Twitterで、常陽銀行の50年住宅ローンについて取り上げたところ、少しバズった（当社比）。
現在、35年ローンが主流であるが、50年ローンを使えるなら使った方が良いシーンというものがあるだろうか？考えていきたい。
フラット50
50年ローンはフラット50が有名だし、50年ローンでググるとほぼそれしか出てこない。
フラット50は、返済期間が最大50年だが頭金が必要だったり、金利が高かったりする。（ただし、全期間固定で1.6％程度）
中古マンションでも利用できる。借入限度は8000万円。
長期優良住宅でないと使えないため、フラット50はあまり使い勝手が良いとは言えず、有効なシーンはあまりない。
与信がない人が2世代で返済をすることを担保に借り入れるなど、ファイナンス目的で利用するケースを聞いたことがあるが、レアケースだろう。
民間銀行の50年ローン
一方で、民間銀行が提供する変動金利の50年ローンは少し事情が異なる。
変動金利なので金利が安め（35年返済の変動金利＋上乗せ金利）、頭金の要件が緩く（フルローン可）、限度額が大きい（1億円）。
特に大きいのは頭金の要件が緩いということだろう。
50年ローンなので、35年ローンと同じ年収負担率でもより大きな額の借り入れが可能である。（悪魔の囁き）
例えば、年収800万円の人は35年ローンでは1億円は借りられないが、50年ローンだと借りられる。
また、返済期間が長ければ月々の返済額は抑えられるので、キャッシュフローは楽になる。
一方で、当然ながらトータルの支払い金額は35年ローンを上回る。残債の減少ペースも遅い。
金融商品にフリーランチはないので、返済期間が長く月々の返済が少ないという大きなメリットの反対にデメリットもある。
総返済額を重視する節約FPとか、35年ローンなんてとんでもないマンが聞いたら気絶しそうだが、冷静にメリデメを判断して、有効だったら活用していくのが良いと思う。
50年ローンが有効なケース
さて、この50年ローンという道具はどのように使うと有効だろうか。
（1）完済する気がない場合
団体信用保険に加入するため、50年の間に死亡すれば借金がチャラになる。
まぁこの理由で借りる人はいないだろう。健康に不安があれば保険加入できないし。
（2）マンション転売の資金繰り目的
35年ローンでは手が届かない物件かつ値上がりが期待される新築マンションを購入し、税制優遇が切れたら転売するようなケース。
このケースがもっとも有効だと思う。
（3）相続などが予定されている場合
今は現金がないが、将来相続で大きな現金が手に入るので、物件購入でQOLをあげながら、目先の支払いを抑えておきたいケース。
当方にはそんな予定はないので関係ない。
（4）インフレを予想する場合
インフレを予想する場合、極力借金を膨らませた方がいいので、35年ローンよりも大きな額が借りられる50年ローンは有効である。
ただこれ、インフレにならなかったらどうするのか。また、インフレになったら一般的に金利は上昇する。
50年ローンは普及するか？
（1）〜（4）はいずれもマイナーな借り入れ理由であり、一般に広く普及するものではないだろう。
また、50年ローンは新築物件でしか使えないとか、年齢が若くないと使えないとか、いろいろな制約があるため、不動産業者がプッシュするということもなさそうだ。
ただし、聞いた話だが、特定の新築物件では、提携ローンとして50年ローンが用意されていて、少し高めの部屋を押し込むために使われているそうだ。
これは業者に騙されているわけではないが、このローンの特性や購入した物件の将来価値はよく理解してから借りるといいと思う。
新築の時に50年ローンで高騰した価格を正当化できても、中古では同じような買い方はできないため慎重に考えるべきだ。
50年ローンは今のところ、地銀や信金が裏メニューとして用意しているくらいだが、ネット銀行や大手行が取り扱い始めたら、普及する可能性はあると思う。
ただし、このローンが有効なケースはあまり多くないと思われるので、自分のケースと合っているのかよく考えるべきである。
個人的には、高騰した湾岸タワマンを10年くらいで転売したい人（かつ、若い人）に適した商品なのではないかと思っている。
