家族の人数と必要な専有面積について考えてみた

最近、価格高騰の調整弁としてマンションの専有面積がどんどん小さくなってきているが、実際問題どの程度の広さが必要なのだろうか？

最低居住面積、誘導居住面積

このテーマの参考として出てくるのが国土交通省の住生活基本計画における居住面積水準である。

この中で、最低居住面積水準「健康で文化的な生活の基本として必要不可欠な住宅の面積」と、誘導居住面積水準「豊かな住生活の実現（中略）の前提とした場合に必要と考えられる住宅の面積の水準」が定義されている。

・最低居住面積

1人居住の場合、25平米

2人居住の場合、30平米

3人居住の場合、40平米（35平米）

4人居住の場合、50平米（45平米）

・誘導居住面積（都市型）

1人居住の場合、40平米

2人居住の場合、55平米

3人居住の場合、75平米（65平米）

4人居住の場合、95平米（85平米）

（）内は3から5歳児が1人いる場合

まぁこれは正解というものでもないけど、誘導居住面積くらいは必要じゃね？という感じ。100平米は贅沢品（トイレ2つとかダブルボウルとか）としても。なお、50平米弱の1LDKで子供2人を育ててる人もいたので、この最低面積も結構妥当。

実体験からの必要な広さ

ぼくの実体験では家族人数が1人から4人まで経験があるのだが、子供の年齢や在宅勤務の有無によって必要な面積が変わってくると感じる。

1人→自分が良ければそれで良い。あまり料理をしなければ狭くていい。

2人（夫婦のみ）→50平米の1LDKで十分で強い不満はなかったが、寝室や水回りはもう少し広いといいなぁと思っていたので理想は60平米台。夫婦ともに在宅勤務をするなら2LDKが良い。

3人（夫婦と小さい子供1人）→子供ができるとモノが爆発的に増える（ベビーベッド、ベビーカー、おもちゃ、オムツ換えセット・・・）ので、50平米では狭すぎてストレスだった。子供が歩くようになると、LDがある程度広くないとダメ。保育園に行くようになると洗濯物が爆増するし、次の日までに乾かして元に戻す必要があるので、洗濯物を干すための部屋があるとストレスがない。これがないと、洗濯乾燥機で粘るか、浴室乾燥機で粘ることになる。子供1人までならねばれると思う。実際に見た間取りでは67平米の3LDK（一つの部屋はLDと繋げて使うことができるやつ）で必要十分という感じだった。75平米くらいの間取りだと広い主寝室と広いLDを実現できると思う。

4人（夫婦と小さい子供2人）→子供と一緒の寝室で寝る場合、大人用のベッドと子供用のベッド（または布団）が2つ置けないといけないので広い主寝室が必要になる。子供用のベッドや布団を置かずに粘ることはできるが、睡眠の質が低下すると思う。洗濯物も爆増するので洗濯物を干すための部屋が欲しい。洗濯乾燥機と浴室乾燥機だけでは間に合わない量になりがち。LDも広くないとストレスになる。80平米超であれば、子供が1人から2人になった今でも手狭ではない。十分な広さだったということだと思う。逆にいえば、もう少し刻んで75平米とかでもストレスなく生活できたのかもしれない。また、3LDKを2LDKとして利用しているので、子供が個室を利用しない時代は2LDKでもストレスなくいけると思う。

4人（夫婦と大きな子供2人）→これは実体験ではないのだが、子供2人が個室を使うということを考えると、3つの独立した居室が必要。これに大人4人が入れるサイズのLD（15畳前後）をくっつけると、最低80平米くらいは必要じゃないかと思っている。水回りに余裕を持とうとすると90平米くらい。廊下面積を削減できる角部屋なら5−10平米くらい小さくても実質同じように使える。

間取りの効果

最近のマンションは狭いので、そのぶん効率的な間取りが多い。これにより、狭めの面積でも問題なく暮らせることもあるだろう。ただし、限界はあり、実はリビング廊下が長くかったり、収納が少なくて収納家具を置くことが前提だったりするので注意は必要。

共用施設の効果

共用施設や周辺環境が充実していれば、専有部に抱えておかずとも良いので面積が狭めでもストレスなく暮らすことができる可能性がある。マンション内に広々したキッズスペースやラウンジ、スタディブースがあり、近隣に図書館やカフェがあれば専有部が狭くてもストレスがない。この点では大規模マンションは有利であるし、こうした効果のある共用施設があるとありがたい。

ライフスタイルの問題

広い専有面積を必要としないライフスタイルというものがあると思う。ぼくの場合、保育園児たちの大量の洗濯物をやっつけるために洗濯物干し部屋兼収納家具を置く部屋があることは精神衛生上、良いのだが、洗濯乾燥機と浴室乾燥機だけでいけるという人もいるだろう。

ミニマリスト的にモノが少ない人もいるし、本を買わない人もいるし、キックボードやらストライダーやらラケットやらスノーボードやら、嵩張るものが必要ない人もいる。ただ、ある程度多様なライフスタイル（趣味）を前提にすると、物を収納する場所も必要だし、居室以外の納戸が必要になってくると思う。

物をどの程度必要とするかは、実は親が生まれ育った環境によるところがあるのではないかと感じる。ぼくの場合、郊外の広々とした戸建てで育ったのでスケートボードや野球のバットやサッカーボール、バスケットボール、自転車、スキー板、スノーボードブーツ、グランドピアノ、ギター等々、考えつく限り、色々な趣味のものがあるのが当たり前であった。子供に一つの居室があり、テレビとベッドと机と収納があるのが当たり前であった。

ところが、都内のマンションではギリギリの空間しかないので、自宅にグランドピアノがある人は少ないだろうし、スキーやスノボの板は外部のロッカーに預けるのが一般的ではないだろうか。とはいえ、さらに田舎に行けば客間や物置が当たり前だったりするので、これは一つの基準に過ぎない。

子供時代に最初から狭い空間で育てばその環境に適応すると思う。以前、モデルルームで、「スライドドアの部屋は音の問題や空調の問題があり、もともと個室で育った大人は嫌がりますが、最初からこれしか知らない子供なら不快感はないですよ」と言われて、そんなもんかなぁと思った。確かに、親が気にするほど子供は気にしないのかもしれない。

物件内やエリア内での買い替え

友人の実体験で、子供が生まれる前に70平米の3LDKを買った人は、何人かが同じ物件内で広い部屋に引っ越している。買い替え先は80平米とか90平米とか。部屋が1つ2つ増えないと買い替えメリットが感じづらいのだろう。子供が産まれた後に増えるモノの量は想像以上であるし、実際に生活が変化したことで、LDや寝室が広い方が良いと痛感したそうだ。広過ぎたのでダウンサイズしたという話は聞かない（DINKSでは聞く）ので、子供が小さいと専有面積は広ければ広いほどいいと思う。

必要なLDの面積

どの程度の専有面積が必要なのかは、概ね居室の数とLDの面積で決まってくる。居室は狭いと言っても5畳くらいないとベッドと机を置けないから、どんなに刻んでも5、6畳になるだろう。それ以上の狭さだと、机は置かないとか、居室として使わないということになるだろう。

LDはソファやテレビを置くリビングの機能と、ダイニングテーブルを置くダイニングの機能を持たせる人が多いと思う。子供が小さいと、これに加えて子供の遊び場としての機能がある。リビング機能に5畳、ダイニング機能に5畳、リビング廊下や収納に5畳、15畳くらいは必要で、さらに子供の遊び場が5畳くらい必要になると感じている。子供が小さければLDは15−20畳くらい、子供が大きければ子供の遊び場としての機能は不要になるので15畳くらいあれば十分である。

我が家はLDに繋がった1部屋がスライドドアでLDと一体化して使うことができるのだが、これは子供が小さい時には便利である。開放すれば広いLDとして使えるし、一つの部屋として使いたい時や子供がいないときは部屋を仕切って使える。ただし、子供が大きくなり個室が必要になってくると、スライドドアの部屋はイマイチだなぁと感じる。つまり、子供の年齢によって適した間取り、適したLDの面積は変わってくるのではないか。

必要十分な広さを見極める

子供の年齢やライフスタイル、自分が育った環境によって必要な面積は異なってくるのではないかと書いた。都内のマンション価格は高すぎるので、1部屋、10平米増やすだけでも1000万円高くなる。自分の家族にとって、QOLを損なわない範囲で専有面積は狭ければ狭いほど予算的には助かる。

何度か書いているが、ぼくの場合理想はこんな感じ。

・LD15畳以上、できれば20畳以上

・子供部屋5畳以上を2部屋、主寝室7畳以上

・キッチン5畳以上（オープンでないやつ）

・1620風呂

これを実現すると角部屋で80平米強、中住戸でも90平米くらい必要になる。余裕で億になってくるので無理だし、最近の新築では80平米以上は角部屋やプレミアムプランしかないからさらに無理。となると、QOLを損なわない範囲でどこかを妥協して購買力の範囲内に収める必要がある。とはいえ広さは妥協しづらいので、エリアや駅徒歩、築年数を妥協するという方法もあると思う。

今後、さらに住宅価格が上がっていきそうなので、狭い専有面積でも快適に生活できるスキルが共働き子育てに必要になってくるのではないか。長い時間を通勤に費やすわけにもいかず、かといって、通勤に便利なところに十分に広い面積の物件は買えない価格になる。（すでになってる）

個人的には50平米の1LDKに3人で住んでいた時は狭過ぎて毎日がストレスだった。予算内に収まっても、狭過ぎてストレスになったら仕方ないので、家族が快適に過ごすために必要なモノの量を考えながら必要な広さを見極めると良いだろう。

住宅ローン減税の見直しってどうなの？

日経に面白い記事が出ていた。

住宅ローン減税「1%控除」の妥当性

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO64445990Q0A930C2EE8000/

主旨としては、

・2021年度の税制改正で住宅ローン減税の延長について議論される予定である（既報のとおり）

・一方で、低金利下で1％の減税が妥当なのか会計検査院が問題視している

・1％を下回る金利で借りている人が8割であり、借入する必要がなくてもあえて借り入れを行った方がサヤがとれる

・財務省の役人は「支払った金利の範囲内で控除するという案もあり得る。低金利時代にあった控除水準に引き下げるべきだ。」とコメント

住宅ローン減税の本来の目的

そもそも、住宅ローン減税は何のためにあるかというと、住宅を買えなくて困っている人の経済的負担を下げることで、持ち家の取得を促そうという政策であり、経済的余裕のある人も含めて税金を還付するためのものではない。このため、所得制限（3000万円）が設けられている。

住宅を購入すると家具家電を買うので、経済波及効果が大きいという説があり、政府が税金で特定の業界を後押しするというやや異常な状態である。住宅ローン減税は所得税、住民税からの還付であり、所得が小さい人は恩恵が少ないので、住まい給付金という制度もある。

持ち家を取得するとローン完済後は住宅費が小さくなるため、生活が安定する。住宅購入は貯蓄形成のようなものでマクロで見た時にも意義があると思われる。

住宅ローン減税の様々な問題点

会計検査院は、「本来、住宅を購入する余力がない人を後押しする制度であるのに、金持ちが現金を手元に残してあえて借り入れを行って減税をとるような行為をしていて問題があるのではないか？」と指摘している。

ただし、これは少し違うのではないではないかと感じる。そもそも、住宅ローン減税の意義は住宅取得にかかる消費税相当額を後から還付しようというものであった。住宅ローン金利はあまり関係ない。金利が上がってもローン減税は拡充されることはないし、金利下がっても改悪されることはなかった。一方で、消費税が引き上げられる際にはローン減税は拡充されたし、新築よりも中古（個人間売買で消費税がかからない）の減税は渋くなっている。ここは財務省も承知しているだろうが、あえて知らないフリをして「金利が下がったからローン減税を改悪しても良いだろう」とするのだろうか。あまりフェアではない。

それよりも、別の問題がある。減税額が大きすぎて、消費者行動を歪ませることである。まず、新築と中古で最大年40万円、20万円と違ってくる。これは新築を優遇していると言える。固定資産税の当初減免、修繕積立金の段階値上げ方式と合わせると、新築と中古の維持費の差が年50万円、60万円違ってくる。これが中古市場の成熟を妨げている。

また、減税額が大きすぎるので、ズル賢い人は、「10年ごとに買い替えて常に減税を取るべきではないか？」と考える。いわゆる沖式サーファーである。10年で売却する前提では建物の長期的な管理など興味はもたないので、修繕積立金の値上げには反対（売り抜けるまでは）というのが合理的な行動になる。買い換えるのは勝手だが、税制で管理不全に陥る行動のインセンティブを生んでしまっているのはまずい。

さらに、制度が複雑すぎることもよくない。3000万円控除とローン減税は一時期は一定条件下で両方利用することができたが、現在は買い替え時にはどちらか選択することになった。譲渡益課税の減免とローン減税（消費税の還付）は全く性格が異なるが、これを2つ並べて有利な方を選べというのは制度として複雑すぎる。知らないうち（または故意）に両方を使って国税から指摘される人もいるが、これはルールが悪すぎると思う。併用可能にするか、廃止するかどちらかにしたほうが良いだろう。現実的には両方を縮小して、併用可能にすべきではないか。さもないと、「どちらが有利か？」という判断をしなければならなくなる。

また、全国一律の制度が東京の実情に合っていないこともある。東京のマンション市場は寡占化が進み、供給が絞られ、競争が十分に働いていない。同じ地域に複数の物件が供給されている時代は比較検討されて競争が働いていたが、現在は同じ地域に複数の物件があるという地域は限定される。この結果、新築が欲しい人は購買力の限界に近い価格で購入するようになったし、デベロッパーは購買力を見て価格を設定することになった。

つまり、住宅ローン減税が拡充されて購買力が増えれば、それをそのまま価格に上乗せして値上げするだけである。税金でデベロッパーに補助金を出しているのと同じであり、政策的な意義はない。住宅ローン減税を廃止すれば購買力が落ちるので、購買力で値付けしているマンションの価格は下がると思われる。

郊外のように戸建てが常に供給され地域内で競争が発生している地域と、都内のマンション市場のように寡占化が進み、供給が絞られて競争が十分に働いていないものを同じ制度で適用することは政策として雑すぎる。

どうしていけば良いか

ぼくの考えるさいきょうの改善案はこちら。まぁこれらは例であり、変なインセンティブをなくしていくことが必要だと思う。

・中古と新築の減税を揃える。→新築優遇をやめる、買い替えメリットを減らす

・ローン減税の上限を下げる。→消費行動への変なインセンティブを減らす（額が小さければ減る）

・譲渡所得控除の上限を下げる。→消費行動への変なインセンティブを減らす（額が小さければ減る）

・固定資産税の当初優遇は廃止する。→新築優遇をやめる、買い替えメリットを減らす

・ローン減税と譲渡所得控除は併用可能にする。→複雑さを解消する

・ローン減税の期限（10年）を無くす。または伸ばす。→長期的な維持管理に対する補助と位置付ける

なお、住宅ローン減税が縮小すれば、ローン減税を当てにしてマンションを買おうとしていた人にとってはショックであろうが、そもそも時限がある法律であるし、減税がなければ買えないものは買うべきではないと思う。購入時にローン減税が維持されていても、購入後、ローン減税が改悪されれば中古相場も下がると思われる。

これ、財務省がどこまで改悪しようとしているのかわからないが、現行の半分になればそれなりに影響は大きいと思われる。狂気の坪400万円マンションはペアローンでローン減税を最大に取ることを前提にしている価格（80平米10000万円）もあり、影響が出てくるのではないか。

ローン減税が無くても狂気の坪400万円マンションしかもエリア史上最高値を買うだろうか？まぁ、買う人もいるだろうけど、ふつーは買わないんじゃないかな。

追加

会計検査院が何を問題にしているのか、伺える資料があった。

https://www.jbaudit.go.jp/report/new/all/pdf/fy30_09_02.pdf

この中で、住宅ローン減税を受けてから売却すると3000万円控除も受けられるのはおかしいと書いてあるので、3000万円控除についてもなんらかの見直しが入る（ローン減税とってから買い換えて3000万円控除を取れないようにする？）と思われる。

パークタワー勝どきの感想（4人家族編）

様々なところでパークタワー勝どきのレビューが書かれているが、単身、DINKS、投資目線でのレビューばっかりなので、４人家族で実需購入（長期居住、完済前提）の場合どうなの？という観点で感想をまとめていきたい。

４人居住に必要な広さ

この物件は価格的に一次取得の人は少ないと考える。買い替えの場合、家族の人数や年齢も相応であろうから、各居室が個室として利用できる3LDK以上の間取りが必要とする。ミニマリストでもなければ80平米くらいは必要だろう。LD 15畳以上、主寝室8畳、各居室6畳以上というゆとりあるプランだと90平米くらい。LD 20畳以上なら100平米程度は必要。ここでは最低ラインを80平米とする。

必要な予算

一期一次の部屋の中で、80平米以上の間取りで最安は89平米の約11000万円（10500万円かな）である。つまり、予算11000万円以下の方はお帰りくださいw。どうしても買いたければ70平米台の部屋で暮らしたらどうですか？wという感じ。狭すぎるのは精神衛生上よろしくないので、予算は11000万円は必要だと思った方が良い。世帯年収1500万円くらいの方が買う場合、世帯年収5倍界王拳で借入金7500万円、残りは頭金で充当すると、必要な頭金は3500万円。アベノミクス初期に購入した人なら、頭金と評価益と残債の圧縮でこのぐらいあるだろうか。初期費用、転居費用、現住居の売却費用、仮住まい費用、保育園の確保費用、オプション費用などを見込んで、少し余裕を持つ場合は現金が5000万円くらいあると安心だろうか。（頭金に入れずに手元に残しておく現金を含む）

価格設定、資産価値

パークタワー勝どきのスーペリアフロアの価格設定はわかりやすく、89平米（約90平米）で11000万円程度、100平米で12000万円程度となっている。低層の80平米は価格未発表だが、おそらく10000万円程度であろう。また、同じ方角なら広い面積の部屋ほど単価が安くなっている。これはグロス1億円強の壁を意識したものであろう。また、階数による価格差が小さいのも特徴。つまり、金が唸るほどあれば、極力広い、極力高層の部屋を買った方が単価的な意味ではお買い得ということになる。ただし、勝どきでグロス1億円以上のものが中古になった時にスムーズに売れるのかは怪しいところなので、流動性リスクは高め。投資用なら単価が高くてもグロス8000万円台の物件の方が無難（キャピタルゲインが期待できるし、売却にかかる時間も短い）だろう。ま、今回の記事は実需購入なのでそんなことは考えない。2LDKや70平米台の3LDKで4人は厳しい（QOL下がる）。

間取り

89平米、92平米の間取りは1部屋が細長すぎて使いづらそう。低層80平米の南向きも1部屋が不自然な形で使いづらそう。100平米の南向きは曲線のLDが素敵だが、家具配置は難しそう。つまり、スーペリアフロアの80平米超の3LDKはどれも４人居住だとイマイチ使いづらそうな間取りである。で、これを解決しようとすると全ての居室が綺麗な間取りは単価が高いエグゼクティブフロアを選択するしかない。非常に良くできていると思う。4人居住の場合、3部屋が居室として使えることが必要なので、なかなか悩ましい。待っても安くならんでーという説が多いが、かといってオーバーなものを買っても仕方ないので、無理のない予算をきちんと見極めて、それが11000万円未満であれば縁がなかったとして見送るのが良いと思う。「先に買っておけばよかったのに」と言うのは予算内での話であり、無理して買えば資産価値が上がっても居住中にキャッシュフローに無理が生じてQOLが下がる。

眺望、日当たり

南東向きの眺望はドゥトゥールとお見合いであり、良いとは言えない。他は北西を除くとお見合い感が強い。日当たりは南東向きは午前中には当たるが、午後は13時頃から日没まで建物全体がサウス棟の影に入る。日照シミュレーターでみたが、「これはアカン・・・」となった。まぁ日照を求める人は他の物件に行ってくれということと理解。眺望（抜け）は北西高層なら一応得られるが単価は盛られているしら将来何か立ちそうではある。

公園

勝どきには子育てに必要な大きな公園がない、緑がない雑然としたところというイメージだったが、実際に歩いてみると、遊具のある勝どきビュータワー横の公園、ベイシティ晴海スカイリンクタワー横の公園はそれほど遠くないので、忙しい平日でもさっと寄っていくこともできると思う。サウス棟の公開空地にも小さいが子供が遊べるスペースができるそうだ。平日はこれらで凌ぎ、休みの日に車なり電車でもっと広い公園に行けば良いので、子供が小さくてもそれほど困らないのではないだろうか。

保育園

子供が小さい人にとって、保育園は生命線であり、保育園に入れないというのはそもそも論外である。勝どきの保育園事情は厳しいことで有名であり、0、1、2歳の認可保育園への期中入園は無理だと考えていた方が良い。今、中央区に住んでいない場合で、入居時に0、1、2歳の子供がいる場合は周到に準備をする必要がある。何もせずに引き渡し後中央区に転入しても、待機児童になる可能性が高い。３歳児以上なら多少マシだろうが厳しい。これは中央区に確認しておいた方が良い。

小学校

小学校は晴海フラッグにできる小学校が学区となる予定である。小学校の開校が遅れた場合は近隣の小学校に入ることになり、あとから原則転校になるそうだ。ゴネられるのかは不明。晴海フラッグの小学校（学童）までは結構な距離があり、『時短のために駅直結買う意味ないじゃん・・・』と思ったのだが、人道橋ができると大人の足で10分程度に短縮されるので、まぁギリ許容範囲だろうか。真夏や雨の日は嫌だが。。なお、人道橋はもしかしたら建物の竣工に間に合わないそうだ。小一の壁と言われるように、ただでさえ両立が大変なのに、学童までのんびり往復している余裕があるのかどうかは、よく考えてみると良いと思う。

学習塾

勝どきは駅付近に学習塾が密集している。SAPIXはないが、それ以外はある。自転車に乗るまでもない距離感に学習塾が密集している。徒歩圏内に学習塾があるのは贅沢だし、送り迎えに車がいらないし、これはポイントが高いと思う。共働き子育てを楽にしてくれるだろう。パークタワー勝どきにSAPIXが入れば、ミッシングピースが埋まった感はある。

交通利便性

大江戸線のラインナップはイマイチで、JRへのアクセスが悪い。大門から浜松町への乗り換え、汐留から新橋への乗り換えは結構な時間がかかる。BRTや都バスがあるが、混雑や定時性が気になるところ。銀座や丸の内へは都バスで快適アクセスなのだが、日本橋まではイマイチ。三井不動産の本拠地なんだからなんとかして欲しいもんだが。なお、豊海埠頭があるおかげで、勝どきのバスは本数が多い。これは安心感がある。空港や新幹線アクセスはまぁまぁなんだが、品川とか他の地域に比べるとややイマイチ感。

商業施設、クリニック

生活を支える商業施設やクリニックについて、勝どきビュータワーのテナントを見ると絶望するし、レストランもこれといったお店はないが、周辺を歩いてみると小さなカフェがあったり、パン屋があったりするし、最低限のものは徒歩圏にある。スーパーはビュータワーに入っているもの、東武ストア、TTTのマルエツなどがあるし、未発表のパークタワー勝どきの下駄ばきにも期待できる。本屋や映画館はないが、休みの日に出かければいいんじゃないかな。

まとめ

80平米以上の3LDKの場合、まさかの予算11000万円倶楽部。これをQOLを落とすことなく、転売前提になることなく、完済前提でクリアできる強靭な財務体質が必要になる。金銭的なハードルがすごく高いが、周辺中古との乖離を見るとあまり新築プレミアムは乗っておらず、駅直結であるため、1億円超えの部屋は大きな値上がりはせずとも値下がりはしないことが期待できる。保育園が激戦、小学校が遠いなどのネガティブ要素はあるが、保育園はあらゆる手段を使ってなんとか乗り越えて、小学校は低学年さえ乗り切れば、それ以降は環境が改善する。眺望と日当たりがないのはどうなん？と言うのは住んでみないとよくわからないが、その分共用施設が充実しているので納得できるか。この物件、妻の反応が良いという声を聞くが、最終的にはそこが1番大事で、眺望がなくても小学校が遠くても、家族がどう感じるかということであろう。まさかのお気持ちの問題。ま、実需の購入なんてほとんどそれかも知れない。ただ、資金的に問題がないかだけはFPに依頼してしっかりと確認しよう。

実需と投資と半住半投のマンション購入

マンション購入について考えてきて、結局、購入形態は以下のようになるのではないかと考えている。

実需、投資、半住半投の定義

・実需

自分で住む。自分の収入から住宅ローンを完済する前提。購入時は売却時期未定。ローン完済後も売却しない。

・投資

自分で住まない。新築引き渡し即時転売、中古をリフォームして転売、オーナーチェンジで買って入居者が出て行ったら転売など。

・半住半投（沖式転売屋）

自分で住むが5年から10年して転売。新築優遇制度を受け切ったところで大規模修繕前に売却。後のことは知らん。

※賃貸運用もありえるが、区分マンションの場合、賃貸に出しても利回りが低すぎて儲からないので何年か賃貸で繋いで税率が安くなったり、3000万円控除が使えるようになったタイミングで売却する人が多いと思料。

それぞれが重視するもの

実需であれば、使用価値とキャッシュフローを最も重視する。南向き、良い眺望、広い間取り（100平米以上）などである。また、リフォームもたくさん行う。リフォームはQOLに直結するが転売価格には繋がらない。でも売らないから関係ない。駅距離よりも環境（小学校近いとか）重視。使用価値重視。

投資であれば、リターンを最も重視する。最も利益の取れる購入をする。自分で住まないから悪い環境（前建てあり）でも低仕様でも知ったこっちゃない。新築であれば、タワマン、北向き、低層、2LDKに限る。でかい部屋は売りづらい。南向きは価格が盛られてて利益が取れない。資産価値（正確には資産価値ではなく差益）重視。

半住半投は中間だが、欲が出て投資側面が前に出過ぎている人が多いように感じる。「使用価値が高いけどリターンが劣る住戸」と「使用価値が低いけどリターンが高い住戸」があった時、後者を選んで我慢することに躊躇がない。保育園や小学校途中の引っ越しも余裕。お金のかかる水回りリフォームが快適なのは知ってるが、売却価格に繋がらないからしない。極力お金をかけない。

このようにして見ると、投資目的というのは明らかに考え方が異なる。自分で住まないから。別にマンション転売じゃなくても良いのだが、銀行の金を使って、お手軽に儲かるからマンションでやっているというだけ。株でも仮想通貨でもなんでもいいんだろう。では、実需と半住半投では何が違うのか？

実需と半住半投の違い（子育て環境に対する考え方）

実需の場合、使用価値を最も重視するため、マンションの性能以前に、どのように生活できるのか、保育園に入れるかや小学校へのアクセスが非常に重要なファクターになるが、パークタワー勝どきのブロガーマンションレビューでもこのことに触れる人は少なく（というかいない）、半住半投や投資目線なのであろう。半住でも、実際に住むのだが。。

実需と半住半投の違い（予算に対する考え方）

実需の場合、売却時期は未定であり何もなければ完済前提である。この場合、キャッシュフロー表を作成して、支払いが苦しくなる時期（教育費がもりもりかかる時期）や、一時的な減収（出産や病気など）を加味しながら予算を決定する。住宅ローンが年収10倍なんてとんでもない。5倍でも多いくらい。頭金も多めに入れてキャッシュフローが無理ないようにする必要がある。共働きでも1人分の収入で返済可能にする。したがって、予算は控えめになる。

半住半投の場合、売るまでの期間の支払いが回りさえすれば良い。年収1000万円で1億円の住宅ローンを組んでも、5年のキャッシュフローが回れば良い。5年間の返済が1500万円くらいなのでその程度の貯金があれば1億円のローンを組んでも全く問題ない。収入から支払いを全て賄う必要がないからである。教育費や一時的な減収も考えなくて良い。したがって、予算は実需層に比べて高めになる。

実需と半住半投の違い（マンション管理に対する考え方）

半住半投の場合、数年で売却するのだから管理に対して関心はない。管理を頑張っても資産価値には反映されない。修繕積立金の値上げは利回りが落ちて売却価格が下がるので絶対反対。沖本を読めばわかるが、「修繕積立金が値上がりする前に売り抜けよう。大規模修繕に付き合う奴は情報弱者。」と買いてある。これ、自分がそう思っているのは勝手だが、無責任で恥知らずな行為と感じる。ただし、現在の新築優遇税制がこうした行為を経済合理的にしてしまっている。

新築価格が高騰している要因

賃金が増えない中でマンションの価格は高騰しているが、これはテクニック的なところが大きい。「共働きによって借り入れられる額が増えた」「低金利によって同じ支払いで借り入れられる額が増えた」ことが主な要因として指摘されているが、もう一つ「投資や半住半投で買う人が増えて、予算が増えた」ということもあるのだろうと考えている。

実際、投資家が多くなる3Aなどのエリアでは価格上昇が激しい。希少であるため3LDKや100平米でも値上がりすることが多い。ばかばかしくなる低い利回り（借りた方がマシ）だが、キャピタルゲインが得られるなら利回り低くても買いたい投資家が集まっているのであろう。

湾岸は投資家はそこまで多くないが、これは都心と違って3LDKや100平米など金額が大きな部屋があまり儲からないからであろう。2LDKの北向きとかで歪みがある住戸が投資家に人気だが、3LDKや100平米などの部屋は儲からないので居住前提で買われていることが多いと感じる。（ソースないけど、市場を見ている限り多分そう。）

実需にとって投資や半住半投は迷惑な存在

ここまで見ていけばわかるように、投資家や転売屋は実需層にとっては迷惑な存在である。まず、短期売却前提なので予算が大きく、デベロッパが投資目線で売れるギリギリの価格に釣り上げるので実需の手の届かない価格になってしまう。管理についても、投資や半住半投の居住者が多いマンションは利益相反が起こるためまとまりづらい。連絡がつかなかったり、無関心だったり。

他の例で考えてみるとわかりやすい。ニンテンドースイッチは転売屋が買い占めるものだから、実需である子供達（というか親）が定価で買えなくなってしまい、割高な転売価格で買うか、抽選に並ぶしか無くなってしまった。迷惑な話である。

メーカーや量販店は転売が増えるとブランドイメージを毀損するので、あらゆる手で転売を制限しようと努力している。一方で、マンションの場合は投資や半住半投もあってよろしいという考え方であるため、買ってくれれば属性は問わない。デベロッパーも長期的な建物の管理やコミュニティの形成なんかに興味ないんだろう。売れれば良いし、転売してくれた方が次を買ってくれる。

しかし、実需の人たちから見れば投資家はもとより、数年で新築マンションを点々としている人は地域に貢献しないし、子供のお友達になってもすぐに引っ越して行ってしまう。半住半投が多いエリアが歴史を作って、子供が地域に愛着を持って、成熟していくのか心配である。新築供給が終わったらオワコンにならないか？

新築優遇のクソ制度たち

何度も書いて来ているが、日本の住宅の新築優遇制度はクソであると思う。住宅ローン減税、固定資産税の当初減免、フラット35の当初金利優遇、デベロッパー保証、修繕積立金の段階値上げ方式。などなど。

新築優遇の諸制度は業界がロビー活動で勝ち取ってきた供給者都合のものであると感じる。しかも、寡占市場の中では、優遇策で購買力が増えれば、そのままデベロッパーは値上げして懐に入れるので意義はないと思う。競争が機能しない市場においては、デベロッパーに税金で補助金を出しているのと同じである。

実需優遇か投資規制か

実需を優遇するか（転売を規制するか）どうかは政府や自治体がどのような方向を目指したいかによるが、放っておくとデベロッパーは自社利益の追求のために合理的な行動をとる。ある地域では土地が切り刻まれて狭小住宅が量産され、ある地域では投資家向けに希少住戸が実需に買えない価格で供給される。そして、沖式転売屋のように無責任、無関心な住人が増える。

ワンルーム規制や容積率など、街としての魅力を保つ規制があるが、野放しにしていると長期的に建物の維持管理も怪しくなり、街の魅力も落ちる。韓国では不動産投資で住宅の価格が上がりすぎて、投資購入（2戸以上の所有）に超絶重税をかけるというが、放っておくとこうなる。

本来はデベロッパー側がブランドを守るために自主規制して欲しいところ（実需を優先して、売れ残ったのを投資家に売るとか、転売期間制限を設けるとか）だが、投資家がごった返しているマンション（北仲とか）で、引き渡した瞬間50戸が売りに出たり賃貸に出てもなんとも思ってないようなので、政府による介入が必要なんじゃないかと感じる。

ここまで書いてきたように、投資や半住半投前提が増えると、予算が増えるのでデベロッパーは値上げして、マンションは実需では買えない価格になる。これが新築優遇のクソ制度たちと寡占市場でさらに加速している。スガノミクスで携帯電話を数千円値下げしてる場合ではない。共働き化の中で結婚や出産を後押ししたいのであれば、都市部で働いていて、実家の支援のない共働き家庭が実需でマンションを買えて、子育てできるようにするべきではないか。さもなければ、強烈な投資規制を入れるか金融引き締めに追い込まれる。

最後に

マンションを買おうという方で、ぼくのブログを読んでいる方は自分がどの目的でマンションを買うのか考えて欲しい。実需であれば、半住半住前提のマンションクラスタの言説、沖本、のらえ本の記述を鵜呑みにしてはいけない。前提によって、予算も物件選びも全く変わってくるのである。

駅徒歩よりも保育園や小学校への所要時間が大切

パークタワー勝どきについて仕様やらエレベーターやらが議論されているが、サラッと「小学校の学区は晴海フラッグに新設される学校になる」という情報が入ってきた。直接デベなり中央区に確認したわけではないのだが、モデルルームで聞いたということである。

パークタワー勝どきから晴海フラッグの小学校へは大人の足で15分から20分くらいかかるようだ（Google マップ調べ）。おいおい、駅徒歩1分なのに小学校徒歩15分かよ、バランス悪くないか？と感じたが、よく考えると駅近くに小学校があることは少なく、駅徒歩と小学校へのアクセスは二律背反的なところがある。港南エリアは駅から10分程度離れているので、マンションと学校保育園が隣接している。小学校に近く、駅まではちょっとある。

せっかく駅近のタワマンなのに小学校がかなり遠いという現象。これは、この物件だけの話じゃなくて、再開発によるマンション建設に小学校建設が追いつかない問題、本来住宅用地でないところに大量の住宅を供給してしまう都市計画の杜撰さ、共働き化の社会変化など複合的な問題だと思うのでちょっとまとめてみたい。

駅徒歩よりも保育園への所要時間が大切

これは今更書くまでもないくらい認識されてきているが、保育園へのアクセスは非常に重要である。駅徒歩5分のマンションに住んでいても、保育園が駅と逆方向に10分（大人の足で）とかはザラであるし、待機児童問題が激しい場所だと自転車やバスで登園させる場合もあり、毎日登園数十分コースである。駅近メリットぶち壊しである。

一方で、タワマンに併設している保育園に入れることができれば徒歩数分だし、雨の日でも台風でも傘はいらない。猛暑でも汗をかく前に辿り着くことができる。この使用価値は圧倒的なものであるとぼくは考える。併設していなくても、大きな保育園が近くにあるでも良い。

テレワークで通勤頻度が減る中で、わざわざ遠くの保育園に毎日登園されるのは馬鹿馬鹿しい。職場近くの保育園に預けざるを得ない人もいるが、出社しないのに会社の近くに行く必要があるという地獄である。

以前、ぼくが中央区のマンションを検討した際に、「フルタイム共働きの人は半分が待機児童ですよ」と役所に言われて絶望した話を書いたが、待機児童というのは保育政策が超絶赤点でお話にならないレベル。保育園へのアクセスというのは赤点を脱した人のより高次元の話。そもそも入れなければ徒歩20分だって30分だって入れざるを得ない。

保育園が近くにあることは生活に大きなゆとりをもたらす。しかも毎日効果を実感できるから、とても大切な要素だと考えている。通勤頻度が落ちている中で毎日登園する保育園との距離は駅距離よりも大事である。せっかく再開発するのであればぜひ保育園併設にして欲しいと考えている。

晴海フラッグでは保育園は賃貸棟の近くに設置されるそうだが、これもちょっと意味がわからない。晴海フラッグは区画が大きいのでサンビレッジやパークビレッジの先端から歩くと結構な時間がかかってしまう。真夏とか台風の日はきつい。せっかく一帯開発なのだから各ビレッジごとに一つ保育園を設けるべきだったと思う。

駅徒歩よりも小学校への所要時間が大切

QOLの観点からは駅距離よりも保育園アクセスが大事なんだ、何よりも大事なんだと言ってきているが、小学生になれば自分で登校するようになるから事情は変わってくるのだろうか。

これは実体験をもとに語ることができないのだが、「共働きで実家のヘルプがない状態ではかなり大事」ということではないかと考えている。

小一の壁と言われるように保育園の手厚いサポートがなくなり、毎日ギリギリで生活を回しているのに、のんびり往復30分以上かけて学童へお迎えしている場合じゃない。また、小学生になると習い事も本格化するので送り迎えなどもあり、とにかく移動時間のように無駄なものは削減しないと睡眠時間が削られる。

「オレが子供の頃は田舎で小学校まで片道60分だけど全然大丈夫だった」という反応があるが、まず、ぼくは小学校が遠いと子供がかわいそうとは思わない。僕も遠かったけど通学路で遊んだり虫つかまえたり遊んでいた。真夏でも台風でもそんなに苦ではなかった。

ぼくが気にしているのは共働きの親の負担である。「オレが子供の頃は田舎で小学校まで片道60分だけど全然大丈夫だった」というけど、それって親が専業主婦じゃなかったですか？または、都内のようにほとんどの家庭が中学受験する前提じゃなくないですか？近くに祖父母が住んでいませんでしたか？前提条件違いすぎてアップルトゥアップルの比較になってなくないですか？ということ。

よく、女性活躍セミナーで徒歩圏の実家に家事育児を丸投げしている女性が、「仕事と家庭の両立なんてラクショーよ！私は出産後2週間で復帰したぞ。」とオラついているのを見て、「楽ショーじゃねぇよ、再現性ねぇだろ」と思いませんか？と。

まぁつまり、実家が近くて専業主婦家庭であることを前提とすれば、通学時間が長くても全然平気ということなんじゃないか。専業主婦家庭であれば幼稚園まで車や自転車で送り迎えしてもまぁ余裕だが、共働きだと保育園は近ければ近いほどいい。そういうことじゃないかと。

タワマン建設と小学校遠い問題

田舎の場合、人口密度が薄いので広域から通学することになり、通学時間が長くなる。都市部の場合は、タワマンを駅近に建てるが、駅近には小学校はあまりないので、通学時間が長くなる。

また、勝どきのように、もともと住宅を建てる予定ではなかった場所に大量の住宅を供給すれば、近くの小学校が満員になってしまって、遠くの新設小学校に突っ込まなければ入り切らなくなる。

さいたま新都市や幕張規模のように、超大規模な土地にゼロから作る街づくりであれば、学校や保育園の配置と住宅、駅の配置をよく考えて移動時間が少ないように、大きな道を渡らずに安全に通学できるように配慮されるが、既存の街にたまたま土地ができたからと無計画にマンションを建てまくると、小学校の場所とマンションの場所で不整合が生じてしまう。

これは勝どきに限らずどこでも生じていて、すでに出来上がっている街や古い街で工場跡地がタワマンになる場合、当然ながら工場の近くに学校はないから小学校遠い問題が生じる。新興の住宅地がきれいに整備されていて無駄がなく気持ちが良いのはこういうことだろう。

デベロッパもゼロからの広大な開発なら配慮はできるが、タワマンを複数建てるくらいの規模だと保育園を併設させるのが精一杯。小学校遠いから小学校建てましょうとはならない。

資産価値か使用価値か

小学校に近いところにするか駅に近いところにするかという問題は、結局のところ、資産価値と使用価値のどっちを取るのという話になってくると思うのだが、まぁ共働き家庭の場合、ほとんどのケースで小学校（に限らず、自分が必要とする施設）に近い方が使用価値が高くていいんじゃないか。

10年後に何千万円か残っても、毎日睡眠時間を減らして健康を害したり、余裕がなくなって家族にあたってしまっては本末転倒。多くの人にとってマンションとは実用品であり、生活を助ける、便利にするものであると考えれば、多少コスパが悪くても使用価値を重視した方が満足度が高いんじゃないか。

そもそも、アベノミクス前はマンションは経年減価するものだったから、「お金がかかってもいいから使用価値を重視しよう」と考える人が多かったが、アベノミクス以降は金融緩和ラッキーで値上がりしたもんだから、欲に目が眩んだ素人が投資家気取りでマンションサーフィンしている。資産価値のために小学校途中で買い換えて転校するとか、正気の沙汰とは思えない。

自分や家族がどういう生活をしたいのか考えて、その実現のためにはどのような住まいが適しているのかを選択するのが良いのではないか？それにたまたま資産価値がついてくればハッピーだったということだ。

注意：このブログは客観的な事実や専門家によるアドバイスではなく、ぼくの考え方を書いているものである。わかりやすくするために端折ったり強調している部分がある。あくまでも、こういう考え方があるんだなということで、読み物的にお読みいただければと思う。

【祝】パークタワー勝どきの予定価格が発表！

パークタワー勝どきのミッドタワー（駅直結棟）の間取りごとの価格が発表された。

この物件、相当に細かい情報まで開示しているがなぜか頑なに価格だけは発表してこなかったが今回はこの間取りの何階はいくら、という詳細な形で発表されている。まず、価格がいくらとかどうとかという以前に、販売開始まで時間があるこの段階で発表してくれたことに感謝である。

業界慣行

マンションの場合、Price（価格）、Place（立地）、Plan（間取り）が重要な要素である。どれかが欠けているとそもそも判断がつかない。

しかし、業界慣習として「モデルルームに来ないと価格を教えない」ということがまかり通ってきた。

物件概要で公表される価格も、価格の範囲と最多価格帯であり、具体的にこの間取りのこの階がいくら、とはわからない。

これにはデベロッパー側の事情があるのだろうが、検討者側からするとありえない不便な慣行であった。

価格を伝えないことでまずはモデルルームへ足を運んでもらおう（モデルルームで気に入って貰えば予算オーバーでも買うかもしれないし、予定より狭い部屋でも買うかもしれない）という意図なのだろうが、大規模プロジェクトの場合、近年はマンションブロガーがモデルルームを訪問して価格をブログに書いてくれるので、あまり意味はない。

デベロッパー側からしても、予算が届かない検討者が大量にやってきても無駄なので、ぜひ具体的に発表してもらいたいと考えていた。

そんな中、注目マンションであるパークタワー勝どきで、このような透明性の高い情報開示をしてくれたことは大変ありがたいし、有意義であったと思う。

というか、今後の大規模マンションは全てこの方法でやってほしい。じっくり考えてからモデルルームに行きたいのだ。

発表された価格

さて、今回発表されたのは全ての間取りではないが、狭いものから広いものまで幅広に発表されている。

狭い部屋の方が単価高めで、広い部屋は坪400万円〜という感じだった。下限価格は相対的に安いと感じた。（注：買えるという意味ではない）

周辺の中古、住友が販売中の有明、晴海の物件はバブルと思うほど悪ノリ価格であり、パークタワー勝どきの坪単価を上回っているくらいだ。

また、ブランズタワー豊洲が坪400万円程度、ブランズタワー芝浦が坪500万円程度なので、なんとなくパークタワー勝どきは坪450万円〜470万円くらいかなと思っていた。デベロッパーが住友だったら坪500万円からだったかもしれない。

さて、発表された価格の中で3LDKのファミリー用の間取りと価格は以下のとおり。（坪単価はマンマニ先生の記事より）

スーペリアフロア

・71.64平米（運河向きの中住戸）8500万円台ー9000万円台　坪409万円ー438万円

・74.88平米（運河向きの中住戸）9100万円台ー9600万円台　坪401万円ー428万円

・89.54平米（南西角部屋）10900万円台ー11600万円台　坪402万円ー坪431万円

・92.59平米（北西角部屋）12300万円台ー13000万円台　坪439万円ー467万円

・101.16平米（運河向きかつLDが丸い）12200万円台ー12900万円台　坪398万円ー424万円

さて、単価で見ると何故か101.16平米が最も安い。13000万円を超えないように意識したようだ。

北西向きはキツい前建てがなく、坪単価が高い。南西向きは南向きをサウス棟が塞ぐ形。

運河向きはドゥトゥールに塞がれているが、借景とも言えるし、そんなに悪くないと思うので、お金がある人は101平米を買えばいいように思える。

一方で、9000万円以上で買うと出口が厳しそうな感じなので、現実的な買い手からは71平米の部屋が人気になりそうだ。

全体的に、グロスがいかついので、それなりの頭金があることが前提であり、また、エリア史上最高値で掴む以上、ラッキーでインフレにならない限りは一定の減価は見込まれる。

今回発表された以外にも、低層の80平米やサウス棟はもう少し価格が安いと思う。駅直結でないからその分安いだろうし、低層はその分安いだろう。

単価は想定より安いがグロスはえぐいので、ユニークな商業施設など買う人にとって説得力のあるポジティブ情報が欲しいところ。

とはいえ、繰り返しだが販売開始前のこの段階で、ここまで具体的な情報を出してくれたことに対しては大変ありがたく思うし、素晴らしいと思う。そして、大規模マンションで価格未定は滅んで欲しい。

で、ぼくが買うのか？（買えるのか？）ってことだけど、買い替え前提だから分からんけど、とりあえずモデルルームはいくぜ！ということ。

湾岸の次のフロンティアはどこ？

共働き家庭のフロンティアだった湾岸エリア

リーマンショック後の10年間、湾岸エリアは都心に近い（特に大丸有に近い）割にマンション価格が安い（坪200万円〜300万円くらい、3LDKが5000〜7000万円くらい）ので、共働き家庭（世帯年収1000〜1500万円くらい）の一次取得層や子育て世帯に人気だった。

価格上昇でフロンティアでなくなった湾岸エリア

しかし、湾岸の新築マンションは価格が上がりすぎ、今やほとんどのリーマンにとって必要な広さの物件が買えなくなってしまった。

価格上昇は再開発によるファンダメンタルズ的なものか、金利低下など金融要因なのか、過大評価なのか分からないが、シティタワーズ東京ベイ、ブランズタワー豊洲、パークタワー勝どき、ブランズタワー芝浦などは坪400万円〜500万円がボリュームゾーンである。

住み替えで頭金が数千万円あるか、年収が数千万円あるかでなければ、1億円以上のマンションをエリア最高値で掴むのはダウンサイドリスクが大きくリスク取りすぎである。（つまり、若者ではなく、ある程度金を持ったおっさん向けのエリアになってしまった）

背伸びした借金でギリギリ買えたとしても、結局分不相応な住宅費を負担することになる可能性が高い。70平米1億円のマンションを買って、利回り4％なら家賃は33万円。売却価格はどうなるかは分からないが、結果としてこのぐらいの住宅費は負担することになると考えておいたほうが良い。（もっと多額になるかも

アベノミクス下でマンションを買った人は経年で物件価格が上昇するという「奇跡的な状況」が発生して、賃貸に比べて有利であったが、これは大きく金利低下したためであり、賃金は大して増えていない。これ以上金利が下がらないのだから、今後は賃貸でも分譲でも住宅費は大きく変わらないと考えるのが自然である。

必要な広さが買えないなら、実需の検討者にとってその物件、エリアはスコープに入らず、そもそも存在しないのと同じである。買えなければ1億円でも100億円でも同じ。

湾岸エリアの新築マンションは価格が上がりすぎて、ほとんどの一次取得層リーマンにとって検討外になりオワコン化した。買い替え前提の成熟したエリアになった。このまま住民が高齢化してニュータウン化するのか、より収入の高い住民が入ってくるのかは分からないが、少なくとも、もはや若者のフロンティアではなくなった。

次のフロンティアはどこ？

それでは、共働き世帯にとって、職場アクセスと現実的な価格を両立した次のフロンティアはどこなのだろうか？

2008年からの10年間、フロンティアだった湾岸エリアは「都心に近いわりに、埋立地、倉庫街、工場など不人気な要素を持つから安いエリア」であった。

ネガティブな点に目をつぶれば通勤アクセスと安い価格を両立するコスパが高いエリアであった。

ここに目をつけた地方出身者の共働き家庭が住みだした。彼らは実家が遠いので実家の近くではなく、職場の近くに住む傾向があり、東京のジモティーでないため地歴など気にせずコスパを重視する。豊洲などは、元々はイメージが悪くマンション名から名前を隠していたが、共働き家庭に合わせて街が開発され、イメージが改善し、発展してきた。

この歴史を見ると次のフロンティアとしては、「都心に近い」「ネガティブな要素があり価格が安い」というのが必要条件であろう。ぼくはあまり広域について詳しいわけではないので、Twitterで「ここどうよ？」とコメントいただいたところを中心に書いていきたい。なお、予想ではなく、ここどうよ？的なネタなのでみなさんも考えて教えてもらえると嬉しい。

足立区全般

この話をして、1番に思いついたのが足立区。また、足立区を挙げる方が多かった。従来は低所得者が多いとか、治安が悪いとかそう言ったイメージが持たれがちであったが、最近は若者をターゲットに街づくりを進めており、「子育てしやすい区」として有名になってきている。

私も足立区の昆虫館に子供を連れて行ったことがあるが、公園は広々と整備され、遊具はピカピカに更新され、人口密度は低く、住民のマナーもよく、素晴らしい環境だった。特に、子供が触れる場所について力を入れている感がある。ギャラクシティなども有名。

最近のデータでは、待機児童がほぼゼロになったそうであり、しっかりと、子供重視の政策を進めている。タワマン建設を子育て環境整備より重視しているためいつまでたっても待機児童が解消しない中央区と全然違う。政策の優先順位が違うのであろう。

この変化が若い世代に有名で、若い世代にとっては足立区のイメージは悪くない。2020年からの10年間、足立区が次の湾岸化（共働き家庭が流入し、イメージが改善し、街としても発展）する可能性があると思う。

江戸川区や荒川区を挙げる人もいたが、足立区に比べるとイメージ改善の余地が低いのではないかと思っている。

西日暮里界隈（尾久、鶯谷、入谷、三ノ輪）

足立区に近いが西日暮里周辺も改善の余地があると思う。元々交通アクセスは良いが賃料が安くマンションも安い。基本的に、価格の安さを追求すると、東京の東側になる。水害リスクはあるものの、タワマンなら死ぬことはないので、まぁあまり気にしない人も多いのでは。湾岸も液状化には弱いけど、みんな気にしてない。

西日暮里界隈の問題は、広い物件がほとんどないということで、ここが改善されるような大規模な開発が行われれば、湾岸では実現できない広々とした住居を求めてパワーカップルが押し寄せる可能性があるのではないか。なお、都市開発に詳しいわけではないので、どこで土地がまとまっているとか、そういうのは知らないので、Twitterで教えていただけると幸い。

鶯谷はイメージが悪すぎるからかマンション名につけないことが多いが、豊洲だって昔はイメージが悪すぎるからマンション名につけなかったので、開発余地さえあれば伸びしろとも言えるのではないか。余地があるのかは知らんけど。

北千住

北千住を次のフロンティアとして挙げる人もいたが、個人的には北千住はすでに価格が上がりすぎてフロンティア感が足りない。豊洲や勝どきが幸運だったのは価格上昇がマイルドで10年くらい時間をかけて発展したことである。

豊洲の開発初期は坪200万円くらいからスタートして、購買力の限界が坪400万円まで上がるのに15年くらいだろうか。ここが急に上がりすぎると人口流入がストップして発展がストップする。そういう意味で、北千住はポテンシャルは高かったが一気に価格が上がったので、次が続かないのではないか。続いたとしても、「評価益を吐き出すことが前提」になってしまい、オッサン向けになってしまうのではないか。

そういう意味では、今のイメージが悪く、ゆっくりと状況が改善していくエリアがフロンティアに適している。

秘境駅の可能性

湾岸に近い秘境駅（利用人数が少ない駅）として、越中島や潮見があるが、こうした街が発展していくイメージはぼくはあまり持てない。ぼくは秘境駅は好きなのだが。

人気があまりない駅はフロンティア化していくところと、ずっと秘境のところに分かれるのではないか。そういう意味では開発余地がない場所とか、発展してないのんびりした環境が魅力の場所（尾久とか）は、のんびりとした環境が継続するのではないか。

次のフロンティアとして「平井駅」を挙げる人もいて、ぼくも平井駅は可能性があるような気がしているのだが、一方で秘境駅に留まるような気もしていて、ここはより詳しく都市計画などをみて行く必要があると思う。（当然だけど）

埼玉や千葉

埼玉や千葉の中で広い土地があり、都心や湾岸では実現不可能な住環境が提供できれば、十分に可能性はあると思う。イメージしやすい場所では新浦安、戸田公園、与野、さいたま新都心、海浜幕張あたりだろうが、すでに注目されているので穴場感が足りない。

従来、埼玉や千葉は通勤時の時間や負荷がネックであったが、大企業では週に何回かのテレワークが定着していくとすれば、大企業に勤めるパワーカップルであれば通勤時間に対する許容度は上がっていく。狭くて高いマンションは毎日通勤するなら価値を感じられるが、週に2通勤なら通勤時間が伸びても広さと安さを求めたい。

特に、子育て中であれば通勤頻度を可能な限り落としたい人も増えるだろうし、それを可能にするテレワークの環境整備が行われている。どこまでテレワークが浸透していくのか不透明なところではあるものの、大企業であれば「希望すれば週に何回かはテレワークにできる」という状態になれば、埼玉や千葉の安くてまぁまぁ都心に近く（通勤時間40分くらいかな）、マンション価格が安い場所が人気化するのではないか。

まとめ

昨今のマンション価格上昇によって、従来フロンティアであったエリアがオッサン向けのエリアになってしまっている。ぼくはこの現象を「実需層にとっての新築マンション市場の死」と表現しているのだが、つまり、若い共働き世帯の一次取得層が入ってこれないエリアになってしまっている。

次のフロンティアとして、「通勤アクセスが良いのにイメージが悪くて安いエリア」にコスパを重視し、地歴を軽視する共働き層が流入していく可能性がある。通勤アクセスは簡単には改善できないが、イメージはまぁ改善できるので、今イメージが悪くて安い場所に可能性があるエリアがあればそれが次のフロンティアになり得るのではないか。

今はブランド化した湾岸も、埋立地、ゴミ焼却場、元工場など散々な言われっぷりだったが、現在の通りイメージが改善している。次のフロンティアとして有望な場所があったら教えて欲しい。

中古はどう？

新築マンションは冗談みたいな価格だが、中古マンションならそれなりだから湾岸はまだフロンティア性を失っていないのではないかという考え方がある。

ぼくもギリギリこの考え方を持っている。個人的には、坪330万円くらいで取得して、500万円くらいかけてリフォームすれば占有部は新築以上の満足度になるので良いかと思う。個性を求めて、新築へのこだわりがない若い人も多い。

ただ、坪330万円とはいえ子育てに必要な広さを確保すると結構な額になるし、築浅は更に高かったりするので若い人にとって魅力的だろうか？と考えると、微妙（価格が高すぎる）な気はしている。80平米で8000万円の中古とか一次取得する気になるだろうか？