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マンション、投資ネタブログ

中古マンションのリフォームって何をやればいいの?

質問箱の質問にこちらで回答させていただく。質問センキュー!

 

ご質問

https://peing.net/ja/q/c322484c-4f5f-4070-a3a0-11635ac8320e

 

ご質問はマンションクラスタのよく言う「中古マンション買って魔改造したいわー」の魔改造って、具体的にはいくらで何ができるの?ということと理解。

 

マンションは、所詮は箱なので、専有部分はリフォームによってピカピカにすることができる。しかも、マンション本体価格に比べればそんなにお金はかからない。数百万円の世界。

 

築40年とか50年のリノベーション物件をいくつか見てみて欲しい。ほとんどの設備は新築と変わらないか、ハイグレードのものをいれていれば、むしろ新築より優れている。

 

もちろん、見た目がピカピカでも配管やらコンクリが傷んでいることはあるし、目に見えない部分の劣化もきちんと確認して買おうというのが正論だが、日常的には目に見える部分が大切。

 

 

リフォームの内容

 

代表的なリフォームの箇所は、

・壁紙(クロス)

・建具(ドア)

・キッチン

・トイレ

・バス

・床

などである。

 

「マンションのリフォーム」で検索すると、「水回り三点セット(バス・トイレ・キッチン)でいくら」が出てくる。ニーズが大きいところなんだろう。

 

なお、サッシ(窓ガラス)は古くても交換はできない。ただ、取り付けるタイプの二重サッシなら設置可能である。

 

よりマニアックなリフォームとしては、

・間取りの変更(間仕切りの撤去や設置、和室を洋室に換装)

・柱や壁への鏡の貼付け

・エアコンの天井への埋め込み

・梁への間接照明の設置

・ベランダへのウッドデッキの設置

などがある。


より広い意味では、家具家電をすべて買い換える!とかもある種のリフォームと言えるかもしれない。ラグとカーテンを変えるとイメージがガラッと変わるよね。

 

 

リフォームの金額感

 

リフォーム対象の部屋数や面積にもよるが、リフォームの内容と金額は概ね以下のとおり。正確には、見積もりをとって欲しい。

 

・クロスの張替え

10万円〜数十万円程度(天井は痛みが少ないので、壁面だけなら安い。貼り付ける面積により金額が変わる)

 

・建具の交換

数十万円程度。交換する建具の数とグレード次第でピンキリ。

 

・キッチン

システムキッチンへの交換は100〜300万円程度。食洗機やコンロを含む。ディスポーザーありの場合、そのままひきつぐことができる。

 

・トイレ

50〜100万円程度。便器のみならず、床や壁も一緒にリフォームすると良い。(が、こだわって高くなりがち)

 

・バス

100〜300万円程度。グレード次第。ユニットバスをまるまる交換するイメージ。高いが、毎日使うので特別な満足感。新築マンションのバスは大抵は安いグレードなので、せっかくなので良いものを入れたい。

 

・床

フローリングを貼り替えるかクッションフロアを上から貼り付ける。貼り替えは高い(100万円以上とか)が、補修やクッションフロア貼り付けなら安い(数十万円程度)。ここは、どこまでこだわるかによる。カッコいい床材にしたいとかだと高くつく。床暖房がある場合、工事が複雑化して高くなりがち。洗面所の床をタイルにかえるとかもあり。10万円から数十万円程度でできる。

 

・間取りの変更

派手なものでなければ数十万円程度。壁をまるまる撤去して、そこにスライドドアを設置するとか、和室を洋室に換装するとかだと百万円くらい。内容次第。せせこましい3LDKの壁をぶち抜いて広々とした1LDKにするとか、そういう経済合理性を無視した改造が乙である。また、子供が巣立ったので3LDKを2LDKに変えるとか、可動間仕切りを撤去するとか、いろいろな選択肢があるだろう。

 

・柱や壁への鏡の貼付け

これは個人的におすすめ。姿見を設置したり、目立つ柱に鏡をつけて部屋を広く見せたりできる。数十万円程度。

 

・エアコンの天井への埋め込み

これはどの物件でもできるわけではなく、天井高などの制約がある。価格はよく分からないが、1台あたり50万円〜くらいかな。

 

・梁への間接照明の設置

間接照明を設置することでオシャレになるし、梁をプラスに使うことができる。規模にもよるが、数十万円程度。なお、ダウンライトを後からつけるのは難しかったり、できても割高だったりする。新築の人は是非やろう。

 

・ベランダへのウッドデッキの設置

マンションのベランダは専有部分ではないので、管理組合の許可が必要だが、それが得られる前提で。スノコをひいてウッドデッキを設置すると、リビングが拡張したかのような見た目になる。費用は木の種類とベランダの面積次第だが、中住戸なそこそこのサイズで人工素材で30〜50万円程度。なお、大規模修繕の際は撤去しなければならない。コストはかかるが、ロマン。

 

リフォームの優先順位

 

リフォームの場合、

・クロスの張替え

・水回りの交換(キッチン、バス、トイレ)

・その他(フローリング貼り替えなど)

という優先順位で行うことが多いと思う。

 

クロス張替えはコストが低い割には見た目がガラッと変わるので満足度が高い。

 

バスやフローリングは交換せずとも、補修と清掃でピカピカになるので、水回りの中では、キッチンやトイレの優先順位が高い。

 

その他のリフォーム箇所は趣味の範囲(間取り変更とかは必須の方もいるだろうが)である。

 

魔改造というからには、この「その他」の部分をこだわりまくりたい。または、バス・トイレを最上グレードのものにするのもよい。

 

 

リフォームにいくらかけるか

 

マンションを購入する場合、ついつい予算ギリギリまたは予算オーバーで部屋を買いがちだが、リフォームの予算を残しておくべきである。

 

キッチン・バス・トイレの中でどれかひとつ、あるいはすべてをリフォームできれば、QOLが大きく上がるはずである。

 

水回りを国内メーカーの最高グレードにすると、700万円程度かかる。(安い業者を探せば、セットで500万円くらいにしてくれるかも)

 

これに、壁紙やフローリングや照明や、と考えると、合計で1000万円くらいあると、「ぼくの考えた最強のリフォーム」ができると思う。

 

ただし、こうしたリフォームはリセール価格にはほとんど反映されない。

 

お金をかけても高く売れるわけではないので、短期的に売る場合はあまりお金をかけないほうが良い。

 

リフォームはしなくても生活できるので、ケチってしまう人もいるが、私はこうしたところにお金をかけられるのが人生の豊かさであると思う。

 

次回マンションを買ったら、キッチン、バス、トイレは最上グレードのものにしようと思う。でも、そのためには予算を抑えて買わないといけないので悩ましいところ。

 

また、新築を買うことがあれば、リフォームでは割高になりがちな、コンセントの追加設置、バス・トイレをタイルにする、ドアキャッチャーのグレードを上げる(安いけど)、ダウンライトの増設などはやっておくと良いと思う。