konanタワリーマンブログ

マンション、投資ネタブログ

マンション購入は物件ありきかジャストインタイムか

資産価値を重視した購入では、マンション購入は物件ありきになってくる。となると、転居時期は売主の都合に引っ張られる。

 

パークタワー勝どきが割安だから買おうとか、近隣で3Dの売却があったから買おう、税制優遇が大きから買おうとか。

 

これらは自分のライフステージとは全く関係ないため、タイミングを合わせるのが難しい。ここが最近モヤモヤしていた。

 

マンション購入を真剣に検討してきて、マンション購入はライフステージにジャストインタイムのほうがQOLが高いのではないかと考えだした。

 

素晴らしいマンションでもライフステージに合わなければ、自分にとってはダメマンションになる。

 

例えばパークタワー勝どきはDINKSには素晴らしいマンションだと思うが、未就学児や小学生がいる家庭には魅力半減である。

 

転居について真剣に検討してきて感じるのは、転居は負担が大きいということである。お金もかかるし、保育園、習い事などすべて変更するのは非常に面倒だ。また、子供にとっては現在のコミュニティ(お友達)から強制的に切り離されることへの不安感、ストレスも大きいだろう。転勤と同じで。

 

現在の住居に大きな問題がない場合、できれば転居はしないほうがQOLが高い。少なくとも家族の合意、前向きな反応を得られやすい。

 

新居が素晴らしくても、現居に比べて全ての要素が優れているということはあり得ないので、何かしら悪化する。

 

その時に、「でも、家族にとって絶対に必要なタイミングだったから総合的に満足だ」と家族全員が納得できるかどうかが大切なのではないか。特に、今は物件価格が高騰しているので、住み替えると残債が数千万円増えることもあるだろう。金銭的な負担は増えたのに、これが悪化した、あれが悪化したと考えるのは辛い。

 

一般的には、子供が産まれるタイミング(保育園や公園が近いほうが良い)や子供が小学校に上がるタイミング(小学校や学童に近い、広い家が必要になる)で引っ越す人が多いのではないかと感じる。特に後者。これはジャストインタイムの考え方であろう。

 

我が家は振り返ってみると、ジャストインタイムで子供が産まれて手狭になったから購入した。振り返ってみても、完璧なタイミングで完璧な物件を購入できたと思う。資産価値的にはもっと早い方が良かったが、必要でない時期に買ってもさほどQOLは上がらなかっただろうし、必要な要件(保育園アクセス、広さ)を外す可能性があった。

 

よく、資産価値重視の人は「マンション購入は早いほうがいい」とか「早めに買えば残債減るし、早めにQOL上がる」と言うのだが、早めに買うと家族の納得を得られづらい(必要性を感じない)し、必要な条件を見逃す恐れもある。子供は産まれてみないと必要な広さはわからないだろう。また、ベビーカーは転がしてみないとどの街が不便だとかは分かりづらい。

 

結局、必要な要件を見極めてから、必要になってから買うほうが納得感が高いのではないか。できれば、後出しジャンケンが望ましい。子供が産まれて保育園に入る前に買うのではなく、保育園に入れてからその保育園に近づくように買えば、QOL爆上げ間違いなしである。

 

頻繁な引っ越しについては家族への負担も大きい。子供が産まれる前に買って、子供が産まれたら買い替えて、更に子供が小学校に上がる前に買い替えて・・・というのは手間なので、できれば引っ越し回数は減らしたい。

 

となると、子供が産まれて手狭になったタイミングで、小学校へ上がることも見越して広めな物件を買うか、子供が小学校に上がるまでは賃貸で粘るか、そちらの方が現実的だと思う。特に新築にこだわると常に物件を探していなければならなくなるし、タイミングが合わずに数年で引っ越すことになってしまう。マンションファンなら気にしないが、普通の人ならキレる。

 

マンション情報はどうしても、客観的な指標である資産価値に関する情報が溢れていて、QOLに関する情報が貧弱である。自分でしっかり調べなければならない。

 

ついつい、魅力的な新築供給だからとか、良い投資機会だからとか、資産価値が手堅いからといったトークに乗せられてしまうし、マンションファンとしても、ついつい、物件ありき、価格ありきになってしまうが、冷静に考えて欲しい。

 

何のために自宅を購入するのか。資産価値(つまり、住宅費を下げる)の優先順位は高くない。家族に必要なものを必要なタイミングで取得するということだ。

 

半住半投というが、これをバランスさせるのは極めて難しい。理想としては自宅はQOLを最重視して、投資は自宅外で行うのが望ましい。

 

もちろん、大きな額の自宅を資産性が高いものを買えれば、影響が大きいと言うのはその通りであるが、一方で、自宅がQOLに与える影響も大きいため、ぼくは自宅購入は資産性を考えすぎない方が良いと考えている。

 

以前から書いているが、「予算制約がある中でどのようにQOLを最大化させるか」に最大限頭を使うべきであって、購入のタイミングを妥協しないことも重要である。

 

このように考えると、中古の方がジャストインタイムを実現しやすいと思う。良い物件が良いエリアに必要なタイミングで出てくることはまぁ普通はない。

 

家族の都合を最重視して、資産性は最低限あれば良い。価格高騰の中で、最低限(利回り5%くらい、経年減価が標準ペースよりゆっくり)というところが厳しくなってきてはいるが、まぁその場合は多少資産性を犠牲にしてもQOL向上のためにジャストインタイムをとるということだろう。

 

大規模マンションだとマンション内での住み替えも多いが、これも必要なタイミングで広さを確保するというジャストインタイムの行動であろう。