コロナ騒動でモデルルーム事前案内会が延期になったパークタワー勝どきだが、6月末あたりから動きが出てくるとのこと。
今のところ、8月下旬から販売開始とのことだが、現在の状況を踏まえて坪単価予想をしてみる。
こうした予想は当たらないが、「市場予想は相場の華」ということで楽しんでいただければ。
予想方法は以下。
（1）周辺の新築タワマンの坪単価から予想
（2）勝どきエリアの中古タワマン価格から予想
（3）勝どきエリアの中古タワマン賃料から予想
（4）その他
新築マンションは「原価積算」だから類似物件との比較による予想はあまり意味がないかもしれないが、
原価が高ければいくらでも高く売れるものでもないし、1600戸強を売らないといけないので、周辺相場からそんなにチャレンジしない価格と予想してみる。
また、一気に書くと文量が多すぎるので、今回は、（1）について書いてみる。やる気が出れば（2）以降も書くけど、どうだろ・・・。
（1）周辺の新築タワマンの坪単価から予想
パークタワー勝どきの近くで分譲中の新築タワマン（古いのもあるが）の価格と広さは以下のとおり。（2020年6月3日時点）
・勝どきビュータワー：5498万円〜21899万円（48.98平米〜134.13平米）→坪370万円〜539万円
・ドゥトゥール：7400万円〜10100万円（55.77平米〜81.53平米）→坪438万円〜409万円
・ベイサイドタワー晴海：5800万円〜13000万円（54.73平米〜76.13平米）→坪350万円〜564万円
・ブランズタワー豊洲：4500万円〜25070万円（43.41平米〜123.12平米）→坪342万円〜672万円
・シティタワー銀座東：4600万円〜13100万円（34.54平米〜82.32平米）→坪439万円〜525万円
・シティタワーズ東京ベイ：5000万円〜16000万円（38.2平米〜100.62平米）→坪432万円〜525万円
・ブリリアタワー有明ミッドクロス：3800万円〜16000万円（44.48平米〜91.72平米）→坪282万円〜576万円
（勝どきビュータワーは築年数がいっているとか、ドゥトゥールは眺望の厳しい部屋しか残ってないとか、プレミアム住戸を含んでいるとか、色々個別性はあるものの）周辺の新築タワマンの坪単価のレンジは坪342万円〜坪525万円（ミッドクロスのパンダ部屋、100平米超の部屋を除く）
周辺物件の中には安めの有明が入っているので、もう少しレンジが切り上がるとして、坪400万円前後〜（550万円前後）って感じだろうか。
（40〜80平米くらいの部屋、ワンルームやプレミアム部屋を含まない前提、上限については、プレミアム部屋ではないのでグロスの壁がありそうなので、もう少し低いかもしれない。）
坪単価の下限については、条件が悪い部屋では300万円台後半もあるかもしれないが、標準的な部屋では坪400万円台かそれ以上では・・・
なお、坪400万円だと、70平米で8485万円、80平米で9697万円。抜けてるとか、高層とか、広めの部屋はすべて億超え。
頭金が潤沢にない場合は、共働きでも世帯年収1500万円〜2000万円くらいないと厳しいんじゃないか。
なお、周辺の新築タワマンから中央区物件だけに絞ると、坪350万円〜564万円（100平米超の部屋を除く）
駅徒歩5分以内に絞ると、坪370万円〜525万円（100平米超の部屋を除く）
パークタワー勝どきは築年数のいった勝どきビュータワーよりも高いと思うので、もう少しレンジが切り上がるとして、
やはり坪400万円前後〜（550万円前後）って感じではないか。
ということで、周辺の新築タワマンから予想すると、パークタワー勝どきの標準的な部屋の坪単価は「坪400万円前後〜（550万円前後）」
（40〜80平米くらいの部屋、ワンルームやプレミアム部屋を含まない前提）
この物件、販売対象住戸だけで1600戸強もあるし、長期間の売れ残りをさほど好まない三井であるし、コロナもあって販売が進まなさそうなので、もう少し価格が控えめになる（特に下限はパンダ設定になる）可能性はある。
ただし、周辺物件の価格設定が正しいとすれば、他の新築タワマンよりも優れた点の多い（駅近で新築で共用施設が豊富で色々なお店が入る）この物件なら、この程度の価格帯になってしまうのではないだろうか。
まぁ、LDのFIX窓が曲がってる部屋とか85平米以上の広い部屋は、余裕の億超えで無理っぽい。広さが必要な人は晴海フラッグなり周辺の中古にしよう。
ぼくの場合、現在の住居より狭くなるのは嫌なので、今回予想したレンジより安くないと厳しいです。
ワンルーム欲しいって人もいると思うけど、ワンルームはグロスは低くても坪単価は標準の部屋よりも高いので、坪500万円以上はするんじゃないかな。
坪500万円で25平米なら、3788万円なので、グロス見ながら、もっと単価を盛るかもしれない。
