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マンション、投資ネタブログ

マンション価格の下落局面では、どう行動すべきか?

緊急事態宣言が出て不要不急の外出自粛が強く呼びかけられる中で、マンション価格が下落する公算が強まっている。

 

 

不動産投資用ローンの新規申込み停止

 

金融機関のテレワークや業務縮退の中で、不動産投資用ローンの新規受付を止めている銀行が増えてきている。日本の銀行は金融庁の意向を非常に気にするが、金融庁は取引先の事業継続のため、ゆるゆるの審査で無利子融資をしろ!と圧力をかけている。

 

外出自粛で支店に出社できる人員数が減少する中で、緊急融資の仕事が増えており、銀行は業務を縮退させながら優先順をつけさせられる。優先順位は、「事業継続融資>住宅ローン>不動産投資用ローン」になるのは明らかであり、事業継続融資で取りこぼしを生じさせながら不動産投資用ローンを受け付けていたことが金融庁にバレたら、後からキレられる。

 

強欲な米国の銀行でさえ、自社株買いや配当を取りやめ(株主リターンを高めることで、取締役の報酬を上げることを取りやめ)、事業継続融資に全力で取組むと発表している。

 

実際には、担当が違うので不動産投資用ローンの新規受付を行っていても良いと思うが、そんな説明は通らない。緊急事態なのに不要不急の業務をやるために出社させるな!そんな余裕があれば1人でも出社人数を減らせ!と言われてしまう。

 

確かに多くの会社が泣く泣く休業しているなかで、特別に出社を公認してもらっているのに、社員を出社させて投資用ローンなんて受け付けていたら、社会的なバッシングも凄そうである。金融庁も銀行もそれは絶対に避けたい。

 

金融機関の営業は緊急事態宣言の下でも行われるが、事前に金融庁とネゴしている。その中で、出社人数を削ること、業務を縮退してやるべき仕事を選別することを約束させられる。このなかで、不動産投資ローンは不要不急業務として、縮退の対象になる。

 

また、銀行の経営判断としてもコロナ不況によって不動産価格が下落する可能性がある中で、不良債権化を防ぐために今までの融資姿勢を見直すことは当然であろう。特にオリックスリーマンショックの時に不動産への傾倒が危険視され、海外投資家に株が売りまくられたトラウマがある。ただでさえ、投資用ローンの審査が厳しくなってきていた中で、新規受付をとりやめて様子をみるのは自然な流れである。

 

なお、現在のところ住宅ローンについては新規で申し込みが可能ということで、緊急事態宣言の下でも業務縮退の対象から外れているようだが、窓口人員が縮小していることから、レスポンスに時間を要する状態になっているそうだ。今後、外出制限が強化されれば、住宅ローンの申し込みも停止することがありえるのだろうか。

 

 

今、売りたい人はどうすべきか?

 

不動産価格にとって融資の重要性はいうまでもなく、融資が止まって買い手が消えれば価格は落ちる。更に、不況になれば価格は落ちていくことが予想される。とはいえ、2月頃まで中古価格は高止まりしており、このモメンタムから強気のビューを持っている買い手もまだいる。この状況を踏まえて、今家を売りたい人はどうすべきか。

 

(1)少し値下げして一刻もはやく売る

 

今すぐに売却すれば、まだ時勢に疎い買い手や強気な買い手がコロナ前価格で買ってくれる可能性がある。不動産価格の下落には時間がかかるから売り逃げする猶予がある。

 

実際、湾岸エリアでも新規の売出しは直近成約額よりも数百万円下で出してきたりしている。有明などでは坪200万円台の安い単価、安いグロスの成約が増えている。

 

この状況下ですみやかに成約させている売り手は、相場を見極めるのが上手だと思う。株価の下落を見てから急いで対応したのだろう。コロナ前価格から多少値下げしても、今なら買い手がいるから売れる。それでもアベノミクス前に比べれば高価格だから御の字である。

 

緊急事態が長引き、経済への悪影響が拡大していけば、数百万円ではなく1000万円単位で引かなければ売れなくなるおそれがある。もちろん、世界経済がソフトランディングする、金融緩和で逆に資産インフレになる可能性もあるが、下落を予想するなら利益確定や損切りは早ければ早いほど良い。

 

もし、住み替えの場合は、先売りにした方が有利になる可能性が高い。上級者なら買い増しという方法もあるが、普通はやらないだろう。

 

 

(2)最悪期が去るまで粘る

 

もし、売却時期をコントロールできるなら、売り出しを止めるのも選択肢であろう。実際に、高値でスケベ売り出しをしていた人が売出しを取りやめ始めている。先高感が消えて、売り手も買い手も消える現象である。

 

また、売却ではなく賃貸に出せるなら出したほうが良いと思われる。不況に突入することが見えているなかで、賃貸でも安くなければ借りる人はいないだろうが、物件価格の下落よりも賃料の下落の方が小さいことが多い。

 

不動産価格の底値は株価のクラッシュから半年から一年先であることが多いから、少なくとも最悪期を過ぎるまで売却は見送った方が良いだろう。

 

ただ、今回のコロナショックは史上最悪の不景気に繋がる可能性が高いため、過去の経験則が通用するのかは不明だ。

待てば待つほど状況が悪くなる可能性もある。(一方で、史上最大の経済対策と金融緩和が行われており、株価は楽観しているように見える。どうなるのかは不明で、誰も自信を持ったことは言えないだろう。外出制限がいつどのように解除されるのか、その後またかかることがあるのかも見えていない。)

 

永遠に上がり続ける相場がないように、永遠に下がり続ける相場もないため、粘る、先送りするというのは有効な選択肢である。

 

 

今、買いたい人はどうすべきか?

 

(1)様子を見る

外出制限が出ているなかで買い急ぐ必要はない。好条件で買えるならリスクを取る意味もあるかもしれないが、価格が高いので急ぐ必要が全くない。

このタイミングで資金繰りや3Dなどの売り急ぎが出れば、有利な条件で買えるのかもしれないが、素人がそんな好条件をタイミングよく拾えるとも思えない。

 

アフターコロナの経済見通しは混沌としている。今、価格がちょっと下がったからと言って飛びつく必要はないだろう。

株式なら分割投資が可能だが、住宅購入はどうしても一括投資である。先行きが混沌としている中で無理して買う必要はない。

 

半年から一年くらいは様子を見るべきだと思う。買う場合は、物件の価値(利回り)や自分の返済能力から買い付け条件を決めておき、そこまで価格が下がってきたら買う方が良い。価格が下がっていく局面では、価格が下がればもっともっと下がる気がして恐ろしくて買うことができないが、妥当な条件を自分で設定することができれば、勇気を持って買うことができるはずだ。

 

相場の世界でも、「売る・買う・休む」という言葉がある。よくわからないときに無理して売る、買う必要はない。

 

なお、良く言われることだが、強い個人的な理由(結婚、転勤、出産など)があれば、相場がどうのと言ってないでさっさと買う方が良い。

この場合、資産価値はどうなるかわからないが住宅の使用価値が高いことは確定しているからである。ただ、この場合も買わずに借りるという選択肢はある。

 

 

(2)旧価格の新築は極力買わない

気を付けたいのは、コロナ前に価格決定された旧価格の新築マンションに手を出さないことであろう。

 

湾岸エリアの新築マンションは坪400万円、グロス8000−9000万円程度で売られている物件があるが、この価格は、オリンピックが予定どおり行われ、インバウンドが絶好調、ホテルが足りない、商業施設は大混雑、ダウが史上最高値を連日更新している等を前提とした価格である。今後の経済状況がどうなるのかは不明だが、この状態よりも良くなることは考えづらい。

 

新築価格は原価積算で決まることが多いため、今後も急には下がらないと言われており、中の人が言っているんだからこれは事実であろう。

原価(地価)が下がるのを待っていたら何年かかかる。

 

一方で、中古価格は不況を反映する。高い新築を買うと、買った値段は高く、売るときには安くなってしまうおそれがある。

買うなら妥当な価格に価格改定された新築(気持ち下げたとかではないレベル)か、コロナ不況を前提に値下げされた中古である。

 

価格が落ち着くまで新築はやめておいた方がいいと思うが、それでも、宗教的な理由で、どうしても新築が欲しい人もいるだろう。

その場合、旧価格であっても鉄板ならば買っても大丈夫だろう。

 

アベノミクス相場で、新築マンションの価格設定は高騰しており、湾岸エリアでは坪400万円などという水準の物件もあるが、中古になったときに価格を維持するであろう物件と、暴落するであろう物件が混ざっている。郊外なら尚更。

 

マンマニさんのブログで十年後に売却した場合の価格目処が載っているが、あれはコロナ前の経済状況が継続することを前提としているので、あそこから10〜20%程度の下落を想定して、それでも買う価値(利用価値)があるかどうか判断すると良いと思う。

 

立地や利回りを確認して、リスクバッファーをとっても鉄板だと思える物件であれば、旧価格で掴んでも残債割れはせずに済む可能性がある。

一方で、買った瞬間残債割れになる可能性のある物件が多いため、冷静に判断するべきである。