※ネタです。考案はうなぎ先生（@ohayounagihiro）
リーマン・ショック後に分譲された湾岸（江東区、中央区）の名作タワマンの新築時の平均坪単価（第一期一次の平均）を調べると、販売開始時の日経平均÷50くらいになっている。
新築マンションの販売価格は基本的には原価積算で決定されるため、株価は関係ないはずだが、株価が高いと地価が高くなって原価が上がるためか、デベロッパーが景気や消費者の購買力を見ながら価格を決めているためか、株価と新築マンションの坪単価はそれなりにリンクしている。それなりに、だが。
それでは、株価がどのくらいの水準のときに投資家が絶望したり、逆に、調子に乗ってくるか。目安はこんな感じ。
・日経平均20000円→オリンピックが決まり、企業業績は過去最高。超強気な状態
・日経平均15000円→企業業績は回復が続いているが、不況転落への恐怖も残る懐疑（冷静）な状態
・日経平均10000円→リーマン後や震災後など、投資家は総悲観で絶望している状態
日経平均は10000円〜20000円で推移することが多いから、新築マンションの妥当な坪単価は200〜400万円となる。
坪単価400万円掴んでしまうと、日経が20000円くらいにならないと、価格を正当化できなくなるので、
日経がそれ以下のときに売ると大きな売却損が出るおそれがある。
レンジの真ん中、日経15000円の時のマンション価格が適正価格とすると、新築の湾岸タワマンの適正価格は坪300万円。
なお、コロナ前の日経が20000円を超えていた時、築10年程度の湾岸タワマンは坪300万円強程度で取引されていたが、コロナ不況による下落（10〜20％くらい）を考慮すれば、新築時に坪300万円くらいのフェアバリューで買えれば、不況下で売らなければならなくなっても損しないんじゃないか。
信 じ る か 信 じ な い か は あ な た 次 第。
なお、日銀がETFを鬼買いして株価を支えている（インチキしている）から今までの日経平均20000円と、今の20000円は中身が違うのではないかという議論もあるだろうが、私は株価は基本的に正しいと思っている。中央銀行だって完全無欠では無いからあまりにも隙の多いことをやると、売りあびせられて却って株価が落ちる。インチキくさい株価であっても、一応、その価格ならまぁ仕方ないかなと市場参加者が判断しているってことだ。
たぶんね。
