konanタワリーマンブログ

マンション、投資ネタブログ

実用品としての新築マンションの死と中古マンション市場の勃興

都内の新築マンションは価格上昇が続いており新築マンションでは坪400万円程度が「標準」になってきた。

(ブランズタワー豊洲、千住ザ・タワー、ドゥトゥールの売れ残り物件など。なお、ブランズタワー芝浦はなぜか坪500万円強。。)

 

中古マンションも高騰しているが、頭打ち感があり、湾岸エリアでは築10〜15年で坪330万円程度で取引されている。

今のところ、ファミリーサイズの2LDK〜3LDKで7000〜8000万円ぐらいがグロスの限界なのだろう。(70平米〜80平米程度)

これ以上の価格だと、よほどわかりやすい魅力(駅距離、広さ、高層階、眺望など)がないと厳しい。

 

賃料も上昇しているものの、新築価格の上昇に比べて賃料の上昇は遅いため、新築マンションの利回りは低下している。

湾岸エリアの場合、以前は新築マンションの利回りは5%以上、条件の良いものは6%以上あったが、今は4%台の物件が大層だろう。

 

 

現在は坪400万円程度が標準と書いたが、コロナバブルで坪500万円程度まで相場が上昇するかもしれないと思っている。

 

株式市場では業績予想が悪くても、減配でも、景況悪化でも、場合によっては大赤字でも株価が上昇している。

中央銀行と政府がバックにいるため、リスクプレミアムが低下しているということだろう。

理由はともあれ、投資家が求めるリターンが低下している。

 

株式市場と同様に「以前よりも利回りが低くても許容される」という変化がマンション市場でも起これば、新築マンションの利回りは3%台でも許容されるかもしれない。これにより、賃料が大きく変わらなくても、金利が下がらなくても、物件価格だけがどんどん上がるということはあり得る。

 

コロナバブルで23区の新築マンションは坪500万円が標準になったとして、70平米の物件は10606万円である。

こうなると、買える人は絞られてくるし、頭金や年収が少ない一次取得層には厳しくなってくる。

 

これは極端な例だとしても、このまま値上がりが継続すると、リーマンの共働き世帯にはだんだんと購入不可能な水準になる。

 

すると、バブル期と同じで、「リーマンは23区内にファミリーマンションを買うことはできなくなり、広くて安い住宅を求めて郊外に出ていく」ことになる。

これは十分ありあえる話ではないだろうか。

 

Twitterでも、

「むしろ、都心や都心に隣接する区にリーマンがファミリーサイズの新築マンションを買えたのが異常だったのではないか」

「今後、リーマンが新築マンションを買えなくなるのではないか」

ということを言う人を見かけるし、説得力があると思う。

 

ただし、バブル期は専業主婦家庭が主流であったが、現在は共働き家庭が主流である。

共働き子育て中の世帯にとっては、勤務先に近いマンションは生活を支えるインフラであり、郊外居住が進むことは苦しい。

 

バブル期と違うのは、湾岸エリアなどに多くのファミリーサイズのマンションストックがあるということだ。

以前調べたら、築15年以内、80平米以上、1億円未満の中古マンションストックは多くが江東区にあると分かった。

 

近年、新築価格が高騰しすぎたため、中古マンションを検討する人が増えている。

新築供給戸数が減少し続ける中で、中古マンション流通戸数はジリジリ増加し、新築供給戸数を中古流通戸数が上回ったことは象徴的な出来事だった。

 

このまま価格高騰が継続すれば、この流れはより趨勢的、確定的なものになっていくだろう。

諸外国(特に欧米)と同様に、「都市部においては新築住宅は特殊な贅沢品となり、実用品としては中古住宅が主戦場」になっていくのではないか。

新築マンションは、現在の都市部におけるマイカーのように、「実用品としてはコスパが悪すぎるため、そういうものを無視した嗜好品、趣味的なもの」になっていくイメージである。

 

中古マンション価格は新築マンション価格に連動するところもあるため、「新築が高くても中古なら圧倒的に安い」というものでもないが、

新築価格が上昇し続ける中でも中古価格は頭打ちしているように、中古価格は購買力の限界を超えて上昇し続けるというものでもない。

 

湾岸エリアの新築マンションは相続対策や運用目的で買う人もいるが、中古になると実需(自分で住む目的)が多いだろう。

こうなると、価格は利回り(というか賃貸との比較)や購買力で正当化される価格になる。

 

新築マンション市場の死とは、価格上昇が急過ぎて、近隣住民は「何千万円も追加で借金する割には住宅の質が上がらない(むしろ狭くなり、低仕様になる)から、買い替えない」となり、近隣で賃貸している人は、「明らかに賃貸の方が安いから、賃貸のままにする」という状態である。

 

賃料や購買力を無視してリスクプレミアムの縮小で価格が上昇すれば多かれ少なかれそういう状態になっていくだろう。

 

新築市場の特殊性として、「供給が絞れる」ということがあるため、利回りで正当化できなくなっても価格が暴落するとは思わない。

 

新築マンションは実用品としての役割を終えて、一部の富裕層が利回りを無視して買う贅沢品、嗜好品のようになっていくのではないだろうかと考える。

 

富裕層とはいえ、利回りの低いマンションをポンポン買ってくれるわけでもないので、大規模マンションでは販売は長期化するのが常識となり、5年10年と売り続けるのがむしろ主流になるのではないか。

 

それが悪いというものでもない。空室が5年10年存在し続けるのは資源としては無駄だなと思うくらいだ。(空室には課税強化したら良いのではないか。)

 

価格上昇を前提にすれば、長い時間かけて売った方が業績に寄与することはスミフが証明しているから、他のデベロッパーが同じような戦略を取るのも自然だろう。

 

リーマンを客としないビジネスになることが悪いのか?嗜好品になることが悪いのか?(儲かっとるぞ、文句ある?)について。

 

私から見れば、悪くはないけど、嗜好品になれば買うことはなくなるので寂しい。

 

私は車というプロダクトが好きなのだが、都市部ではコスパ悪すぎて、合理的に考えたら買えないので寂しい。

 

同様に、私は新築マンションは好きだが、新築マンションが価格上昇しすぎて嗜好品となり、コスパ悪すぎて買えなくなれば寂しいと思う。

 

このブログに何度も書いているとおり、私はマンションは実用品だと考えており、特に湾岸タワマンは共働き子育て世帯の実用品として優れていると思う。

 

私は湾岸タワマンを買って生活が楽になったし、家族と過ごす時間も取れており、このようなマンションが妥当な価格で流通していることは大変ありがたいと思っている。

 

価格上昇によって、新築マンションがリーマンの実用品から富裕層の嗜好品になっていくとすれば残念だが、新築マンションの実用品としての死は、代替として、中古マンション市場を勃興させる可能性があると考える。

 

ストックが豊富な湾岸の中古マンションたちは、引き続き、実用品として共働き子育て世帯に利用される可能性が残っていると思っている。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

リフォーム費用を考慮したら中古マンションよりも新築マンションの方が良 い?

質問箱での質問に関連して、新築vs中古について書いてみたい。

 

・新築マンションの狭小化、低仕様化、高価格化はドン引きするレベルだが、中古マンションだって値上がりしている

・売買仲介手数料、税制優遇、管理費等は新築が有利である(固定資産税の当初優遇、住宅ローン減税の差など)

・リフォーム費用を考慮したら、同じエリアの新築マンションと価格がそんなに変わらなくないか?

・リセールにおいても、新築の方が有利ではないだろうか?(いずれも、10年後に売却する前提)

 

 

まず、以前の記事でも書いたように、新築マンションへの強いこだわりがある人はどんなに高くても新築を買った方が幸せになれる。

新築であることに価値があると考えるのだから中古と比較する必要はない。価値観の問題なので、これも間違いではない。

 

 

以下は、新築にはこだわりがないが、中古のリフォームと客観的に比較してどうなのか?というテーマについて考えてみたい。

 

 

新築と中古の価格差

 

湾岸エリアの中古マンションは大体築10〜15年くらいで、坪330万円前後というところ。場所によって多少強弱はあるが。

坪330万円エリアに、新築マンションは坪400〜500万円程度で供給されている。(高くなったもんだ・・・)

 

坪400万円のマンションが、10年後に坪330万円になるとすれば、下落率は17.5%(1年あたり1.75%)

10年間で25%残債が減少しているため、フルローンでも残債割れにはならない。

 

さて、中古が坪330万円、新築が坪400万円のエリアでは、70平米なら中古は7000万円、新築は8484万円である。

まぁ場所によってだいぶ違う(新築が高値チャレンジしてる場所とかは新築が高すぎる)と思うので、適宜置換してみて欲しい。

 

 

リフォーム費用

 

リフォームにどこまでかけるのかはその人次第だが、築10年ならフローリングやバスは綺麗なのでリフォームする人は少ないと思う。

リフォーム箇所は壁紙、キッチン、トイレ。

 

リフォーム費用は壁紙で20万円、キッチンで200万円、トイレで50万円程度。合計300万円弱というところ。

なお、個人的に、キッチンは高さを身長に合わせた方が良いと思うので、リフォームすべきだと思っている。

 

中古は実質的に7300万円で買ったのと同じ。これに対して、新築は8500万円である。(まぁ、新築もオプションつけるけど)

したがって、新築と中古の価格差は1200万円〜といったところ。これを小さいと考えるか大きいと考えるか。

35年ローンなら、月の支払いでは3万円ちょっとの差である。(数字を小さく見せるテクニック)

 

 

新築優遇施策

 

(1)住宅ローン減税

新築マンションでは、住宅ローン減税の上限が4000万円(40万円)である。ペアローンならさらに倍。

中古マンションでは、上限は2000万円(20万円)であるため、最大で年間40万円の差が出る。10年で400万円。

(ただし、8500万円のマンションでは残債が少ないのでフルローンでも最大まで取れない)

個人的には、この新築優遇策は中古市場の育成を阻んでいるガンだと思っている。

 

(2)固定資産税の当初優遇

新築マンションの場合、当初5年間固定資産税が半分になる。

湾岸タワマンの場合、固定資産税は20〜30万円というところなので、10万円〜15万円。5年で50〜75万円。

個人的には、この新築優遇策は中古市場の育成を阻んでいるガンだと思っている。

 

(3)安い修繕積立金

マンションの修繕積立金は、デベロッパーの売りやすさを重視して段階増額方式になっており、当初の金額が必要額よりも小さい。

必要な金額は管理クラスタが細かく比較分析しているが、まぁ新築時の2倍くらいにはしないと回らない。

個人的には、この段階増額方式はマンションの短期売却のインセンティブになってしまい、管理不全に陥らせる要因にもなるためクソだと思っている。

※ただし、一時金方式で多額の積立金を徴収されるマンションもあり、この場合は正味の維持費は中古と比べてさほど安くない。

 

これらの新築優遇策は気に食わないものの、実際に存在しており、新築は10年で400万円程度は維持費が低くなっている。

新築と中古の価格差は1200万円程度と書いたが、この維持費を考慮すると、差は800万円程度になる。

確かに、この程度の差であれば新築を買うのも悪くないような気もする。

 

リセールの差も、10年後に築10年の物件の方が10年後に築20年の物件よりも10年間の値下がりは少ないのではないか。

(これについてはデータなし。変わらないという説もあるが、売りやすさで言えば築10年の物件の方が売りやすい。)

 

 

中古の利点

 

リフォーム代や新築優遇施策によってマンションの価格差は縮小し、割高に見えても新築マンションを買うのも悪くないという議論になった。

ただし、中古マンションの利点もある。

 

(1)即入居が可能

引き渡しまでの期間が短いので家賃の無駄がない。また、金利や優遇措置も早く確定できる。

 

(2)現物が見られる

眺望、日当たり、部屋の広さ、収納など、実物を見て決められるためミスマッチが少ない。

 

(3)良い場所に建っている

地価が安い時代に建てられているため、一般的には新築よりも良い場所に建っていることが多い。また、新築がないエリアにも建っている。(当然だが)

 

(4)個人の事情に最適化できる

保育園については、新築の購入とタイミングを合わせるのが難しい。中古であれば、保育園に入れてから最も近いマンションを買うことができるのでスムーズである。これは子育て世帯にとって非常に大きなメリットである。保育園に近ければ使用価値が高い(=QOLが改善する)ことは確定している。

 

(5)設備が豪華である

新築マンションはコストダウンが進み、設備がどんどんしょぼくなっている。多くの新築マンションで、エアコンは壁掛け、駐車場の設置率は低い、プールなどの豪華設備もない。必要かどうかという議論はあるが、中古の方が古いものの設備は豪華であることが多い。

というか、今の地価や建築費で、中古マンションと同じものを建てたら価格が何倍にもなってしまうので、企画が成立しない。

 

 

結論

 

新築と中古は価格差があるが、中古はリフォームが必要なことや、新築への各種優遇措置によって、10年間の維持費は新築の方が低いためトータルでの価格差はさほど大きくない。新築が坪400万円、中古が坪330万円程度で買えるエリアでは新築を買うのも悪くない。その際は各種優遇(特に住宅ローン減税)を使い切ることを考えるべきだろう。

 

一方で、中古マンションには多くのメリットもあるし、そもそも新築がないエリア、新築がチャレンジ価格で話にならないエリアもあるだろう。激安というほどではないが、中古は価格が安いので、その分をリフォームに当てることでQOLは確実に上がる。

 

「新築であること」に強いこだわりがないのなら、設備仕様、立地、広さなどを重視して中古マンションを買うのも良いと思う。特に、保育園問題を考えれば中古一択であろう。保育園に確実に入れて、かつ、近いというのは圧倒的な価値がある。

 

結局、何を重視したいのか?という価値観の話になってしまうが、リセールを重視するなら、この程度の価格差なら新築の方が低リスクであろうし、立地や設備を重視するなら中古が有利だろう。

転勤は実は資産形成のチャンス!転勤前にマンションを買おう!

質問箱で頂いた質問に回答している中で、「転勤」をうまく使うことで、資産形成ができることに気がついたので記事にしておきたい。

 

 

住宅ローンを借りながら賃貸に出せる

 

マンションを購入する場合、住宅ローンを組むが、住居ローン金利は、住居確保のため特別に優遇されている特殊なローンである。

 

通常、住宅ローンの残債のあるマンションを貸し出すことはできない。

 

マンションを買って賃貸に出す場合、金利の高い投資用ローンを組む必要があるが、転勤の場合は、やむを得ない事由として、住宅ローンを借りながら賃貸に出すことができる。

 

賃貸に出す場合、銀行の許可は必要ではあるが、転勤の場合はほぼOKとのことである。銀行が「賃貸に出すのはNGだから一旦売却しなければならない」となれば、残債割れで問題になることもあり得るため、これは妥当な運用だろう。

 

なお、銀行によっては定期借家で貸さなければならないと聞くが、定期借家では賃料が低くなるのであまり賃貸に出す魅力はないと思う。

 

定期借家でなく賃貸に出せるなら、とりあえず賃貸に出して物件価格の値上がりを期待するもよし、残債を減らして、空室になったところで売るもよし、タイミングよく退去すれば、帰任後に自分で住んでもよし、色々な選択肢がある。

 

 

海外転勤の場合は税率が低い

 

更に、海外転勤の場合は、非居住者となるため国内の給与に対して税金が発生しない。一般的な海外駐在処遇では、任地の税金を会社が負担し、国内給与から見込み税金を控除するということになる。

 

不動産収入があった場合は、不動産収入のみが課税されるため、税率が低い。確定申告の手間はあるが、住宅ローンの低金利で調達して、更に、所得税率も低いとなれば賃貸経営は有利である。

 

 

売却する場合も有利

 

更に、一旦売却するという選択肢もある。3000万円控除を適用し、再び適用するまでに必要なクーリング期間を稼ぐことができるため、帰任後に購入した際に、再度、住宅ローン減税と3000万円控除を使うことができる。

 

今後、不動産価格が上がると予想すれば賃貸に出す、下落すると予想すれば売却が合理的である。

 

 

まとめ

 

一般的には、嫌われる転勤だが、うまく使えば資産形成を加速させることができるチャンスである。

 

転勤がある場合、自宅を買わない人も多いが、せっかく低利で借りられる住宅ローンを借りないのは、資産形成の機会を放棄していると言える。

 

転勤がある人こそ、転勤前に、住宅ローンを使って、貸しやすい、売りやすい資産性の高いマンションを買うべきである。

 

転勤先では、会社が社宅を用意したり住宅手当を支給するため、住宅費はほぼかからない。

 

更に、自宅を賃貸に出して、リターンを得ることができる。売る場合も、非課税で売れるし、更に3000万円控除を再度適用するための期間を稼ぐことができる。

 

転勤があり、若い頃から住宅補助がある場合、住宅購入に後ろ向きな人も多いだろうが、自分の好きな家に住めて、カスタマイズするのは楽しいし、転勤時には通常得られないような好条件の選択肢が得られるので、与信の活用についても検討してはいかがだろうか。

 

 

【ご注意】

今回の記事について、税制が大きく影響するものであるため、実際の収支、税額、キャッシュ・フローについて、正確なところは専門家に確認して欲しい。ただ実際に転勤中に貸し出した方からは、こんな感じの収支と聞いている。

 

 

 

 

 

タワマンは建物としては特別だが生活は普通だよ

巷の週刊誌ではタワマンDisの記事が量産されている。タワマンはランドマークとし存在感があり、注目を集める存在だ。まぁ、見た目の迫力はあるので、好きな人も嫌いな人もいるだろう。

 

ただし、実際にタワマンに住んでいる身として、「タワマンは建物として特別な存在(建てるのも維持するのも大変)であるが、タワマンでの生活はちょっと便利なだけで、普通である」と思う。

 

私が考えるタワマン生活の特長は以下のとおり。

 

・共用部、共用施設が豪華

タワマンは戸数が多くスケールメリットが効くので、エントランスは二層吹き抜けにしたりして、豪華にできる。また、共用施設についてもしかり。住民一人あたりの負担は小さくしながら、いろいろなものを作れる。

 

・立地が良い

タワマンは土地を高度利用するため、一戸あたりの土地を小さくすることができる。低層マンや板マンだと価格が高すぎて事業としてなりたたない地域に建てることができる。したがって価格の割に立地が良い。駅遠のタワマンもあるが、その場合は建物が豪華だったりする。(晴海3兄弟など)土地に金をかけなくて良いのでこうしたことができる。また、立地が良いため、タワマンは一般的に資産性が高い。

 

・眺望が良い

高層階や前建てのない部屋では、低層マンションでは得られない抜け感や眺望が得られる。ただし、前建てのキツイ部屋では別に良くない。展望ラウンジがあれば、誰でも眺望を楽しめるが、まぁ、そのうち使わなくなりそう。

 

・便利なサービスがある

各階ごみ捨て場、宅配ボックス、マンション専用のカーシェア、マンション敷地内の保育園、クリニック、スーパー、コンビニ、クリーニングなどのように便利なサービスなある。ただこれ、派手なものではなくちょっと便利ってだけ。タワマンでなくても大規模マンションでもこれらのサービスはある。

 

 

以上、こんなものである。別にコンシェルジュが朝ごはんを作ってくれるわけでもなし。板マンと変わらない。

 

タワマンに住んだことがない人は、タワマンのパーティルームに行ったりして、タワマン生活には特別な何かがあるようなイメージを持っているかもしれないが、現実は地味である。

 

特に、専有部については、マンションとは箱なので、億ションなどの特別な部屋でもなければ、普通のマンションと変わらない。

 

タワマンDis記事は、タワマンには特別な人が住んでいるかのような煽りをしているが、実際のところ、湾岸タワマンは実用品で、普通の共働き子育て家庭がたくさん住んでいる。

 

彼らは時短をしないと生活が回らないので湾岸タワマンに住んでいるだけだ。タワマンを嫌うのはその人の勝手だが、階数マウントだ、管理費10万円だと、ウソや妄想を書き散らして住民を攻撃するのは、趣味が悪いことだ。

 

個人的には、マンションは実用品と考えているので、立地の割には価格が安いこと、下駄履き施設(保育園、スーパー)があること、各階ごみ捨て場があることが大きなメリットであると感じている。

住宅ローン減税を最大に受ける借入作戦はどう?

質問箱にいただいた質問に、こちらで回答したいと思う。質問センキュー!

 

ご質問

https://peing.net/ja/q/e5653edf-1220-457b-b853-914beddc705f

 

この質問、端的で丁寧に書かれており、質問者の頭の良さを感じた。質問内容について補足はなし。


住宅ローン減税

 

住宅ローン減税は、サラリーマンが受けられる減税措置の中で最強のものである。

年末時点の住宅ローン残高(新築の場合、上限4000万円・中古の場合、上限2000万円)×1%の現金が10年間(10回)返ってくるというものだ。

減税を最大限取ろうとすると、10年後に4000万円になるように借り入れることになる。大体5000万円くらいね。


夫婦で借り入れ大作戦

 

これだけでもすごいところ、夫婦で5000万円ずつローンを組むと、なんと10年間、毎年80万円が返ってくることになる。しかも控除なしの現ナマである。ボーナスがあるみたいなものだ。


住宅ローンを借りると金利を払う必要があるが、住宅ローンの金利は低い。変動金利で0.4%程度である。対して減税は1%。

つまり、実質的に住宅ローンを組むと金利を払ってもお金が返ってくる状態になる。

個人的には、この上限が新築と中古で異なるのはアホだと思っているが、今までの経緯から新築が優遇されている。


なお、夫婦で借り入れると住宅ローンを借りるためのコストが2重でかかるので、銀行選びには知恵を絞る必要がある。低金利を追求すると手数料が高いし、手数料を追求すると金利が微妙になる。


 

通常、マンションを購入する場合は物件価格の10−20%を頭金として入れるが、この減税を受けるために、あえて頭金を入れない又は減らす。

これにより住宅ローン減税が受けられるだけでなく、現金を手元に置くことができるため、手元流動性を高めることができる。

手元の現金が厚ければもしもの時の備えにもなるし、金融商品で運用しても良い。

 

5000万円のローンを借りるには、年収がどのくらいあればいいか?年収の5〜7倍と考えれば、1人700万円〜1000万円くらいあるといいのではないか。

この数字は目安であり、キャッシュフロー表などを作成して精緻に計算するのがいいと思う。

年収が高めの業種であれば、このぐらいの年収は30代で達成できるのではないだろうか。

 

 

この作戦のリスク

 

この借入方法は合理的である。昨今のマンション価格は高騰しているが、予算が1億円あれば流石に十分な物件が買えるだろう。(エリアにもよるが)

それでは、この作戦のリスクは何か?

 

(1)減収で返済が厳しくなる

5000万円の住宅ローンの返済は月に15万円程度。

これに管理費、修繕積立金、固定資産税等(当初優遇あり)がかかってくるので、世帯で月間30万円〜40万円程度の固定費になる。

病気、出産、ボーナス減、リストラ等で減収になれば固定費がかなりキツくなる。

対策としては、十分な預金を常に確保しておくこと。例えば1年分の返済+生活費を確保しておけば、売却に時間がかかっても安心できる。

 

(2)売却時の物件の価格下落

ローン減税を受けたのは良いが、売却時に大きく価格が下落して大損したら意味がない。

対策としては、当然だが資産性の高い住宅を買うこと。都心3区、駅近、大規模マンションである。

 

(3)金利が上昇

この作戦を取る人はキャッシュインを最大化するために変動金利が合理的と考えて借り入れる人が多いだろう。

実際に、過去は常に変動金利が有利であった。ただし、こればっかりはどうなるのかわからない。

対策としては、10年後の売却を前提に10年固定ローンを組むこと。10年固定なら金利も低い。

 

見ていくと、まぁ現金を厚めに確保しておけば、リスクは管理できる範囲だと思う。1番のリスクは離婚かもしれない。(3割が離婚すると言うし)

 

まとめ

 

今後、インフレが来ると予想すれば、できる限りたくさん借り入れをしておくほうが有利だ。

 

住宅ローン減税をダブル取りする作戦は一般人が取れる方法の中ではリスクが低く、リターンがほぼ確実な良いテクニックであると思う。

一般的に、高額な住宅の方が資産性が高く、売却時に損失が生じない。運が良ければ値上がりする。

一般人が普通に行うことができる、数少ない黄金の羽の拾い方である。

 

とは言っても多額の借り入れは精神的に怖いものなので、実際にこれを行おうと言う場合は、月次のキャッシュフローをきちんと把握して、

10年後の売却価格を保守的にシミュレーションするなどして、夫婦で納得して取り組むと良いのではないか。

 

なお、1億円借り入れずとも、8000万円とか6000万円とかでもいい。

 

手元にある現金を極力頭金として入れずに、減税を取るためにあえて借り入れを膨らませるというのがこのテクニックのポイントである。

 

なお、中古の場合、上限が2000万円なので、二人で3000万円ずつ借入れれば減税を最大化できる。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

中古マンションのリフォームって何をやればいいの?

質問箱の質問にこちらで回答させていただく。質問センキュー!

 

ご質問

https://peing.net/ja/q/c322484c-4f5f-4070-a3a0-11635ac8320e

 

ご質問はマンションクラスタのよく言う「中古マンション買って魔改造したいわー」の魔改造って、具体的にはいくらで何ができるの?ということと理解。

 

マンションは、所詮は箱なので、専有部分はリフォームによってピカピカにすることができる。しかも、マンション本体価格に比べればそんなにお金はかからない。数百万円の世界。

 

築40年とか50年のリノベーション物件をいくつか見てみて欲しい。ほとんどの設備は新築と変わらないか、ハイグレードのものをいれていれば、むしろ新築より優れている。

 

もちろん、見た目がピカピカでも配管やらコンクリが傷んでいることはあるし、目に見えない部分の劣化もきちんと確認して買おうというのが正論だが、日常的には目に見える部分が大切。

 

 

リフォームの内容

 

代表的なリフォームの箇所は、

・壁紙(クロス)

・建具(ドア)

・キッチン

・トイレ

・バス

・床

などである。

 

「マンションのリフォーム」で検索すると、「水回り三点セット(バス・トイレ・キッチン)でいくら」が出てくる。ニーズが大きいところなんだろう。

 

なお、サッシ(窓ガラス)は古くても交換はできない。ただ、取り付けるタイプの二重サッシなら設置可能である。

 

よりマニアックなリフォームとしては、

・間取りの変更(間仕切りの撤去や設置、和室を洋室に換装)

・柱や壁への鏡の貼付け

・エアコンの天井への埋め込み

・梁への間接照明の設置

・ベランダへのウッドデッキの設置

などがある。


より広い意味では、家具家電をすべて買い換える!とかもある種のリフォームと言えるかもしれない。ラグとカーテンを変えるとイメージがガラッと変わるよね。

 

 

リフォームの金額感

 

リフォーム対象の部屋数や面積にもよるが、リフォームの内容と金額は概ね以下のとおり。正確には、見積もりをとって欲しい。

 

・クロスの張替え

10万円〜数十万円程度(天井は痛みが少ないので、壁面だけなら安い。貼り付ける面積により金額が変わる)

 

・建具の交換

数十万円程度。交換する建具の数とグレード次第でピンキリ。

 

・キッチン

システムキッチンへの交換は100〜300万円程度。食洗機やコンロを含む。ディスポーザーありの場合、そのままひきつぐことができる。

 

・トイレ

50〜100万円程度。便器のみならず、床や壁も一緒にリフォームすると良い。(が、こだわって高くなりがち)

 

・バス

100〜300万円程度。グレード次第。ユニットバスをまるまる交換するイメージ。高いが、毎日使うので特別な満足感。新築マンションのバスは大抵は安いグレードなので、せっかくなので良いものを入れたい。

 

・床

フローリングを貼り替えるかクッションフロアを上から貼り付ける。貼り替えは高い(100万円以上とか)が、補修やクッションフロア貼り付けなら安い(数十万円程度)。ここは、どこまでこだわるかによる。カッコいい床材にしたいとかだと高くつく。床暖房がある場合、工事が複雑化して高くなりがち。洗面所の床をタイルにかえるとかもあり。10万円から数十万円程度でできる。

 

・間取りの変更

派手なものでなければ数十万円程度。壁をまるまる撤去して、そこにスライドドアを設置するとか、和室を洋室に換装するとかだと百万円くらい。内容次第。せせこましい3LDKの壁をぶち抜いて広々とした1LDKにするとか、そういう経済合理性を無視した改造が乙である。また、子供が巣立ったので3LDKを2LDKに変えるとか、可動間仕切りを撤去するとか、いろいろな選択肢があるだろう。

 

・柱や壁への鏡の貼付け

これは個人的におすすめ。姿見を設置したり、目立つ柱に鏡をつけて部屋を広く見せたりできる。数十万円程度。

 

・エアコンの天井への埋め込み

これはどの物件でもできるわけではなく、天井高などの制約がある。価格はよく分からないが、1台あたり50万円〜くらいかな。

 

・梁への間接照明の設置

間接照明を設置することでオシャレになるし、梁をプラスに使うことができる。規模にもよるが、数十万円程度。なお、ダウンライトを後からつけるのは難しかったり、できても割高だったりする。新築の人は是非やろう。

 

・ベランダへのウッドデッキの設置

マンションのベランダは専有部分ではないので、管理組合の許可が必要だが、それが得られる前提で。スノコをひいてウッドデッキを設置すると、リビングが拡張したかのような見た目になる。費用は木の種類とベランダの面積次第だが、中住戸なそこそこのサイズで人工素材で30〜50万円程度。なお、大規模修繕の際は撤去しなければならない。コストはかかるが、ロマン。

 

リフォームの優先順位

 

リフォームの場合、

・クロスの張替え

・水回りの交換(キッチン、バス、トイレ)

・その他(フローリング貼り替えなど)

という優先順位で行うことが多いと思う。

 

クロス張替えはコストが低い割には見た目がガラッと変わるので満足度が高い。

 

バスやフローリングは交換せずとも、補修と清掃でピカピカになるので、水回りの中では、キッチンやトイレの優先順位が高い。

 

その他のリフォーム箇所は趣味の範囲(間取り変更とかは必須の方もいるだろうが)である。

 

魔改造というからには、この「その他」の部分をこだわりまくりたい。または、バス・トイレを最上グレードのものにするのもよい。

 

 

リフォームにいくらかけるか

 

マンションを購入する場合、ついつい予算ギリギリまたは予算オーバーで部屋を買いがちだが、リフォームの予算を残しておくべきである。

 

キッチン・バス・トイレの中でどれかひとつ、あるいはすべてをリフォームできれば、QOLが大きく上がるはずである。

 

水回りを国内メーカーの最高グレードにすると、700万円程度かかる。(安い業者を探せば、セットで500万円くらいにしてくれるかも)

 

これに、壁紙やフローリングや照明や、と考えると、合計で1000万円くらいあると、「ぼくの考えた最強のリフォーム」ができると思う。

 

ただし、こうしたリフォームはリセール価格にはほとんど反映されない。

 

お金をかけても高く売れるわけではないので、短期的に売る場合はあまりお金をかけないほうが良い。

 

リフォームはしなくても生活できるので、ケチってしまう人もいるが、私はこうしたところにお金をかけられるのが人生の豊かさであると思う。

 

次回マンションを買ったら、キッチン、バス、トイレは最上グレードのものにしようと思う。でも、そのためには予算を抑えて買わないといけないので悩ましいところ。

 

また、新築を買うことがあれば、リフォームでは割高になりがちな、コンセントの追加設置、バス・トイレをタイルにする、ドアキャッチャーのグレードを上げる(安いけど)、ダウンライトの増設などはやっておくと良いと思う。

 

 

 

 

 

ウィズコロナのオフィス勤務ってどうなるの?

経団連が、職場におけるコロナ対策のガイドラインを出していたので、中身を見ていきたい。

 

コロナ対策については、各業界団体が細やかなガイドラインを作るそうだが、経団連のものは業界横断的な一般的な内容。

ガイドラインに強制力はないものの、とりあえずこれを参照する会社も多いんじゃないか。

 

新型コロナウイルス感染予防対策ガイドライン」について(2020年5月14日)

https://www.keidanren.or.jp/policy/2020/040.html

 

以下、ガイドラインの中で影響が大きそうな箇所を抜粋(一部修正)。

 

 

新型コロナウイルス感染予防対策ガイドライン

(3)通勤

・テレワーク、時差出勤、ローテーション勤務、変形労働時間制、週休3日制などを通じ、通勤頻度を減らし、公共交通機関の混雑緩和を図る。

・自家用車など公共交通機関を使わずに通勤できる従業員には、道路事情や駐車場の整備状況を踏まえ、これを承認する。

 

(想定される会社の対応)

・テレワークは当面実施して出社を減らす。現在のように原則テレワークとはしないものの、例えば週2、3回はテレワークとする。

・自家用車や自転車などでの通勤も可能とする。電車通勤せずにすむ人には極力協力してもらう。

 


(4)勤務
・従業員が、2メートルを目安に、一定の距離を保てるよう、人員配置について最大限の見直しを行う。
飛沫感染防止のため、座席配置などは広々と設置する。

・仕切りのない対面の座席配置は避け、可能な限り対角に配置する、横並びにするなど工夫する。

・出張は、地域の感染状況に注意し、不急の場合は見合わせる。
・会議やイベントはオンラインで行うことも検討する。
・椅子を減らしたり、机などに印をつけたりするなど、近距離や対面に座らないように工夫する。
・対面の社外の会議やイベントなどについては、参加の必要性をよく検討したうえで、参加する場合は、最小人数とし、マスクを着用する。

 

(想定される会社の対応)

・オフィスレイアウトを見直す。パーテーションを設置して、対面や隣接にならないようにする。

・社内外において対面での打ち合わせを減らす。

・イベントはオンラインで開催する。

・社内外の飲み会は減らす。

・国内外の出張を減らす。

 

 

以上、一通り見ていくとオフィスに勤務する場合、オフィスのレイアウトも面倒だし、体調管理も面倒だし、濃厚接触者の管理も面倒である。

在宅勤務のほうが、従業員も会社も気楽だ。

 

 

まとめ

・会社として在宅勤務率に目標を設けながら、在宅勤務を実施していく会社が多いのではないか。

・対面での会議、営業はその会社の態度を確認する必要があるので、抑制的に行われるのではないか。

・大規模なイベントや国内外への出張は極力行わないようにするのではないか。(防疫が大変すぎてコストが上がる)

・社用の飲み会は減るのではないか。

 

 

政府としては、再び緊急事態宣言することは避けたい(冬に向けて第二波が生じることを避けたい)。

また、来年のオリンピック実施のため、コロナ感染者を極力減らしたいとなると、監督官庁を通じて、大企業に対しては出社や出張の抑制を要請するだろう。

 

・大企業では、現在、出社が従前から6、7割程度減っているが、一気に元には戻らない。

・社用による航空機、新幹線、ホテルなどの利用は多少回復するとしても、コロナ前のようにはならない。

・飲食店の利用は、ランチやプライベート利用は回復するとしても、社用利用は低迷する。

 

まぁあまりに妥当すぎて面白くないが、経団連ガイドラインを読むとこんな感じかなと思う。

会社によって、どこまでテレワークが定着するかは水準の違い(週1日から数日)があるものの、まぁ定着はするだろう。

オフィスの移転(減床)をする会社は多くないだろうが、次の移転の際には防疫のガイドラインや在宅勤務を前提としたオフィスを検討するだろう。

(社員の間隔を十分に取ると必要な面積は広くなるので、都心のオフィスは高すぎて少し安い場所へ移転するとかはあるのではないか)

 

 

さて、ウィズコロナ時代の住宅はどうなるのか。

・在宅勤務が継続するとなると、自宅の環境(広さ)はより重視されるようになる。

・通勤頻度が減れば、通勤アクセスはそこまで重要ではなくなるだろう。特に駅徒歩何分とかはどうでもいい。電車に乗らない日もあるから。

・車通勤できれば車を保有する魅力が上がるかもしれない。

 

丸の内が消滅するとか都心駅近のマンションが暴落するような破壊的な変化は起きないと思うが、ウィズコロナ時代のオフィス勤務、それに対応するための住居の確保には、一定の変化は起こるのではないだろうか。