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マンション、投資ネタブログ

コロナショックでマンションは値下がりするのか?(2.値下がりしない説)

さて、下がらない方の仮説についてもまとめてみる。

 

下がらない説を言う人はデベロッパーの中の人だったり、デベロッパーからお小遣いをもらってる人だったりなので、ポジショントーク全開で全く信頼できない。

 

どんな環境でも常に下がらない、常に買い時しか言わない。常に消費増税しか言わない財務省のように壊れたオモチャである。

 

御用専門家というものは、消費者の味方をしているような顔で、徹底してデベロッパーのことしか考えておらず、不誠実であり、もはや、マンションクラスタでも誰もまともに取り合わなくなった。こうはなりたくないものだ。

 

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以下は、悲観論者である私が見ても、説得力があると思う説をまとめてみた。

 

1.新築が下がらないから中古も下がらない

新築マンションについては、原価積算で販売価格が決定されているため、価格が下落しづらい。大手デべは体力があるため売れるまで粘る。

 

所沢の物件のようにあきらかに市場から乖離した価格をつけると下げざるを得ないが、あきらかにエリアナンバーワンの物件であれば、何年かかっても値下げせずに売り切れるのではないか。

 

新築が売り惜しみしている限り、そのエリアの中古は下がらない。これはある程度、事実であると思う。新築が高値で出ていれば中古相場が底上げされることはよくある。

 

豊洲や晴海では後から出てくる物件がどんどん単価を釣り上げたため、新築が中古相場を吊り上げたという感覚がある。

 

ただこれは上昇相場での出来事なので、下落相場でも同じなのかはデータを見てみないと分からない。新築だけ高値で中古が値下がりすることはないのか?また、新築がないエリアはどうなるかだが、今回は価格下がらない説なので考えない。

 

新築が下がらなければ、エリア内の中古も下がらない。で、新築は下がらない可能性が高い。今のところは。これはありそうだ。

 

2.価格が下がると売る人がいなくなるから下がらない

価格が下がると、売り主は損してまで売らないので売り出しを止める。個人的にはこの説は全く信じてない(実需の場合、価格とか関係なく必要な時に売るだけ)のだが、特定の条件下ではこれが成立するのではないかと思っている。

 

コロナショックでは、消費者心理が最悪な状態になる。そうなると、ある物件を売りたい人と買いたい人がいたとして、まず売りたい人が消える。どうせ高く売れないなら売らないとなる。

 

一方で、買う人も消える。価格が下がりそうなものを買うのは怖い。つまり、売り手も買い手も消えるのだが、良い物件については買い手は消えない。または、もともと売り手がほとんどいないため、売り手優位な状態が維持される。

 

つまり、指名買いされるような物件、売り出しが少ない物件であれば、不況になっても、他の物件が値下がりしても、売り手優位の状態が維持されるため、価格は下がらないのではないか。これはありそうだ。

 

3.金融システムが健全だから下がらない

リーマンショックではマンション価格は下落したが、不況と同時に金融システムが危機に陥った。このため、デベロッパーは資金調達が難しくなった。

 

コロナショックは今のところ金融機関の破産はないし、金融システムはCCPの利用や自己資本規制の強化で、リーマンショック時よりも遥かに強固になった。

 

また、住宅ローンや投資ローンを借りる側から見ても、特に環境は変わっていない。このため、与信枠は減少していない。

 

賃金や金利が変わらなければ、買い手の資金調達力(購買力)は変わらない。したがって、買い手が経済的なダメージを受けない層のマンションは価格は下がらないのではないか。

 

コロナショックでは、外資系などの高所得層と工場やリテールの従業員のような低所得層がダメージをうけるとすれば、中間層向けのマンションは価格が変わらない可能性がある。

 

この説はありそうだ。ただ、前回書いたように実需層が今までどおり与信枠をフル活用するかどうかはわからない。フル活用しても安心できる良いマンションでは状況は変わらないのかもしれない。

 

4.資産インフレになるから下がらない

これはトンデモ論に近いのだが、最近の株価を見ているとこういうこともありえるんじゃないかと思えてくる。

 

世界中の中央銀行が株価を支えたり、企業の資金繰りを支援するために史上最大の金融緩和をしている。

 

金融緩和でコロナの患者を救うことはできないが、株価や不動産価格を押し上げる可能性はある。

 

コロナで実体経済は最悪な状態になる可能性が高い。しかし、実体経済と乖離して株価や不動産価格が形成されることはあり得る。

 

上場会社がクソ決算となり、失業者が急増しても、株価や不動産価格、資産価格が高騰する。いわゆるスタグフレーションである。

 

普通はこいういうことが起こらないように中央銀行がバブルをつぶすのだが、政府と中央銀行が一体化してバブルを起こそうとしている現代では、こういうこともあり得るのではないかと思っている。

 

その場合、短期的に資産価格が跳ね上がり、いずれそれを維持できなくなり、実体経済に収束すると思う。つまり、バブルがはじける前には大きく価格が跳ね上がることがあり得る。

 

バブルがはじける過程で、ハイパーインフレになるとか通貨危機が起こるおそれもあるだろうが、ここまでくると想像できないので考えない。

 

ともかく、中央銀行のおかげで不動産価格が下がらない又は上がる可能性がある。

 

結局どうなるのか?

さて、前回は価格下がる論、今回は価格下がらない論をまとめてみた。これらは現時点の仮説群だが、どちらが説得力があるように感じただろうか。繰り返しだが、私には悲観的なバイアスがかかっていることを差し引いて読んでほしい。

 

現時点では、業界のプロは価格下がらない論が多いように思う。ただ、彼らもあらゆるマンションがすべて下がらないと言っているわけではなく、特定のエリアとか価格帯とかの「新築」に限るとか、そういう条件があるように思える。

 

今回のコロナを契機に、モデルルームのオンライン化などが進めば業界にとって良いことではないか。

 

今後のマンション市場がどうなるのかわからないが、マンションファンとしては、半年から一年後の状況が楽しみである。

 

私は短期的には大きな落ち込みを予想するが、長い目(何年か知らないが)でみれば楽観的なビューを持っている。

 

以上、値下がりする説、値下がりしない説のうち、私が説得力があると考えるものをまとめてみた。エンターテインメントとして楽しんでもらえれば幸いである。