様々なところでパークタワー勝どきのレビューが書かれているが、単身、DINKS、投資目線でのレビューばっかりなので、４人家族で実需購入（長期居住、完済前提）の場合どうなの？という観点で感想をまとめていきたい。
４人居住に必要な広さ
この物件は価格的に一次取得の人は少ないと考える。買い替えの場合、家族の人数や年齢も相応であろうから、各居室が個室として利用できる3LDK以上の間取りが必要とする。ミニマリストでもなければ80平米くらいは必要だろう。LD 15畳以上、主寝室8畳、各居室6畳以上というゆとりあるプランだと90平米くらい。LD 20畳以上なら100平米程度は必要。ここでは最低ラインを80平米とする。
必要な予算
一期一次の部屋の中で、80平米以上の間取りで最安は89平米の約11000万円（10500万円かな）である。つまり、予算11000万円以下の方はお帰りくださいw。どうしても買いたければ70平米台の部屋で暮らしたらどうですか？wという感じ。狭すぎるのは精神衛生上よろしくないので、予算は11000万円は必要だと思った方が良い。世帯年収1500万円くらいの方が買う場合、世帯年収5倍界王拳で借入金7500万円、残りは頭金で充当すると、必要な頭金は3500万円。アベノミクス初期に購入した人なら、頭金と評価益と残債の圧縮でこのぐらいあるだろうか。初期費用、転居費用、現住居の売却費用、仮住まい費用、保育園の確保費用、オプション費用などを見込んで、少し余裕を持つ場合は現金が5000万円くらいあると安心だろうか。（頭金に入れずに手元に残しておく現金を含む）
価格設定、資産価値
パークタワー勝どきのスーペリアフロアの価格設定はわかりやすく、89平米（約90平米）で11000万円程度、100平米で12000万円程度となっている。低層の80平米は価格未発表だが、おそらく10000万円程度であろう。また、同じ方角なら広い面積の部屋ほど単価が安くなっている。これはグロス1億円強の壁を意識したものであろう。また、階数による価格差が小さいのも特徴。つまり、金が唸るほどあれば、極力広い、極力高層の部屋を買った方が単価的な意味ではお買い得ということになる。ただし、勝どきでグロス1億円以上のものが中古になった時にスムーズに売れるのかは怪しいところなので、流動性リスクは高め。投資用なら単価が高くてもグロス8000万円台の物件の方が無難（キャピタルゲインが期待できるし、売却にかかる時間も短い）だろう。ま、今回の記事は実需購入なのでそんなことは考えない。2LDKや70平米台の3LDKで4人は厳しい（QOL下がる）。
間取り
89平米、92平米の間取りは1部屋が細長すぎて使いづらそう。低層80平米の南向きも1部屋が不自然な形で使いづらそう。100平米の南向きは曲線のLDが素敵だが、家具配置は難しそう。つまり、スーペリアフロアの80平米超の3LDKはどれも４人居住だとイマイチ使いづらそうな間取りである。で、これを解決しようとすると全ての居室が綺麗な間取りは単価が高いエグゼクティブフロアを選択するしかない。非常に良くできていると思う。4人居住の場合、3部屋が居室として使えることが必要なので、なかなか悩ましい。待っても安くならんでーという説が多いが、かといってオーバーなものを買っても仕方ないので、無理のない予算をきちんと見極めて、それが11000万円未満であれば縁がなかったとして見送るのが良いと思う。「先に買っておけばよかったのに」と言うのは予算内での話であり、無理して買えば資産価値が上がっても居住中にキャッシュフローに無理が生じてQOLが下がる。
眺望、日当たり
南東向きの眺望はドゥトゥールとお見合いであり、良いとは言えない。他は北西を除くとお見合い感が強い。日当たりは南東向きは午前中には当たるが、午後は13時頃から日没まで建物全体がサウス棟の影に入る。日照シミュレーターでみたが、「これはアカン・・・」となった。まぁ日照を求める人は他の物件に行ってくれということと理解。眺望（抜け）は北西高層なら一応得られるが単価は盛られているしら将来何か立ちそうではある。
公園
勝どきには子育てに必要な大きな公園がない、緑がない雑然としたところというイメージだったが、実際に歩いてみると、遊具のある勝どきビュータワー横の公園、ベイシティ晴海スカイリンクタワー横の公園はそれほど遠くないので、忙しい平日でもさっと寄っていくこともできると思う。サウス棟の公開空地にも小さいが子供が遊べるスペースができるそうだ。平日はこれらで凌ぎ、休みの日に車なり電車でもっと広い公園に行けば良いので、子供が小さくてもそれほど困らないのではないだろうか。
保育園
子供が小さい人にとって、保育園は生命線であり、保育園に入れないというのはそもそも論外である。勝どきの保育園事情は厳しいことで有名であり、0、1、2歳の認可保育園への期中入園は無理だと考えていた方が良い。今、中央区に住んでいない場合で、入居時に0、1、2歳の子供がいる場合は周到に準備をする必要がある。何もせずに引き渡し後中央区に転入しても、待機児童になる可能性が高い。３歳児以上なら多少マシだろうが厳しい。これは中央区に確認しておいた方が良い。
小学校
小学校は晴海フラッグにできる小学校が学区となる予定である。小学校の開校が遅れた場合は近隣の小学校に入ることになり、あとから原則転校になるそうだ。ゴネられるのかは不明。晴海フラッグの小学校（学童）までは結構な距離があり、『時短のために駅直結買う意味ないじゃん・・・』と思ったのだが、人道橋ができると大人の足で10分程度に短縮されるので、まぁギリ許容範囲だろうか。真夏や雨の日は嫌だが。。なお、人道橋はもしかしたら建物の竣工に間に合わないそうだ。小一の壁と言われるように、ただでさえ両立が大変なのに、学童までのんびり往復している余裕があるのかどうかは、よく考えてみると良いと思う。
学習塾
勝どきは駅付近に学習塾が密集している。SAPIXはないが、それ以外はある。自転車に乗るまでもない距離感に学習塾が密集している。徒歩圏内に学習塾があるのは贅沢だし、送り迎えに車がいらないし、これはポイントが高いと思う。共働き子育てを楽にしてくれるだろう。パークタワー勝どきにSAPIXが入れば、ミッシングピースが埋まった感はある。
交通利便性
大江戸線のラインナップはイマイチで、JRへのアクセスが悪い。大門から浜松町への乗り換え、汐留から新橋への乗り換えは結構な時間がかかる。BRTや都バスがあるが、混雑や定時性が気になるところ。銀座や丸の内へは都バスで快適アクセスなのだが、日本橋まではイマイチ。三井不動産の本拠地なんだからなんとかして欲しいもんだが。なお、豊海埠頭があるおかげで、勝どきのバスは本数が多い。これは安心感がある。空港や新幹線アクセスはまぁまぁなんだが、品川とか他の地域に比べるとややイマイチ感。
商業施設、クリニック
生活を支える商業施設やクリニックについて、勝どきビュータワーのテナントを見ると絶望するし、レストランもこれといったお店はないが、周辺を歩いてみると小さなカフェがあったり、パン屋があったりするし、最低限のものは徒歩圏にある。スーパーはビュータワーに入っているもの、東武ストア、TTTのマルエツなどがあるし、未発表のパークタワー勝どきの下駄ばきにも期待できる。本屋や映画館はないが、休みの日に出かければいいんじゃないかな。
まとめ
80平米以上の3LDKの場合、まさかの予算11000万円倶楽部。これをQOLを落とすことなく、転売前提になることなく、完済前提でクリアできる強靭な財務体質が必要になる。金銭的なハードルがすごく高いが、周辺中古との乖離を見るとあまり新築プレミアムは乗っておらず、駅直結であるため、1億円超えの部屋は大きな値上がりはせずとも値下がりはしないことが期待できる。保育園が激戦、小学校が遠いなどのネガティブ要素はあるが、保育園はあらゆる手段を使ってなんとか乗り越えて、小学校は低学年さえ乗り切れば、それ以降は環境が改善する。眺望と日当たりがないのはどうなん？と言うのは住んでみないとよくわからないが、その分共用施設が充実しているので納得できるか。この物件、妻の反応が良いという声を聞くが、最終的にはそこが1番大事で、眺望がなくても小学校が遠くても、家族がどう感じるかということであろう。まさかのお気持ちの問題。ま、実需の購入なんてほとんどそれかも知れない。ただ、資金的に問題がないかだけはFPに依頼してしっかりと確認しよう。
