パニック売りであった。まず、タワマンの高層階は売り出しても買う人がいない。エレベータ停止が恐ろしいからだ。板マンの低層階（2、3階）もいない。津波が恐ろしいからだ。
投げ売りされた物件は短い間にどんどん値下げされた。私が見ていたタワマンの物件は、5500万円くらいで売り出されたが、売れずに4500万円になり、そのうち3000万円台になった。よほど、このエリアから脱出していきたかったのだろう。実際に、東京から震災被害のない実家に転居した人も増えたらしい。仕事を辞める人もいたし、妻子だけ帰した人もいる。
当時のデータを後から見ても、東京の不動産の平均値が大きく下落したわけではないが、少なくとも湾岸エリアは散々な状態だった。リーマンショック後よりもひどい状況だ。これは湾岸エリアで長く不動産仲介を行なっている人に言えば共感してもらえるだろう。買う人がいないため、売ろうとすると大幅に価格が下落する。それが相場価格となり、さらに値下がりするという状態だった。
私は賃貸だから気楽なものだったが、当時の湾岸タワマンの中古市場は地獄のような状態だった。とにかく流動性がない。買い手がいない。売り手は多い。
この当時の強い印象があるため、コロナ危機で価格が下がらないといった論調は信じてない。今のところパニック売りは生じていないが、売り手も買い手も減って、なんらかの要因で流動性が低い状態で短期で売りたい人が増えれば価格はあっという間に下落するものだ。
また、住友不動産の営業マンが言っていた「品川エリアは再開発もあるし、新駅もあるし、リニアもあるから絶対に下がらない」という説も信じていない。首都直下地震が起こってエレベーターが止まれば湾岸タワマンの価格は下がると思う。みんなすぐに忘れてしまうが、また思い出すだろう。
震災後の湾岸タワマン（新築）
当然ながら、新築マンションも全く売れなくなったと聞いた。恐怖というよりも、自粛ムードが大きかった。当時は東京電力の新入社員が飲み会をやっただけでボロカスに叩かれた。不謹慎厨が大活躍だった。
高額商品の販売が低迷した。車雑誌、腕時計雑誌、グラビア雑誌は、休刊するか、「僕たちの存在意義はない。今こんなことをやっている場合ではない。高級時計や車を買うのは恥ずかしい。そんな金があれば福島で苦しんでいる人に寄付をしよう。」という記事を書いた。テレビCMも自粛され、ACばかり流れた。ぽぽぽぽーんってやつだ。
こんな調子だから、消費者の購買意欲は完全に萎縮してしまった。マンションなんて買ってる場合じゃない。与信があっても活用しない。政府は頼りない。電力が不足する中で夏がやってくる。今後、社会がどうなってしまうのか不安が蔓延した。会社の業績も最悪だ。リーマンショック後の業績悪化、リストラ地獄が頭をよぎる。
そんな超逆風の中で、パークタワー東雲が売り出された。業界からは、こんな時期にタワマンなんて買うやついるのか？と見られていたが、さすが三井不動産で、時代の要請を適確に物件に反映していた。
「充実した防災設備、コミュニティの形成支援（絆）、安い価格」である。震災後、華美な設備のあるマンションは嫌われた。プールやらレストランやら、そんなものは必要ない。当時、マンションに必要なのは、命を守る機能、都市部の弱いコミュニティを補完する機能であった。また、消費意欲が減退するなかで、安い価格も絶対的に求められた。中古マンションよりも安いくらいで、これなら買っても大丈夫と思わせる価格だった。
結果としてパークタワー東雲は大ヒットした。その後、アベノミクスやオリンピック決定の中で、人々はあっと言う間に震災のことを忘れてしまい、湾岸タワマンの高層階を買い漁り、価格はどんどん高騰した。私は呆れた。なぜ、みんなすぐに忘れてしまえるのだろう？
震災後のマンション相場は下方向にオーバーシュートしていたが、今の相場は上方向にオーバーシュートしていると思う。ファンダメンタルズよりも割高に評価されている。実際、賃料との対比で正当化できないような高値で売り出されている新築物件も多い。「他のエリアでも高いから」「今後も上がるから」以外に高い理由を説明できない新築マンションも多い。こんなババを掴んではいけない。
私は震災後の新築マンション市場を見た経験から、コロナ後に新築マンション価格が下がらないという説（金利と年収が変わっていないから、銀行の融資態度が変わっていないから、大手デベの寡占で売り急がないから等）については信じていない。それは平時の感覚で、願望、正常性バイアスに過ぎないと思う。
消費者は合理的で冷静な存在ではない。これから過去最悪の不況になる恐れがある中で、フルレバで旧価格のマンションを買う人（カモ）は減るだろう。旧価格は、コロナや原油安などない世界、NYダウが連日最高値を更新して、素人投資家がイキり散らしている平和な世界を前提として設定された価格だ。
時代の潮流を読むのが上手い三井不動産はアフターコロナの住宅ニーズをどのように読むだろうか。震災後は防災・絆・低価格がキーワードだったが、コロナは私たちにどのような心境変化、行動変化をもたらすのだろうか。
現在のところ、住友不動産はあいかわらず高価格でバブリーな物件を売り惜しみしていくコロナ前と同じ戦略のようだが、三井不動産は市場の変化を読んで、色をつけてくると思う。今後出てくる三井不動産の物件がどういうコンセプトを強調するのか大変楽しみである。
なお、今回、震災直後の状況についての記事を通じて、私は今後のマンション価格については悲観的なビューを持っていると書いたが、中長期的には湾岸タワマンの価格はまた上がると思っている。
人々はネガティブなことはすぐに忘れてしまうし、また、湾岸タワマンの暮らしは快適だし、共働き子育てのインフラでもあるから、ファンダメンタルズ的な価値、利用価値は高いと思う。
ただ、マーケットは悲観するときは悲観しすぎるし、楽観するときは楽観しすぎるのだ。これから買う人はファンダメンタルズを見極めて、妥当な価格で買うのが良いと思う。また、物件によって値下がりしづらいものと値下がりが大きいものに分かれるだろう。不況下でも値下がりしない物件こそ、ホンモノである。高くてもホンモノを買うと良いと思う。
